Ortaq tikinti nə vaxt qadağan olunacaq? Tikintidə paylı iştirakın qadağan edilməsi

Rusiya vətəndaşları müştərək tikinti sxemi üzrə mənzillər alırlar 20 il. Ortaq tikintidə iştirak nisbətən ucuz qiymətə mənzil almağa imkan verir. Qazıntı mərhələsində mənzil sizə yeni binada hazır mənzildən 10-20% ucuz başa gələcək.

Bununla belə, investisiya imkanları ilə yanaşı, ortaq tikinti səhmdarlar üçün böyük risklər daşıyır. Tikintidə paylı iştirak haqqında qanunun qüvvədə olduğu dövrdə yeni mənzil bazarında bir çox problemlər yaranıb, mərkəzi aldadılmış səhmdarların sayının artmasıdır.

İdeal olaraq, inşaatçı öz öhdəliklərini vicdanla yerinə yetirdikdə və mənzili vaxtında pay sahibinə təhvil verdikdə. Ancaq bəzən tamamilə əks vəziyyət baş verir - o zaman səhmdar nəinki vaxtında hazır mənzil almır, həm də geri dönməz şəkildə pul itirir. Vətəndaşları belə hallardan qorumaq üçün yeni tikililərdə mənzil almaq mexanizminin tamamilə dəyişdirilməsi qərara alınıb.

Yeni daşınmaz əmlak bazarında yeni oyun qaydaları tərtibatçılar tərəfindən vətəndaşları aldatmaq riskini aradan qaldırmaq üçün nəzərdə tutulub. İlk baxışdan təşəbbüs pis deyil, amma hər şey o qədər də sadə deyil.

Tərtibatçılar üçün sərt tələblər

2018-ci il iyulun 1-dənİnşaatçılar üçün tələblər daha da sərtləşib. Uzunmüddətli tikinti və tikintidə iştirak edən vətəndaşların aldadılması riskini azaltmaq üçün həm maliyyə, həm də formal olaraq müxtəlif tədbirlər nəzərdə tutulmuşdur.

İlk olaraq “bir icazə – bir obyekt” prinsipi tətbiq edilir.

Bir tikinti layihəsi bir dizayn firmasına ayrılır. Eyni zamanda, şirkət ciddi meyarlara cavab verməlidir - ən azı istismara vermək 10 min kvadratmetrən azı daşınmaz əmlak 3 il iş. Beləliklə, bir inşaatçı bir ev tikmək üçün icazə almaq hüququna malikdir.

Aydındır ki, bu cür yanaşma tikintiyə daha şəffaf nəzarət etməyə imkan yaradacaq, eyni zamanda iri, mürəkkəb layihələrin tikintisini ləngidər. Böyük tərtibatçılar vəziyyətdən yeni çıxış yolları axtarmağa məcbur olacaqlar və bu, demək olar ki, həmişə bürokratik rəsmiyyətlərə vaxt itirmək deməkdir.

Bu yaxınlarda hökumətin bu qaydanı yumşaltmağa və ərazinin kompleks inkişafını həyata keçirən tərtibatçıların ehtiyaclarını ödəməyə hazır olduğu bildirilir. Düzəlişlər layihə mərhələsindədir, ona görə də tərtibatçılardan hansının həqiqətən həyatı asanlaşdıracağını söyləmək hələ tezdir.

İkincisi, maliyyə tələbləri getdikcə sərtləşir.

1. Bütün tikinti müddəti ərzində tərtibatçıdan hesabda ən azı məbləğdə öz vəsaiti tələb olunacaq 10% tikinti qiymətindən.
2. Tərtibatçı səhmdarlardan pul cəlb etmək üçün icazə aldıqda, onun müvəkkil bankdakı hesabında ən azı məbləğdə vəsait olmalıdır. 10% tikintinin layihə dəyərindən.
3. Tərtibatçıdan məbləğdə pay sahiblərinin dövlət müdafiəsinə töhfələr köçürməsi tələb olunacaq 1,2% tikinti dəyərindən.

Üçüncüsü, tikinti şirkətlərinin maliyyə əməliyyatlarına nəzarət gücləndiriləcək. Tərtibatçıdan Rusiya Federasiyasının Mərkəzi Bankı tərəfindən tərtib ediləcək siyahıdan müəyyən bir bankda bir hesabın olması tələb olunacaq. Banklar tərəfindən xərclərə ciddi nəzarət edildiyi üçün inşaatçıların səhmdarların pullarından sui-istifadə etmək imkanları azalacaq.

Bütün bu dəyişikliklər səhmdarların risklərini azaltmaq üçün nəzərdə tutulub. Eyni zamanda məlum olur ki, qanuna edilən dəyişikliklər nəticəsində inşaatçının vurduğu bütün maliyyə və vaxt itkiləri son nəticədə tikinti iştirakçısının çiyninə keçəcək. Sadəcə qoymaq, əmlak qiymətləri artacaq.

Bundan əlavə, tikinti bazarının özü də bir çox dəyişikliklərə məruz qalacaq. Daha sərt tələblər və artan maliyyə yükü kiçik müəssisələri öz fəaliyyətlərini dayandırmağa məcbur edəcək. Bazarda yalnız böyük developerlər qalacaq.

Bir tərəfdən, bu müsbət dəyişiklikdir, çünki böyük bir şirkət ən çox öz reputasiyasını qiymətləndirir və öz vəzifələrini vicdanla yerinə yetirir. Digər tərəfdən, konsolidasiya inhisarlaşmaya səbəb olur və sonra - yeni mənzillərin yüksək qiymətlərinin müəyyən edilməsi.

Səhmdar iştirak nə vaxt qadağan ediləcək?

Səhmlərdə iştirak mərhələli şəkildə dayandırılacaq. Təbii ki, indi ortaya çıxan o layihələrə son qoyulacaq – heç kim onlara qadağa qoymayacaq. Bununla belə, gözlənilir 2021-ci ilə qədər səhmlərdə iştirak tarixə çevriləcək və onu tikintinin maliyyələşdirilməsi üçün daha mütərəqqi və etibarlı alət əvəz edəcək - layihənin maliyyələşdirilməsi.

Videoya baxın

Yeni alətin ümumi sxemi:

1. Bank ev tikmək üçün inşaatçıya kredit verir və xüsusi açır
2. Müqavilələri bağlayarkən alıcılar pullarını inşaatçıya deyil, bankın əmanət hesabına köçürür və tikinti başa çatana qədər orada saxlanılır.
3. Tikinti prosesində bank inkişaf etdiricinin maliyyə axınına nəzarət edir.
   Obyekt təhvil verildikdən sonra vətəndaşların əmanət hesabına yığılan pulları inşaatçıya ötürülür.

Beləliklə, alıcı pul itirməkdən qorunur, çünki onun vəsaiti inşaatçılar tərəfindən xərclənməyib, bütün tikinti müddəti ərzində bankda saxlanılıb. Layihə heç vaxt tamamlanmasa, vətəndaş xərclədiyi pulu geri qaytara biləcək.

Bu sxemə görə bütün tikinti riskləri inşaatçı və bank tərəfindən qəbul edilir.

Qeyd etmək lazımdır ki, belə bir sxemdən istifadə bu gün artıq mövcuddur. Esrow hesablarına keçid məcburi hala gələcək 1 iyul 2019-cu il.

Bütün etibarlılığına baxmayaraq, sxem bir vasitəçinin (bankın) ortaya çıxması və risklərin yenidən bölüşdürülməsi səbəbindən mənzillərin qiymətini mütləq artıracaqdır.

1. 1 iyul 2018-ci il tarixindən sonra tikintidə iştirak payı müqaviləsi bağlayarkən, tərtibatçının bütün yeni tələblərə uyğunluğunu yoxlayın.
2. Səhmdar tikinti risklərini azaltmaq üçün eskrow hesabından istifadə edərək layihənin maliyyələşdirilməsi sxemi altında işləyən bir tərtibatçı tapın.
3. Mənzil qiymətlərinin qalxmasına hazır olun. Onsuz da daşınmaz əmlakın qiyməti qalxacaq.

Rusiyada tikilməkdə olan mənzillərin əldə edilməsi üçün yeni sxemə keçmək planlaşdırılır - ortaq tikinti əvəzinə layihənin maliyyələşdirilməsi gələcək. RBC-Nedvizhimost yeni sxemin DDU satışlarından nə ilə fərqləndiyini izah edir

Rusiya Prezidenti Vladimir Putin bu il dekabrın 15-dək kapital tikintisini tədricən bank kreditləri və digər maliyyə mənbələri ilə əvəz etmək üçün tədbirlər görür. Vətəndaşların riskini minimuma endirməli olan mənzil inşaatçıları üçün layihənin maliyyələşdirilməsi sxeminə keçid üç il çəkəcək.

Bu o deməkdir ki, gələcəkdə inşaatçılar tikintini maliyyələşdirmək üçün pay sahiblərindən vəsait cəlb edə bilməyəcəklər. Fiziki şəxslərin mənzil tikintisində məhdud iştirakının oxşar təcrübəsi bir çox xarici ölkələrdə fəaliyyət göstərir və tikintinin banklar hesabına maliyyələşdirilməsini nəzərdə tutur.

Yeniliklərin əsas məqsədi aldadılmış səhmdarların problemini həll etməkdir. “Vətəndaşlar öz vəsaitlərini riskə atmayacaq, artıq tikilmiş və dərhal mülkiyyət kimi qeydiyyata alına bilən mənzilləri alacaqlar. Ancaq eyni zamanda, kvadrat metrin qiymətinin həddən artıq yüksək olmamasına və bankların yumşaq faiz dərəcələri ilə kredit verməyə hazır olduğuna əmin olmaq lazımdır "deyə Rusiya Tikinti Nazirliyinin rəhbəri Mixail Men belədir. RBC Real Estate-ə şərhdə dəyişikliklərə ehtiyac olduğunu izah etdi.

RBC-Real Estate redaktorları yeni maliyyələşdirmə sxemi ilə yeni binaların alıcıları üçün hansı risklərin aradan qaldırılacağını və bunun Rusiyadakı mənzil bazarına necə təsir edəcəyini anladılar.

Ortaq tikintiyə alternativ

Hal-hazırda Rusiyada yeni tikililərin təxminən 80% -i ortaq tikinti müqavilələrinin (DDU) bağlanması yolu ilə həyata keçirilir. Bu sxem, mənzil tikintisinin pay sahibləri - əslində bütün riskləri inşaatçı ilə bölüşən şəxslər hesabına həyata keçirildiyini nəzərdə tutur.

Bu gün hər hansı tikinti layihəsinin maliyyələşdirilməsinin üç mənbəyi mövcuddur: pay sahiblərinin vəsaitləri, bankın (layihənin) maliyyələşdirilməsi və inşaatçıların öz vəsaitləri. “İnşaatçının öz vəsaiti [ayrıca yaşayış kompleksinin] tikintisi üçün tələb olunan ümumi kapital qoyuluşunun 20%-dən 40%-ə qədərini, səhmdarların vəsaitləri isə təxminən 50%-ni təşkil edir. Qalanı kredit təşkilatlarından götürülmüş vəsaitlərdir (layihənin maliyyələşdirilməsi, 50%-dən çox deyil", - Krost Konserninin baş direktorunun müavini Marina Lyubelskaya deyir. Lakin praktikada tərtibatçı layihə üçün ayrılmış kredit limitinin 30%-dən çoxunu seçmir və DDU çərçivəsində gələcək sayğacların satışı tikintinin başlandığı andan başlayır, Colliers International beynəlxalq konsaltinq şirkətinin tərəfdaşı Vladimir Serqunin əlavə edir.

Üç il ərzində tam şəkildə köçürülməsi planlaşdırılan layihənin maliyyələşdirilməsi tikintinin daha böyük həcmdə bank tərəfindən maliyyələşdirilməsini nəzərdə tutur. Eyni zamanda, banklar, inşaatçılar və yeni binaların alıcıları arasında qarşılıqlı əlaqənin konkret sxemləri və şərtləri hələ açıqlanmayıb. İnkişaf etmiş daşınmaz əmlak bazarlarında (aşağıdakı qutuya baxın), bu sxemə əsasən, bank borc öhdəlikləri üçün girov kimi çıxış edən yaşayış layihələrinin həyata keçirilməsinə investisiya qoyur və kredit təşkilatına vəsaitlərin qaytarılması inşaatçının hesabına baş vermir. aktivlər, lakin yeni layihənin yaratdığı pul vəsaitlərinin hərəkəti hesabına. Yəni evin tikintisi bankın pulu ilə aparılır. Eyni zamanda, layihənin maliyyələşdirilməsi kredit vermək demək deyil: layihənin maliyyələşdirilməsi üçün tariflər inşaatçılar üçün cari kreditlərdən xeyli aşağı ola bilər.

“Yeni sxem vətəndaşların tikilməkdə olan mənzillərə investisiyalarını itirmək, nəticədə mənzil əldə etməmək riskini aradan qaldıracaq. Tərtibatçılar üçün tikinti üçün vəsaitlərin cəlb edilməsi mexanizmi sadələşdiriləcək (çoxsaylı fiziki şəxslərin əvəzinə bir və ya iki bank və məhdud sayda peşəkar investorlar olacaq). Bundan əlavə, cəlb olunan maliyyələşdirmənin həcmləri ilə tikinti mərhələləri arasında uyğunsuzluq riskləri aradan qaldırılacaq - maliyyələşdirmə zərurət yarandıqda təsdiq edilmiş həcm çərçivəsində həyata keçiriləcək”, - deyə Mixail Men bildirib.

Yaşayış tikintisinin bank tərəfindən maliyyələşdirilməsi sxemi həm də dövlət üçün riskləri azaldır - bu, "sənaye üçün büdcə dəstəyinə ehtiyac ehtimalını" minimuma endirir", nazir əlavə edib. Bu o deməkdir ki, inşaatçılar tərəfindən təhvil verilmədiyi təqdirdə evlər dövlət büdcəsi hesabına deyil, layihəni maliyyələşdirən bankların və ya sığorta şirkətlərinin pulu ilə tamamlanacaq.

Onlar yeni sxemə necə keçəcəklər?

Paylı tikintidən layihə maliyyələşdirilməsinə keçiddə ilk addım Tikinti Nazirliyində Səhmdarların Hüquqlarını Müdafiə Fondunun yaranması oldu. İkinci mərhələ, 218-FZ normalarının 1 iyul 2018-ci il tarixindən qüvvəyə minməsi olacaq, bu da paylaşılan tikinti haqqında qanunvericiliyə dəyişiklikləri nəzərdə tutur. Həmçinin bu mərhələdə regionlarda paylı tikintiyə vahid nəzarət sisteminin yaradılması nəzərdə tutulur.

Növbəti addım ümumiyyətlə bankların mənzil tikintisini necə maliyyələşdirəcəyini qiymətləndirəcək. “Əgər bu sahədə özünü doğrultsa, gələcəkdə risklərin səriştəli qiymətləndirilməsi və kredit resurslarının dəyərinin azaldılması nəzərə alınmaqla, bu, kapital tikintisini mərhələli şəkildə layihə maliyyələşdirilməsi ilə əvəz etməyə imkan verəcək. mənzilin əlçatanlığının qorunması" dedi Mixail Men RBC-Nedvizhimost-a.

Tikinti Nazirliyinin rəhbəri qeyd edib ki, fərdi şəxslərin mənzil tikintisinə investisiyaları təxminən 3,5 trilyon rubl təşkil edir. bu dəqiqə. “İlk növbədə bank sektorundan cavab almalıyıq: banklar bu 3,5 trilyon rublu nə vaxta və hansı qiymətə əvəz edə biləcək. Bank sistemi bu qədər maliyyələşdirməyə qadirdirmi? Əgər belədirsə, hansı dövr üçün? Mənzil tikintisini vətəndaşlar yox, banklar maliyyələşdirəndə daha sivil münasibətə keçməzdən əvvəl hesablamaq lazımdır”, - deyə Tikinti Nazirliyinin rəhbəri şərh edib.

Rusiyada kapital tikintisi

Bu gün Rusiyada tikilən mənzillərin təxminən 80% -i 214-FZ-ə uyğun olaraq ortaq tikinti iştirakçılarının hesabına maliyyələşdirilir. 2017-ci ilin üçüncü rübünə olan məlumata görə, ölkə üzrə 1,1 milyona yaxın fəaliyyət göstərən məktəbəqədər təhsil müəssisəsi qeydiyyatdan keçib. Rusiya Bankının məlumatına görə, DDU-nun təminatı ilə götürülmüş ipoteka üzrə vətəndaşların borcu təxminən 1 trilyon rubl təşkil edir və ilk ödəniş nəzərə alınmaqla bu məbləğ 1,5 trilyon rubla yüksəlir.

Digər 20% isə əsasən hazır evlərdəki mənzillərin ilkin alqı-satqı müqavilələri ilə satışı, həmçinin mənzil sertifikatlarının verilməsi (son dərəcə nadir) və ya hələ də bazardan tam çıxa bilməyən mənzil-tikinti kooperativlərinin sxemi var.

Tərtibatçıların qorxuları

Ümumiyyətlə, RBC-Nedvizhimost redaktorları ilə müsahibə verən tərtibatçılar və rieltorlar səlahiyyətlilərin mövqeyi ilə razılaşırlar ki, layihənin maliyyələşdirilməsi alıcılar və dövlət üçün yeni aldadılmış səhmdarların yaranması baxımından bütün riskləri aradan qaldıracaq. Eyni zamanda, daşınmaz əmlak bazarının bəzi oyunçuları hesab edirlər ki, yeni sxemə keçid mənzillərin qiymətini artıracaq, o cümlədən inşaatçılar üçün bahalı kreditlər hesabına.

Osnova Şirkətlər Qrupunun prezidenti və Mortonun keçmiş rəhbəri Aleksandr Ruçev layihənin maliyyələşdirilməsinə keçid üçün heç bir xüsusi çətinlik və maneə görmür. Onun sözlərinə görə, bu gün bazar artıq bu sxem üzrə və kifayət qədər uğurla - tikinti xərcləri və qiymət artımı olmadan işləyir. “Məsələn, biz Moskva vilayətində Rusiyanın Əmanət Bankının layihə maliyyələşdirməsini cəlb etməklə layihə həyata keçiririk. Bəli, eyni zamanda biz səhmdarlardan pul cəlb edirik, lakin onların tikintinin maliyyələşdirilməsinə heç bir təsiri yoxdur və biz onlardan asılı deyilik "dedi Ruchiev. Onun fikrincə, sabitlik marjası olmayan kiçik şirkətlər banklardan pul yığmaq imkanını itirəcək və ola bilsin ki, bazarı tərk edəcək.

Marina Lyubelskaya hesab edir ki, nəzəri olaraq kapitalın maliyyələşdirilməsini layihənin maliyyələşdirilməsi ilə əvəz etmək olar, lakin o, şərti qeyd edir: belə layihənin maliyyələşdirilməsinin effektiv dərəcəsi inflyasiya dərəcəsinə və ədalətli mükafata bərabər olmalıdır. Beləliklə, əgər inflyasiya illik 4% təşkil edirsə, o zaman riskə görə mükafatla birlikdə son dərəcə 8%-dən çox olmamalıdır. "Bu dərəcə, son istehlakçılar üçün bazarda qiymətlərin hazırkı səviyyəsini saxlamaqla, layihələrin əhəmiyyətli bir hissəsini inkişaf etdirici marjasını itirmədən, layihə maliyyələşdirilməsi ilə səhmdarların vəsaitlərinin cəlb edilməsi ilə əvəz etməyə imkan verəcək" dedi.

Qiymətlərin artmasının qarşısını almaq üçün, Natalia Şatalinanın fikrincə, layihənin maliyyələşdirilməsinə dövlət dəstəyi proqramını işə salmaq lazımdır, onun çərçivəsində tərtibatçılar daha sərfəli tariflərlə kreditlər ala biləcəklər. Natalya Şatalina mənzil qiymətlərində mümkün artımın əsas səbəblərini tikilməkdə olan obyektləri daha sərfəli qiymətlərlə almaq imkanının olmaması adlandırır - məsələn, tikintinin ilkin mərhələsində siz mənzili 25-30% ucuz ala bilərsiniz. bitmiş evdə olduğundan. Yalnız hazır evləri nəzərə alsaq, o zaman inşaatçılar üçün kreditlər üzrə mövcud dərəcələrə əsasən qiymətlərin 10%-ə qədər artacağını güman edə bilərik, deyə o, proqnozlaşdırır.

Eyni zamanda, Est-a-Tet-in əsas tərəfdaşlarla əlaqələr üzrə meneceri Roman Rodiontsevin fikrincə, qiymətlərin kəskin artımı istər şərikli tikintidən imtina halında, istərsə də hər hansı digər səbəbdən mütləq gözlənilmir. Ekspert bunu hər rüb kapital bazarına aşağı qiymətlərlə böyük həcmdə yeni təklifin daxil olması ilə izah edir ki, bu da yeni tikililərdə təklif qiymətlərinin ümumi səviyyəsini geridə saxlayır. “Layihənin maliyyələşdirilməsi ilə yeni layihələr ortaya çıxsa belə, ortaq tikinti müqavilələri əsasında satılan mənzillərin bir təbəqəsi bazarda qalacaq. Yalnız həmin 3,4 milyon kvadratmetrin həyata keçirilməsi üçün. m mənzil, indi yeni binalarda təklif olunur, indiki satış sürəti ilə, ən azı dörd il çəkəcək "deyə Rodiontsev yekunlaşdırır.

Tikinti Nazirliyinin mətbuat xidmətinin proqnozuna görə, gələcəkdə faiz dərəcəsinin müəyyənləşdirilməsinə fərdi yanaşma, şübhəsiz ki, qalacaq, çünki bütün layihələr müxtəlif cəlbediciliyə və müxtəlif risk səviyyələrinə malikdir. Layihənin maliyyələşdirilməsi modeli üzərində işləmək peşəkar tərtibatçı üçün sərfəli olacaq, çünki tikinti üçün vəsaitin cəlb edilməsi mexanizmi həm prosedur, həm də investordan tikinti üçün zəmanətli vəsait axını baxımından sadələşdiriləcək, tikinti nazirliyi bildirir. .

Xaricdə tikilməkdə olan mənzilləri necə satmaq olar

Qərbi Avropada tikinti üçün vəsaitlərin toplanması üçün əsas sxem kimi layihənin maliyyələşdirilməsindən istifadə olunur. Mənzil tikintisi borc vəsaitləri hesabına həyata keçirilir və alıcıların pulları bankların xüsusi depozit hesablarına daxil olur, bu hesablar yalnız obyektlər istifadəyə verildikdən sonra açıqlanır və yalnız bundan sonra inşaatçı gəlir əldə edir.

Almaniyada tikinti əmanət kassaları var - gələcək daşınmaz əmlak alıcısı əvvəlcə əmanət kassalarına vəsait qoyur və bir neçə ildən sonra ev almaq üçün mənzil kreditinə müraciət edə bilər. Əmanət bankı hesablarından alınan vəsaitlər yalnız evlərin tikintisi üçün istifadə oluna bilər.

Böyük Britaniyada yaşayış daşınmaz əmlakı aşağıdakı prinsipə əsasən satılır: layihənin tikinti dövrü ərzində inşaatçı özü tikintini maliyyələşdirir və mənzil üçün 5%-ə qədər avans ödəməyə qadirdir, qalan hissəsi isə tərtibatçının və ya investorun öz və borc vəsaitləri. O, obyekti istifadəyə verən kimi tam ödənişini alır və əksər hallarda obyektlər tamamlama ilə təhvil verilir. Tərtibatçılar üçün layihənin maliyyələşdirilməsinin dəyəri 5-6%, ipoteka kreditlərinin dəyəri isə 1,5-3% -dən çox deyil.

İsraildə kapitalın maliyyələşdirilməsi sxemi zamanla bölüşdürülür: səhmdar mənzilin dəyərinin 10%-ni tikintiyə icazənin verilməsi mərhələsində, sonrakı hissəni - obyektin yerdən ayrıldığı vaxt, qalan hissəsini - başa çatdıqdan sonra ödəyir. bütün işlərdən. Yəni, pay sahibinin ödənişi obyektin tikintiyə hazır olması ilə bağlıdır.

Birgə tikintidə iştirak indi mənzil problemini həll etməyin ümumi üsuluna çevrilib. Bu, vətəndaşlara sərfəli qiymətə mənzil almağa, inşaatçılara isə yeni tikililər bazarını inkişaf etdirməyə imkan verir. Əlavə təminatlar ortaq tikinti müqaviləsinin qeydiyyatı ilə təmin edilir, bu, fırıldaqçılara ev tikmək prosesində eyni mənzili yenidən satmağa imkan verməyəcəkdir.

Görünür ki, hamı üçün uğurlu olan sxem, əslində, inşaatçıların müflis olduğu, evlərin istifadəyə verilməsi müddətlərinin xeyli gecikdiyi və onlar da yarımçıq mərhələdə tamamilə tərk edildiyi vəziyyətin bəzilərini girov qoydu.

Getdikcə daha çox aldadılmış səhmdarlar görünməyə başladı və onların narazılığı yerli administrasiyalarda piketlərlə küçələrə töküldü. Mövcud qanunvericiliyə düzəlişlər edilməlidir. Və onlar 1 yanvar 2018-ci il tarixindən etibarən tərtibatçı haqqında məlumatların açıqlığı, bu məlumatların Vahid Mənzil Tikinti Sisteminə daxil edilməsi və iflas qaydaları baxımından fəaliyyətə başladılar. Dəyişikliklərin yeni hissəsi 1 iyul 2019-cu il tarixində 175 saylı Federal Qanunla təqdim edilmişdir və biz onlar haqqında daha ətraflı danışacağıq.

Ortaq tikinti haqqında Federal Qanun 214-ФЗ

Tərtibatçılar və vətəndaşlar arasında münasibətlərin tənzimlənməsi sahəsində əsas tənzimləyici sənəd "Birgə tikintidə iştirak haqqında" 30 dekabr 2004-cü il tarixli 214-FZ nömrəli Federal Qanundur. Aldadılmış səhmdarların görünüşü ilə bağlı problemləri həll etmək üçün hər il düzəlişlər edilir.

Bu cür halların baş verməsinin səbəbləri, bir qayda olaraq, yeni investorların vəsaitləri digər obyektlərdə yaranmış maliyyə boşluqlarını “bağlayan” saxta tikinti maliyyələşdirmə sxemləridir. Nəticədə, tərtibatçının öhdəliklərini yerinə yetirə bilməməsi və özünü müflis elan etməsi halları ola bilər. Ən pis halda, sadəcə olaraq yox olur.

Dələduzluq sxemlərinin qarşısının alınması məqsədilə qanuna 2019-cu il iyulun 1-dən qüvvəyə minəcək ciddi dəyişikliklər edilib.

2019-cu ildə ortaq tikinti. Qanunvericilikdə yenilik

214-FZ Qanunundakı yeniliklər vətəndaşların paylı iştirak müqavilələri əsasında çoxmənzilli binaların tikintisini həyata keçirən tikinti təşkilatları üçün tələbləri sərtləşdirdi. Gəlin onları sadalayaq:

1. Bir inkişaf etdirici - bir tikinti icazəsi.

1 iyul 2019-cu il tarixində ixtisaslaşdırılmış inşaatçıya bunun üçün bir neçə icazəsi olan çoxmənzilli binaların tikintisini həyata keçirməyə icazə verməyən düzəliş qüvvəyə minib. İcazə bir və ya bir neçə tikinti sahəsinə verilə bilər, ancaq bir.

2. Tikinti şirkətinə qoyulan tələblər dəyişib.

İcazə yalnız tərtibatçı aşağıdakı parametrlərə cavab verdikdə veriləcək:

• şirkətin layihə sənədlərinə uyğun olaraq planlaşdırılan tikinti həcminin ən azı 10%-i həcmində öz vəsaitinə malik olması;
• layihə bəyannaməsi ərazi orqanına təqdim edilərkən tərtibatçının cari hesabında kifayət qədər məbləğ və göstərilən vəsaitin mövcudluğu sənədləşdirilməlidir;
• cəmiyyətin səhmlərdən başqa qiymətli kağızlar buraxmaq və buraxmaq hüququ yoxdur;
• inşaatçının məqsədli kreditlər və kreditlər üzrə borcları olmamalıdır, əgər bunlar bir icazə əsasında çoxmənzilli binanın tikintisinə aid deyilsə;
• cəmiyyətin əmlakı üçüncü şəxslər qarşısında öhdəliklərin icrası kimi istifadə edilməməlidir;
• tərtibatçının ən azı 5 min kvadratmetr həcmində uğurlu layihələri olmalıdır;
• inşaatçıya tikintidən başqa fəaliyyətlə məşğul olmaq qadağandır.

214-FZ Federal Qanununun 23.3-cü maddəsinə əsasən, tərtibatçının Vahid Mənzil Tikintisi İnformasiya Sistemində yerləşdirməli olduğu məlumatların siyahısı yaşayış binasının tikintisi davam etdirilən torpaq sahəsinə hüquq sənədləri ilə əlavə edilmişdir.

3. Bir tərtibatçı - bir cari hesab.

İxtisaslaşmış inşaatçı olan tikinti təşkilatına müvəkkil bankda yalnız bir cari hesabın açılmasına icazə verilir. Beləliklə, yaşayış obyektinin tikintisində təkcə inşaatçı və alıcıların deyil, həm də dövlət tərəfindən akkreditasiya olunmuş bankın vəsaiti iştirak edə bilər.

Bu hesab üzrə bütün pul əməliyyatları yalnız Qanunun 214-cü maddəsi çərçivəsində aparılmalı, həm də bankın nəzarəti altında olmalıdır. Vəsaitlərin silinməsi, tərtibatçı təsdiqedici sənədlərlə müraciət etdikdə və kredit təşkilatı tərəfindən yoxlandıqda mümkündür. Beləliklə, kapital iştirakçıları qarşısında öhdəliklərini yerinə yetirməyincə, vəsait inşaatçılara verilməyəcək.

4. Fiziki şəxslərdən vəsait eskrou hesabları vasitəsilə cəlb edilə bilər(30 dekabr 2004-cü il tarixli, 214-FZ nömrəli Federal Qanunun 15.4-cü maddəsi).

Bu üsul səhmdarların vəsaitlərini sığortalamağa imkan verir, lakin onlar yalnız əmanət hesabına yerləşdirildikdə. Sığortanı Əmanətlərin Sığortalanması Assosiasiyası və ya kompensasiya fondu həyata keçirir.

5. Əməliyyatlar bankın müşayiəti ilə aparılmalıdır.

6. Əməliyyatlara dövlət nəzarəti.

Hər bir subyektdə banklarla birlikdə tərtibatçılara nəzarəti həyata keçirəcək nəzarət orqanları yaradılmalıdır. Belə orqanların rəhbərləri Tikinti Nazirliyi tərəfindən təyin edilir (30 dekabr 2004-cü il tarixli 214-FZ nömrəli Federal Qanunun 23-cü maddəsi).

7. Kompensasiya Fonduna töhfələr

Əmanətçilərin vicdansızlığı nəticəsində əmanətçilərin itirilmiş vəsaitlərinin ödənilməsinə zəmanət vermək üçün Səhmdarların Müdafiəsi Fondu yaradılır. Qanunvericilik tikinti şirkətini DDU çərçivəsində məhbusların mənzil satışından əldə edilən gəlirin 1,2%-ni ona köçürməyə məcbur edir. Tərtibatçı Fonda vəsait köçürmədən müqavilələr qeydiyyata alınmayacaq.

8. Məhdud miqdarda avans ödənişləri

Qanunun yeni redaksiyasında tərtibatçı tərəfindən pul vəsaitlərinin təchizatçılar və podratçılarla hesablaşmalar kimi köçürülməsi şərti müəyyən edilmişdir. Müqavilə üzrə yerinə yetirilən öhdəlikləri təsdiq edən sənədlər banka təqdim edilmədən pul köçürülməyəcək. Bu o deməkdir ki, yalnız tərəfdaş xidmətlərin göstərilməsi, malların çatdırılması və s. şərtləri yerinə yetirdikdən sonra. inşaatçı ona pul ödəyə biləcək.

Lakin Qanunun 18-ci maddəsinin 4-cü hissəsində avansların ümumi məbləği elan edilmiş layihə dəyərinin 30% -dən çox olmayan tərəfdaşlara verilə biləcəyi bəndi var.

9. Çoxmənzilli binanın tikintisi aparılacaq torpaq sahəsi inşaatçının mülkiyyətində və ya icarə əsasında olmalıdır.

1 iyul 2019-cu ildə ortaq tikinti ləğv ediləcəkmi?

Ortaq tikinti haqqında 214-FZ saylı Qanuna edilən dəyişikliklər mövcud sxemin ləğvinə və mənzil tikintisinin layihə maliyyələşdirilməsinə rəvan keçidə gətirib çıxardı.

Tərtibatçılar üçün 1 iyul 2018-ci il tarixində daha əvvəl başlanmış layihələr eyni şərtlərlə tamamlanmalıdır və bağlanmış və qeydiyyatdan keçmiş DDU-ları olan alıcılar üçün onlar mənzillərin təhvil verilməsinə qədər qüvvədə qalacaqlar.

DDU yerinə nə olacaq?

2019-cu il iyulun 1-dən kapital iştirakından tikintinin layihə maliyyələşdirilməsinə keçid planlaşdırılır. Yeni sistem iştirakçılar zəncirini əhatə edəcək:

1. Səhmdarlar.
2. Kredit təşkilatı (bank).
3. İnkişaf etdirici.
4. Tənzimləyicilər.

Nəticədə layihə xərcləri artacaq ki, bu da əlbəttə ki, son məhsula təsir edəcək və yeni tikililərdə mənzil qiymətlərinin 20-30%-ə qədər artmasına səbəb olacaq.

Ortaq tikintidən layihənin maliyyələşdirilməsinə keçid dövrü

Keçid iki mərhələdə həyata keçirilir:

1. Tərtibatçıların mexanizmlərdən birindən istifadə etməklə vətəndaşlarla müqavilə bağladığı 1 iyul 2018-ci il tarixindən 30 iyun 2019-cu il tarixinədək olan dövr:

• əmanət hesabları;
• Maddəsinə uyğun olaraq dövlət tənzimlənməsi. 23 № 214-ФЗ.

2. 2019-cu il iyulun 1-dən 2020-ci il dekabrın 31-dək olan dövr, vətəndaşların mənzil tikintisində paylı iştirakına dair bütün müqavilələrdə depozit hesabları və ya xüsusi hesablar mexanizmindən istifadə olunacaq.

Yeni maliyyələşdirmə modeli ona gətirib çıxaracaq ki, tikinti bank kreditləri cəlb edilməklə aparılacaq. Vətəndaşların eskrou hesablarında saxlanılan vəsaitləri yalnız paylı tikintidə iştirak edən tərəflər tərəfindən təhvil-təslim aktı imzalandıqdan sonra inşaatçıya və ya krediti qaytarmaq üçün köçürüləcəkdir.

Ortaq tikintidə əməliyyatların bank dəstəyi

Əməliyyatların bank dəstəyi 2018-ci il iyulun 1-dən məcburi oldu. İndi vətəndaşlar birbaşa pul köçürə bilməyəcəklər. Dövlət onları tikintiyə icazənin bir hissəsi kimi açılmış xüsusi bank hesabına yatırmağa məcbur edir. Göstərilən tarixdən tez başlayan layihələrdən eyni ödəniş sisteminə keçmək və onlara nəzarət etmək tələb olunur.

Ərazinin kompleks inkişafı çərçivəsində inşaatçıya bir neçə icazə əsasında çoxmənzilli binalar tikməyə icazə verilir, lakin onların hər biri öz bank hesabı açmalıdır.

Səhmdarlar arasında maliyyə münasibətlərinin bu cür tənzimlənməsi vətəndaşların vəsaitlərini fırıldaqçılıq və ya tərtibatçının müflisləşməsi nəticəsində itkilərdən sığortalamağa imkan verir.

Vəsait yalnız aşağıdakı hallarda əldə edilə bilər:

• evin istifadəyə verilməsi;
• oradakı mənzillərdən ən azı birinin mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı.

Obyektin dondurulması və ya inşaatçının iflası halında, səhmdarların bütün vəsaitləri onlara tam şəkildə qaytarılacaqdır.

Tərtibatçı üçün əmanət hesabı

1 iyul 2019-cu il tarixindən etibarən tərtibatçı müqavilələr bağlayarkən PDU açmağa borcludur. Belə bir modelin səhmdarların aldadılma riskini azaldacağı planlaşdırılır.

Beləliklə, yeni mexanizm ona gətirib çıxaracaq ki, paylı tikintidə iştirak edən vətəndaşlarla müqavilə bağlamaq lazım olmayacaq. Bu vəsaitlər kredit təşkilatının nəzarəti altında tərtibatçının xüsusi hesablarında saxlanılacaq və Əmanətlərin Sığortalanması Agentliyi tərəfindən mümkün bank uğursuzluğundan sığortalanacaq.

Bu halda sığorta ödənişinin məbləği bərabərdir 10 milyon rubl yaşayış binasındakı bir mənzilə əsaslanır.

Yeni qanunvericiliyə əsasən çoxmənzilli binaların tikintisinə tətbiq olunan şərtlər toplusu aşağıdakı nəticələr çıxarmağa imkan verir:

• tikintidə iştirak payı müqavilələri artıq tətbiq edilməyəcək, layihənin maliyyələşdirilməsinə keçid var;
• əvvəllər bağlanmış DDU-lar onlar üzrə öhdəliklər yerinə yetirilənə qədər qüvvədə qalacaq;
• yeni binalarda mənzillərin qiymətinin tikintinin maliyyələşdirilməsinə dair yeni tələblər səbəbindən artacağı gözlənilir, indi “qazıntı” mərhələsində ucuz qiymətə almaq çətin olacaq.

Qazıntı mərhələsində mənzil alınması və onun tikintisində vətəndaşların iştirak payının populyarlığı son illər qorunub saxlanılıb. Aldadılmış səhmdarlar sırasına qoşulma riskinə baxmayaraq, ruslar hələ də səhmlərdə iştirak müqaviləsini sərfəli hesab edirlər - DDU.

DDU-ya üzv olmağı planlaşdırırsınız, lakin 2018-ci il iyulun 1-dən səhmlərdə iştirak müqavilələrinin ləğvi barədə eşitmisiniz? Bunun belə olub olmadığını və hamımızı nə gözləyə biləcəyimizi öyrəndik.

Əsas sual budur ki, 2018-ci ildə ortaq tikinti ləğv ediləcəkmi?

Yox. 2018-ci il iyulun 1-dək bağlanmış DDU ilə bütün tikinti layihələri köhnə qaydalar əsasında həyata keçiriləcək. Qeyd edək ki, layihələndiricilər dəyişikliklərin nəzərdə tutulduğunu anlayaraq, mənzil tikintisi üçün əvvəlcədən icazə alıblar. Beləliklə, sizə DDU iştirakçısı olmağı təklif edən bütün tərtibatçıların, çox güman ki, artıq icazəsi var və müqavilələrin ləğvi olmayacaq.

2018-ci il iyulun 1-dən sonra “hissələrin” taleyi necə olacaq?

1 iyul 2018-ci il tarixindən sonra DDU-ya üzv olmaq qərarına gəlsəniz, o zaman tərtibatçının 1 iyul 2018-ci il tarixinə (30 iyun 2018-ci il) köhnə sxemə uyğun olaraq tikintiyə razılaşa bildiyini öyrənməlisiniz. Əgər belədirsə, o zaman 2018-ci ilin iyulundan 2019-cu ilə qədər DDU-ya daxil ola bilərsiniz. Dəyişikliklər yalnız toxunma yeni yaşayış kompleksləri tikinti icazəsi olmayanlar 1 iyul 2018-ci il tarixinədək.

2019-cu ildə DDU qadağan olunacaqmı?

Rusiya Federasiyası hökumətinin yol xəritəsində yeni sazişlərin bağlanmasına qadağa qoyulub. 1 iyul 2019-cu ildən sonra. Rusiya Prezidenti Vladimir Putin 2018-ci ildə illik qaynar xəttində təsdiqlədi ki, 2019-cu ilin iyul ayından etibarən ev alanlarla heç bir yeni DDU bağlanmayacaq.

Buna baxmayaraq, mütəxəssislərin fikrincə, tərtibatçıların təxminən 3-4 ili var. Məsələn, 2018-ci il iyulun 1-dən əvvəl alınmış icazələrlə yeni layihələr 2020-ci ildə satışa çıxa bilər. Buna görə də onlara qadağa qoyulmayacaq. Bu o deməkdir ki, DDU-dan kəskin və qəfil keçid olmayacaq.

Və DDU əvəzinə nə olacaq?

Əmlak bazarında DDU-ya alternativ olardı layihənin maliyyələşdirilməsi. Paylı tikintidən fərqli olaraq, mənzillərin alınması üçün vətəndaşlardan alınan pul hesabına, layihə maliyyələşdirilməsi ilə mənzil tikildikdə, tikinti bank tərəfindən ödənilir. Bank inşaatçıya kredit verir. Vətəndaşlar müqavilə üzrə ödənişləri tikinti şirkətinin hesabına deyil, kredit təşkilatındakı xüsusi hesaba (eskrov hesabına) köçürürlər.

Əhəmiyyətli:

• Qazıntı mərhələsində mənzil almaq da mümkün olacaq.
• Ev təhvil verilənə qədər alıcının pulu bank hesabında qalacaq. Nə vaxt inşaatçı tərəfindən default, vətəndaşların pullarının kilidi açılacaq və sahiblərinə verilir.

Səhmlər ləğv edildikdə qiymətlər necə dəyişəcək?

Mütəxəssislərin fikrincə, ortaq tikinti qadağası səbəb ola bilər qiymət artımı 20%. Zəncirdə bankların görünməsi ilə əlaqədar əlavə xərclər olacaq. Məsələn, məqsədli kredit üzrə faizlər, ona xidmət xərcləri, bank nəzarəti və tikinti layihələrinə nəzarət xərcləri. Həmçinin, xüsusi əmanət hesablarının saxlanması xərcləri maya dəyərinə təsir edə bilər.

Rusiyada paylı tikinti tamamilə qadağan oluna bilər və bu mövzu prezidentlə görüşdə müzakirə olunub. “Vedomosti” mənbəsinin məlumatına görə, dövlət başçısının özü təklif edib ki, yarımçıq tikililəri satmaqdan əl çəkib, demək olar ki, 2018-ci ildə bunu həyata keçirək.

Birgə tikinti tamamilə qadağan edilə bilər. “Vedomosti” xəbər verir ki, bu ehtimal prezidentlə görüşdə müzakirə olunub. Üstəlik, iclas iştirakçılarına yaxın mənbələrdən birinin dediyinə görə, dövlət başçısı yarımçıq tikililəri satmaqdan çəkinməyi və demək olar ki, 2018-ci ildə bunu etməyi təklif edib.

Gələn ildən başlayaraq, ortaq tikinti bazarı artıq qlobal dəyişiklikləri gözləyir ki, bu da ilk növbədə səhmdarları təmin etməlidir, lakin onlar tərtibatçılar arasında ləzzət yaratmır. Mənzil inşaatçıları mənzili təhvil verməyincə alıcılardan pul ala bilməyəcəklər. Əmanətlər banklarda xüsusi hesablarda saxlanılacaq və şirkətlər ya kredit vəsaitləri hesabına, ya da öz vəsaitləri hesabına ev tikəcəklər.

Bu düzəlişlər bir çoxları tərəfindən tənqid olunub. Fikirlər var idi: bu, ortaq tikintiyə son qoya bilər.

Biznes FM bazar iştirakçılarından, alıcılardan və ekspertlərdən yarımçıq tikililərin alınmasına tamamilə qadağa qoyulsa nə baş verəcəyini soruşub. “Terletsky Park” yaşayış kompleksinin aldadılmış payçısı Nikita Zhevçenko hesab edir ki, dövlət bu yolla öz məsuliyyətindən azad olmaq istəyir:

Nikita Zhevçenko "Terletsky park" yaşayış kompleksinin pay sahibi“Birgə tikinti, birincisi, Avropada heç bir yerdə yoxdur. Bizdə var. Niyə bizdə var? Çünki bizdə ipoteka faizləri yüksəkdir, yəni dövlət niyə belə bir üsul ortaya atıb. Aşağı ipoteka əvəzinə ortaq tikinti ilə çıxış etdilər ki, Avropada bankların verdiyi faktiki faizsiz, aşağı faizlə olan bu pulu burada faiz sahibləri verir. Amma bu halda dövlət tikinti bazarının inkişafı ilə bağlı məsələni belə həll edibsə, yəni bu investisiyaları hansısa formada qorumalıdırlar. Əks halda, belə çıxır ki, bir növ əllərinizi yuyursunuz və eyni zamanda tikintidə bum var, amma bir şey olarsa, bununla heç bir əlaqəniz yoxdur. Nəticədə, vicdansız tərtibatçılar bundan istifadə etdilər, tikinti aparmayanlar, ancaq pul çıxardılar. Buna uyğun olaraq, təbii ki, dövlət buna birbaşa cavabdehdir. İndi də birtəhər onu elə qurmağa çalışırlar ki, bu dəlikləri yamaq etsinlər”.

Opora Rossii idarə heyətinin üzvü Dmitri Kotrovski hesab edir ki, xüsusilə regionlarda ortaq tikinti imkanı olmayan müəssisələr üçün çətin olacaq:

Dmitri KotrovskiOpora Rossii idarə heyətinin üzvü“İlk növbədə, bu, təbii ki, mənzillərin qiymətinin artmasına gətirib çıxaracaq ki, bu da mənə elə gəlir ki, əlavə olaraq 40 milyon kvadratmetr münasib yaşayış sahəsinin olması barədə may fərmanlarına tamamilə ziddir. 5 milyon rusun yaşayış şəraitini yaxşılaşdıra bilməsi üçün mənzillər istifadəyə verildi. Bu tamamilə əlaqəsizdir. Burada PIK bazarın 30% -dən çoxunu tutdu, lakin hamı bütün bazara kölgə sala və tamamilə bütün iştirakçıları özlərinə uyğunlaşdıra bilmir. PIK şirkətlər qrupunda mövcud olan miqyaslılıq, əlbəttə ki, onlara xərcləri minimuma endirməyə imkan verəcək. Müvafiq olaraq, nəticədə məhsulun son maya dəyərini formalaşdıracaq marjinallığı müəyyən etmək. Bazarın digər iştirakçılarına, xüsusən də regionlarda işləyənlərə belə bir fürsətin olması mən bunu mümkün hesab etmirəm. Yenə də, əgər biz 5 milyon rusiyalının münasib qiymətə mənzil alacağından danışırıqsa, bəli, bunu bütün 85 regionda necə etmək olar, nəzərə alsaq ki, tərtibatçı əvvəlcə haradansa pul götürməli, banka sübut etmək lazımdır ki, layihə məqsədəuyğun və aktualdır və bundan sonra sizdən kredit götürməyiniz tələb olunsa da, pulun dəyəri ilə müqayisə edilə bilən qiymətin dəyərinə bir yük qoyun. Bu cür iki zidd qərarın dövlət vəzifəsi dərəcəsinə necə yüksəldilməsi mənim üçün sirrdir. Bunu necə etmək olar, bilmirəm”.

Mütəxəssislər hesab edir ki, tikinti mərhələsində daşınmaz əmlakın satışına qadağa qoyulacağı təqdirdə hazır mənzillərin qiymətləri xeyli artacaq. BNmap.pro analitik platformasının direktoru Sergey Lobjanidze belə deyir:

Sergey LobjanidzeBNmap.pro analitik platformasının direktoru“Bununla yanaşı, bu, son tikinti mərhələsində avtomatik olaraq qiymət artımına səbəb olacaq, çünki indi tikinti zamanı orta artım, məsələn, Moskvada 18% -dən 27% -ə qədərdir və kredit yükü buna əlavə etdi. Buna ƏDV əlavə olunacaq, əmlak alındıqdan sonra ödənilməli olacaq, ona görə də hesab edirəm ki, burada 50-60%-ə qədər qiymət artımı ola bilər, yalnız məhsullar üçün həcmli xərclərin artması əsasında. Bu qiymətə aiddir. Bunun nə qədər populyar olmasına gəlincə, misal olaraq deyə bilərəm ki, 2017-ci ildə Moskva və Yeni Moskva sərhədləri daxilində biz fiziki şəxslərə, o cümlədən mənzillərə əsaslanan hüquqların ötürülməsi üzrə payda iştirak müqavilələri üzrə təxminən 54 min əməliyyat aparmışıq. alqı-satqı. Təkrar bazar 120 minə yaxındır [əməliyyatlar], yəni prinsipcə, demək olar ki, yarısı - bu, çox böyük faizdir”.

Paylı tikintiyə qadağa qoyulması ilə bağlı hər hansı qərarın verilib-verilmədiyi barədə məlumat verilmir. Nəşr yalnız qeyd edir ki, seçim olaraq 2020-ci ildən yalnız hazır mənzillərin satışının mümkünlüyü də müzakirə olunub.