Кога ще забранят споделеното строителство? Забрана за дялово участие в строителството

Граждани на Русия купуват апартаменти по схемата за споделено строителство от повече от 20 години.Участието в споделено строителство ви позволява да закупите апартамент сравнително евтино. На етапа на изкопни работи жилищата ще ви струват 10-20% по-евтино от завършен апартамент в нова сграда.

Въпреки това, наред с инвестиционните възможности, споделеното строителство носи големи рискове за акционерите. През периода на действие на закона за дялово участие в строителството възникнаха много проблеми на пазара на нови жилища, централната част от които е увеличаването на броя на измамените акционери.

В идеалния случай, когато разработчикът изпълнява задълженията си добросъвестно и прехвърля апартамента на акционера своевременно. Но понякога се случва напълно противоположна ситуация - тогава собственикът на капитала не само не получава готово жилище навреме, но безвъзвратно губи пари. За да се защитят гражданите от подобни ситуации, беше решено напълно да се промени механизмът за закупуване на жилища в нови сгради.

Новите правила на играта на новия пазар на недвижими имоти са предназначени да премахнат риска от измама на гражданите от разработчиците. На пръв поглед инициативата не е лоша, но не всичко е толкова просто.

Затягане на изискванията към разработчиците

От 01.07.2018гИзискванията към строителите станаха по-строги. За намаляване на риска от дългосрочно строителство и измама на гражданите, участващи в строителството, бяха предвидени различни мерки, както финансови, така и формални.

Първо, въвежда се принципът "едно разрешение - един обект".

Един строителен проект се възлага на една проектантска фирма. В същото време компанията трябва да отговаря на строги критерии - да бъде въведена в експлоатация най-малко 10 хиляди квадратни метранедвижими имоти за поне 3 годиниработа. Така един предприемач има право да получи разрешение за построяване на една къща.

Ясно е, че подобен подход ще даде възможност за по-прозрачен контрол на строителството, но в същото време ще забави изграждането на големи, сложни проекти. Големите разработчици ще бъдат принудени да търсят нови изходи от ситуацията, а това почти винаги означава загуба на време за бюрократични формалности.

Наскоро беше съобщено, че правителството е готово да смекчи това правило и да отговори на нуждите на тези предприемачи, които извършват интегрирано развитие на територията. Измененията са в етап на проект, така че е твърде рано да се каже на кой от разработчиците те наистина ще улеснят живота.

Второ, финансовите изисквания стават все по-строги.

1. През целия период на строителството предприемачът ще трябва да има собствени средства в сметката в размер на най-малко 10% от цената на строителството.
2. В момента, когато предприемачът получи разрешение да набира пари от притежателите на дялове, неговата сметка в оторизирана банка трябва да съдържа средства в размер на най-малко 10% от проектната стойност на строителството.
3. Разработчикът ще бъде задължен да прехвърли вноски в държавната защита на притежателите на капитал в размер 1,2% от стойността на строителството.

Трето, ще се затегне контролът върху финансовата дейност на строителните фирми. Разработчикът ще трябва да има една сметка в определена банка от списъка, който ще бъде съставен от Централната банка на Руската федерация. Възможностите на строителите да злоупотребяват с парите на акционерите ще бъдат намалени поради строгия контрол върху разходването им от страна на банките.

Всички тези промени са предназначени да намалят рисковете на притежателите на акции.В същото време става очевидно, че всички финансови и времеви загуби на предприемача, причинени от промените в закона, в крайна сметка ще бъдат прехвърлени на раменете на участника в строителството. Просто казано, цените на имотите ще растат.

Освен това самият строителен пазар ще претърпи много промени. По-строгите изисквания и повишената финансова тежест ще принудят малкия бизнес да спре дейността си. На пазара ще останат само големи разработчици.

От една страна, това е положителна промяна, защото голяма компания най-често цени репутацията си и изпълнява задълженията си съвестно. От друга страна, консолидацията води до монополизация, а след това - определяне на високи цени на новите жилища.

Кога ще бъде забранено дяловото участие?

Дяловото участие ще бъде премахнато постепенно. Разбира се, тези проекти, които се появяват сега, ще бъдат доведени до край - никой няма да ги забрани. Въпреки това се очаква, че до 2021 гдяловото участие ще остане в историята и ще бъде заменено от по-прогресивен и надежден инструмент за финансиране на строителството - проектно финансиране.

Гледай видеото

Общата схема на новия инструмент:

1. Банката издава заем на предприемача за изграждането на къща и открива специална
2. При сключването на договори купувачите превеждат парите си не на предприемача, а в ескроу сметката на банката, където се съхраняват до завършване на строителството.
3. По време на строителния процес банката контролира финансовите потоци на предприемача.
   След предаване на обекта парите на гражданите, събрани по ескроу сметката, се прехвърлят на предприемача.

По този начин купувачът е защитен от загуба на пари, тъй като средствата му не са били изразходвани от разработчиците, а са били съхранявани в банката през целия период на строителство. Ако проектът никога не бъде завършен, гражданинът ще може да върне изразходваните пари.

По тази схема всички строителни рискове се поемат от предприемача и банката.

Трябва да се отбележи, че използването на такава схема вече е достъпно днес. Преходът към esrow сметки ще стане задължителен от 1 юли 2019 г.

Въпреки цялата си надеждност, схемата определено ще увеличи цената на апартаментите поради появата на посредник (банка) и преразпределението на рисковете.

1. При сключване на договор за дялово участие в строителството след 1 юли 2018 г. проверете дали предприемачът спазва всички нови изисквания.
2. За да намалите рисковете от дялово строителство, намерете предприемач, който работи по схемата за финансиране на проекта, използвайки ескроу сметка.
3. Пригответе се за покачване на цените на апартаментите. Цените на недвижимите имоти така или иначе ще растат.

В Русия се планира да се премине към нова схема за придобиване на жилища в строеж - вместо споделено строителство ще дойде проектно финансиране. RBC-Nedvizhimost обяснява как новата схема се различава от продажбите DDU

Руският президент Владимир Путин до 15 декември тази година предприема мерки за постепенно заместване на капиталовото строителство с банково кредитиране и други източници на финансиране. Преходът към схема за финансиране на проекти за предприемачи на жилища, която трябва да минимизира риска за гражданите, ще отнеме три години.

Това означава, че в бъдеще разработчиците няма да могат да привличат средства от притежателите на акции за финансиране на строителството. Подобна практика на ограничено участие на физически лица в жилищното строителство съществува в много чужди страни и включва финансиране на строителството за сметка на банките.

Основната цел на нововъведенията е решаване на проблема с измамените акционери. „Гражданите няма да рискуват собствените си средства, а ще закупят вече построени жилища, които веднага могат да бъдат регистрирани като собственост. Но в същото време е необходимо да се гарантира, че цената на квадратен метър не става прекомерна и банките са готови да дават заеми при нежни лихвени проценти “, така Михаил Мен, ръководител на руското Министерство на строителството, обясни необходимостта от промени в коментар за RBC Real Estate.

Редакторите на RBC-Real Estate разбраха какви рискове за купувачите на нови сгради ще бъдат премахнати от новата схема за финансиране и как това ще се отрази на жилищния пазар в Русия.

Алтернатива на споделеното строителство

В момента около 80% от новите сгради в Русия се реализират чрез сключване на договори за споделено строителство (DDU). Тази схема предполага, че жилищното строителство се извършва за сметка на притежателите на дялове - лица, които всъщност споделят всички рискове с предприемача.

Днес има три източника на финансиране за всеки строителен проект: средства на акционерите, банково (проектно) финансиране и собствени средства на разработчиците. „Собствените средства на предприемача варират от 20% до 40% от общите капиталови инвестиции, необходими за изграждането [на отделен жилищен комплекс], средствата на акционерите са около 50%. Останалото са заемни средства от кредитни институции (финансиране на проекти, не повече от 50%)“, казва Марина Любельская, заместник генерален директор на концерна Крост. Но на практика предприемачът избира не повече от 30% от отпуснатия кредитен лимит за проекта, а продажбите на бъдещи измервателни уреди по DDU започват от момента, в който започне строителството, добавя Владимир Сергунин, партньор на международната консултантска компания Colliers International.

Проектното финансиране, което се планира да бъде изцяло прехвърлено след три години, предполага, че строителството ще бъде финансирано в по-голяма степен от банката. В същото време все още не са обявени конкретни схеми и условия за взаимодействие между банки, предприемачи и купувачи на нови сгради. В развитите пазари на недвижими имоти (вижте карето по-долу) по тази схема банката инвестира в реализацията на жилищни проекти, които действат като обезпечение за дългови задължения, а връщането на средствата на кредитната институция не става за сметка на предприемача. активи, но за сметка на паричните потоци, генерирани от новия проект. С други думи, строителството на къщата се извършва с парите на банката. В същото време финансирането на проекти не означава кредитиране: лихвите за финансиране на проекти могат да бъдат много по-ниски, отколкото при текущите заеми за строители.

„Новата схема ще премахне риска гражданите да загубят инвестициите си в жилища в строеж, без да получат апартамент в резултат. За разработчиците ще бъде опростен механизмът за набиране на средства за строителство (вместо многобройни физически лица, това ще бъдат една или две банки и ограничен брой професионални инвеститори). Освен това ще бъдат премахнати рисковете от несъответствие между обемите на привлеченото финансиране и етапите на строителство - финансирането ще се извършва в рамките на одобрения обем според нуждите ”, каза Михаил Мен.

Схемата за банково финансиране на жилищното строителство също намалява рисковете за държавата - минимизира "вероятността от необходимост от бюджетна подкрепа за индустрията", добави министърът. Това означава, че къщите в случай на неизпълнение от страна на строителите ще бъдат завършени не за сметка на държавния бюджет, а с парите на банките, финансирали проекта, или застрахователните компании.

Как ще преминат към новата схема?

Първата стъпка в прехода от споделено строителство към проектно финансиране е появата на Фонда за защита правата на акционерите към Министерството на строителството. Вторият етап ще бъде влизането в сила на 1 юли 2018 г. на нормите на 218-FZ, което предполага промени в законодателството за споделено строителство. Също така на този етап се планира създаването на единна система за контрол на споделеното строителство в регионите.

Следващата стъпка най-общо ще бъде оценката как банките ще финансират жилищното строителство. „Ако се оправдае в тази област, тогава в бъдеще, като се вземе предвид компетентната оценка на рисковете и намаляването на цената на кредитните ресурси, това ще даде възможност постепенно да се замени капиталовото строителство с проектно финансиране, като се вземе предвид запазване на достъпността на жилищата“, каза Михаил Мен пред RBC-Nedvizhimost.

Ръководителят на Министерството на строителството отбеляза, че инвестициите на частни лица в жилищното строителство възлизат на около 3,5 трилиона рубли. в този момент. „На първо място трябва да получим отговор от банковия сектор: за колко време и на каква цена банките ще могат да заменят тези 3,5 трилиона рубли. Способна ли е банковата система на такъв обем финансиране? И ако да, за какъв период? Трябва да се направи сметка, преди да се премине към по-цивилизовано отношение, когато жилищното строителство се финансира не от граждани, а от банки“, коментира шефът на строителното министерство.

Дялово строителство в Русия

Днес около 80% от жилищата, които се строят в Русия, се финансират за сметка на участници в споделено строителство - според 214-FZ. Към третото тримесечие на 2017 г. в цялата страна има регистрирани около 1,1 милиона действащи предучилищни институции. Според Банката на Русия дългът на гражданите по ипотека, взета под гаранцията на DDU, е около 1 трилион рубли, а като се вземе предвид първата вноска, тази сума нараства до 1,5 трилиона рубли.

Други 20% са основно продажбата на апартаменти в готови къщи по предварителни договори за продажба, има и издаване на жилищни сертификати (изключително рядко) или схема на жилищни кооперации, които все още не са успели напълно да напуснат пазара.

Страховете на разработчиците

Като цяло разработчиците и брокерите, интервюирани от редакторите на RBC-Nedvizhimost, са съгласни с позицията на властите, че проектното финансиране ще премахне всички рискове за купувачите и държавата по отношение на появата на нови измамени акционери. В същото време някои играчи на пазара на недвижими имоти смятат, че преходът към нова схема ще увеличи цената на жилищата, включително поради скъпи заеми за разработчиците.

Президентът на групата компании "Основа" и бивш ръководител на Morton Александър Ручев не вижда особени трудности и пречки за преминаването към проектно финансиране. Според него днес пазарът вече работи по тази схема и то доста успешно – без оскъпяване на строителството и покачване на цените. „Например, ние изпълняваме проект в Московска област с участието на проектно финансиране от Спестовната банка на Русия. Да, в същото време привличаме пари от акционери, но те нямат влияние върху финансирането на строителството и ние не зависим от тях“, казва Ручиев. Според него малките компании, които нямат марж на стабилност, ще загубят възможността да набират пари от банките и вероятно ще напуснат пазара.

Теоретично капиталовото финансиране може да бъде заменено с проектно финансиране, смята Марина Любельская, но отбелязва условието: ефективният процент на такова проектно финансиране трябва да бъде равен на темпа на инфлация плюс справедливо възнаграждение. Така, ако инфлацията е 4% годишно, тогава, заедно с възнаграждението за риск, крайната ставка трябва да бъде не повече от 8%. „Тази ставка ще позволи, като същевременно се запази текущото ниво на цените на пазара за крайните потребители, да се замени значителен дял от проектите с привличането на средства от притежателите на капитал с проектно финансиране, без да се губи маржът на разработчика“, обяснява тя.

За да се избегне покачването на цените, според Наталия Шаталина, е необходимо да се стартира програма за държавна подкрепа за финансиране на проекти, при която разработчиците ще могат да получават заеми на по-достъпни цени. Основните причини за възможния ръст на цените на жилищата Наталия Шаталина нарича липсата на възможност за закупуване на обекти в строеж на по-достъпни цени - например в началния етап на строителство можете да закупите апартамент с 25-30% по-евтино отколкото в завършена къща. Ако разглеждаме само готовите къщи, тогава можем да приемем покачване на цените до 10% на базата на съществуващите лихви по кредитите за строителни предприемачи, прогнозира тя.

В същото време, според Роман Родионцев, ключов партньорски мениджър на Est-a-Tet, определено не се очаква рязко покачване на цените нито в случай на отказ от споделено строителство, нито по друга причина. Експертът обяснява това с факта, че всяко тримесечие на капиталовия пазар излиза голямо количество ново предлагане на ниски цени, което задържа общото ниво на цените на предлагане в новите сгради. „Дори ако излязат нови проекти с проектно финансиране, слой от жилища, продадени по споразумения за споделено строителство, ще остане на пазара. За реализацията само на тези 3,4 млн. кв.м. м жилища, които сега се предлагат в нови сгради, при сегашния темп на продажби ще са необходими поне четири години “, заключава Родионцев.

И в бъдеще със сигурност ще остане индивидуалният подход при определяне на лихвения процент, тъй като всички проекти са с различна привлекателност и различни нива на риск, прогнозират от пресслужбата на строителното министерство. За професионален предприемач ще бъде изгодно да работи по модела на проектно финансиране, тъй като механизмът за набиране на средства за строителство ще бъде опростен както процедурно, така и по отношение на гарантиран приток на средства за строителство от страна на инвеститора, смятат от строителното министерство .

Как да продадем жилища в строеж в чужбина

В Западна Европа проектното финансиране се използва като основна схема за набиране на средства за строителство. Жилищното строителство се извършва на заемни средства, а парите на купувачите отиват в специални ескроу сметки на банките, които се разкриват едва след като съоръженията бъдат пуснати в експлоатация и едва тогава предприемачът прави печалба.

В Германия има строителни спестовни банки - бъдещият купувач на недвижим имот първо инвестира в спестовни каси, а след няколко години може да кандидатства за жилищен кредит за закупуване на жилище. Средствата от спестовни банкови сметки могат да се използват изключително за строителство на къщи.

Във Великобритания жилищните имоти се продават на следния принцип: по време на строителния цикъл на проекта предприемачът сам финансира строителството и може да си позволи да вземе авансово плащане до 5% за апартамента, останалото е собствени и заемни средства на разработчика или инвеститора. Получава пълно заплащане при въвеждане на обекта в експлоатация, като в повечето случаи обектите се предават с довършителни работи. Цената на проектното финансиране за разработчиците не надвишава 5-6%, а цената на ипотечните кредити - 1,5-3%.

В Израел схемата за дялово финансиране се разпределя във времето: акционерът плаща 10% от цената на апартамента на етапа на издаване на разрешение за строеж, следващата част - в момента, в който обектът напусне земята, останалата част - след завършване от цялата работа. Тоест плащането на акционера е обвързано със строителната готовност на обекта.

Участието в споделеното строителство вече се превърна в обичаен начин за решаване на жилищния проблем. Това позволява на гражданите да получат апартамент на изгодна цена, а на предприемачите да развиват пазара за нови сгради. Допълнителни гаранции се осигуряват от регистрацията на споразумение за споделено строителство, което няма да позволи на измамниците да препродадат същия апартамент в процеса на изграждане на къща.

Изглежда, че схемата, която беше успешна за всички, всъщност направи някои заложници на ситуацията, когато разработчиците фалираха, крайните срокове за въвеждане на къщи в експлоатация бяха значително забавени и те също бяха напълно изоставени на незавършен етап.

Започнаха да се появяват все повече измамени акционери, чието недоволство се изля по улиците с пикети пред местните администрации. Трябваше да се промени действащото законодателство. И те започнаха да работят от 1 януари 2018 г. по отношение на отвореността на информацията за предприемача, въвеждането на тези данни в Единната система за жилищно строителство и правилата за несъстоятелност. Новата част от измененията беше въведена на 1 юли 2019 г. с Федерален закон № 175 и ще говорим за тях по-подробно.

Федерален закон за споделено строителство 214-FZ

Основният регулаторен документ в областта на регулирането на отношенията между разработчиците и гражданите е Федералният закон от 30 декември 2004 г. № 214-FZ „За участие в споделено строителство“. Ежегодно се правят промени с цел решаване на проблеми, свързани с появата на измамени акционери.

Причините за възникването на такива ситуации като правило са измамни схеми за финансиране на строителството, когато средствата на новите инвеститори „запушват“ финансови дупки, които са се образували в други съоръжения. В резултат на това може да има случаи, когато предприемачът не може да изпълни задълженията си и да се обяви в несъстоятелност. В най-лошия случай просто изчезва.

С цел предотвратяване на измамни схеми са направени сериозни промени в закона, които ще влязат в сила от 1 юли 2019 г.

Споделено строителство 2019г. Ново в законодателството

Нововъведенията в Закон 214-FZ затегнаха изискванията към строителните организации, които извършват строителството на жилищни сгради по договори за дялово участие на граждани. Нека ги изброим:

1. Един предприемач - едно разрешение за строеж.

На 1 юли 2019 г. влезе в сила изменение, което не позволява на специализиран предприемач да извършва строителство на жилищни сгради с няколко разрешителни за това. Разрешение може да се издаде за един или повече обекти, но само за един.

2. Изискванията към строителната фирма са променени.

Разрешение ще бъде издадено само ако разработчикът отговаря на следните параметри:

• дружеството разполага със собствени средства в размер минимум 10 % от планирания обем на строителство съгласно проектната документация;
• достатъчен размер и наличие на посочените средства по разплащателната сметка на предприемача трябва да бъдат документирани към момента на подаване на декларацията за проекта до териториалния орган;
• дружеството няма право да издава и издава ценни книжа, различни от акции;
• предприемачът не трябва да има задължения по целеви заеми и кредити, ако те не са свързани с изграждането на жилищна сграда с едно разрешение;
• имуществото на дружеството да не се използва за изпълнение на задължения към трети лица;
• предприемачът трябва да има успешни проекти в размер на най-малко 5 хиляди квадратни метра;
• на предприемача е забранено да извършва дейности, различни от строителство.

Съгласно член 23.3 от Федералния закон 214-FZ, списъкът с данни, които предприемачът е длъжен да постави в Единната информационна система за жилищно строителство, е допълнен с документи за собственост на земята, където се извършва строителството на жилищна сграда.

3. Един разработчик - един текущ акаунт.

Строителна организация, която е специализиран предприемач, има право да има само една разплащателна сметка, открита в оторизирана банка. По този начин средствата не само на предприемача и купувачите, но и на банка, акредитирана от държавата, могат да участват в изграждането на жилищен обект.

Всички парични транзакции по тази сметка трябва да бъдат само в рамките на 214 от закона, но и да бъдат под контрола на банката. Отписването на средства е възможно, когато разработчикът кандидатства с оправдателни документи и ги провери от кредитната институция. По този начин средствата няма да бъдат преведени на строителите, докато не изпълнят задълженията си към дяловите участници.

4. Средства от физически лица могат да се набират чрез ескроу сметки(Член 15.4 от Федералния закон от 30 декември 2004 г. № 214-FZ).

Този метод позволява да се застраховат средствата на притежателите на акции, но само когато те са депозирани в ескроу сметка. Застраховката се извършва от Асоциацията за гарантиране на влоговете или компенсационен фонд.

5. Транзакциите трябва да бъдат придружени от банка.

6. Държавен контрол на сделките.

Във всеки субект трябва да се създадат надзорни органи, които заедно с банките да упражняват контрол върху предприемачите. Ръководителите на такива органи се назначават от Министерството на строителството (член 23 от Федералния закон от 30 декември 2004 г. № 214-FZ).

7. Вноски в компенсационния фонд

За да се гарантира обезщетение за загубените средства на вложителите в резултат на некоректността на предприемача, се формира Фондът за защита на акционерите. Законодателството задължава строителната компания да й прехвърли 1,2% от приходите от продажбата на жилища на затворници по DDU. Договорите няма да бъдат регистрирани, без разработчикът да преведе средства към Фонда.

8. Ограничен размер на авансовите плащания

Новата версия на закона установява условието за прехвърляне на средства от предприемача като сетълменти с доставчици и изпълнители. Без представяне на банката на документи, потвърждаващи изпълнението на задълженията по договора, парите няма да бъдат преведени. Това означава, че само след като партньорът изпълни условията за предоставяне на услуги, доставка на стоки и др. строителят ще може да му плати.

Но в част 4 на член 18 от закона има клауза, че авансите могат да се прехвърлят на партньори, чиято обща сума няма да надвишава 30% от декларираната стойност на проекта.

9. Парцелът, върху който ще се изгради жилищна сграда, трябва да бъде собственост на предприемача или на лизинг.

Ще бъде ли отменено споделеното строителство на 1 юли 2019 г.?

Измененията в Закон № 214-FZ относно споделеното строителство доведоха до премахване на съществуващата схема и плавен преход към проектно финансиране на жилищното строителство.

За разработчиците проектите, започнали по-рано на 1 юли 2018 г., трябва да бъдат завършени при същите условия, а за купувачите със сключени и регистрирани DDU те ще останат в сила до доставката на жилищата.

Какво ще се случи вместо DDU?

От 1 юли 2019 г. се предвижда преминаване от дялово участие към проектно финансиране на строителството. Новата система ще включва верига от участници:

1. Акционери.
2. Кредитна институция (банка).
3. Разработчик.
4. Регулатори.

В резултат на това разходите по проекта ще се увеличат, което със сигурност ще се отрази на крайния продукт и ще доведе до увеличение на цените на жилищата в новите сгради до 20-30%.

Преходен период от споделено строителство към проектно финансиране

Преходът се извършва на два етапа:

1. Периодът от 1 юли 2018 г. до 30 юни 2019 г., когато разработчиците сключват договори с граждани, използвайки един от механизмите:

• ескроу сметки;
• държавно регулиране в съответствие с чл. 23 № 214-FZ.

2. Периодът от 1 юли 2019 г. до 31 декември 2020 г., когато всички споразумения за дялово участие на граждани в жилищното строителство ще използват механизма на ескроу сметки или специални сметки.

Новият модел на финансиране ще доведе до факта, че строителството ще се извършва с участието на банкови кредити. Средствата на гражданите, съхранявани в ескроу сметки, ще бъдат прехвърлени на предприемача или за изплащане на заема само след подписване на акта за прехвърляне от страните, участващи в споделено строителство.

Банково обслужване на сделки в споделено строителство

Банковата поддръжка на транзакции става задължителна от 1 юли 2018 г. Сега гражданите няма да могат да превеждат пари директно. Държавата ги задължава да ги внасят в специална банкова сметка, открита като част от разрешение за строеж. Тези проекти, които са започнали по-рано от определената дата, са длъжни да преминат към същата система на плащания и контрол върху тях.

Като част от интегрираното развитие на територията, предприемачът има право да строи жилищни сгради с няколко разрешителни, но всяко от тях трябва да открие собствена банкова сметка.

Подобно регулиране на финансовите отношения между притежателите на дялове дава възможност да се застраховат средствата на гражданите срещу загуби поради измама или фалит на предприемача.

Средства ще бъдат налични само ако:

• въвеждане на къщата в експлоатация;
• регистрация на собственост върху поне един от апартаментите в него.

В случай на замразяване на обекта или фалит на предприемача, всички средства на притежателите на акции ще им бъдат върнати в пълен размер.

Escrow сметка за разработчика

От 1 юли 2019 г. разработчикът е длъжен да отваря PDU при сключване на договори. Предвижда се подобен модел да намали рисковете акционерите да бъдат измамени.

Така новият механизъм ще доведе до това, че няма да е необходимо да се сключват договори с граждани, участващи в споделено строителство. Тези средства ще се държат в специални сметки на предприемача под контрола на кредитна институция и застраховани от Агенцията за гарантиране на влоговете срещу евентуален банков фалит.

Размерът на застрахователното обезщетение в този случай е равен на 10 милиона рублина база един апартамент в жилищен блок.

Съвкупността от условия, приложими съгласно новото законодателство за строителството на жилищни сгради, позволява да се направят следните изводи:

• вече няма да се прилагат договори за дялово участие в строителството, извършен е преход към проектно финансиране;
• сключените по-рано DDU остават в сила до изпълнение на задълженията по тях;
• цената на апартаментите в нови сгради се очаква да се увеличи поради новите изисквания за финансиране на строителството, сега ще бъде трудно да се купуват на ниски цени на етап „изкоп“.

Популярността на закупуването на жилища на етап изкоп и дяловото участие на гражданите в изграждането му се запазва през последните години. Въпреки риска да се присъединят към редиците на измамените акционери, руснаците все още смятат споразумението за дялово участие за печелившо - DDU.

Планирахте ли да станете член на DDU, но чухте за прекратяването на договорите за дялово участие от 1 юли 2018 г.? Разбрахме дали това е така и какво можем да очакваме.

Основният въпрос е дали споделеното строителство ще бъде отменено през 2018 г.?

Не. Всички строежи със сключен ПИД до 1 юли 2018 г. ще се изпълняват по стария правилник. Трябва да се отбележи, че разработчиците, осъзнавайки, че се планират промени, са получили предварително разрешителни за жилищно строителство. По този начин всички разработчици, които ви предлагат да станете участници в DDU, най-вероятно вече имат разрешение и няма да има анулиране на договори.

Какво ще се случи с "частите" след 1 юли 2018 г.?

Ако решите да станете член на DDU след 1 юли 2018 г., тогава трябва да разберете дали предприемачът е успял да се споразумее за строителството според старата схема преди 1 юли 2018 г. (30 юни 2018 г.). Ако да, можете да сключите DDU от юли 2018 г. до 2019 г. Промените се докосват само нови жилищни комплексикоито нямат разрешение за строеж до 1 юли 2018г.

Ще бъде ли забранен DDU през 2019 г.?

В пътната карта на правителството на Руската федерация е забранено сключването на нови споразумения след 1 юли 2019 г. Руският президент Владимир Путин потвърди на годишната си пряка линия през 2018 г., че от юли 2019 г. няма да се сключват нови DDU с купувачи на жилища.

Въпреки това, според експертите, разработчиците имат около 3-4 години. Например, нови проекти може да се появят в продажба през 2020 г. с разрешения, получени преди 1 юли 2018 г. Следователно те няма да бъдат забранени. Това означава, че няма да има рязък и внезапен преход от DDU.

И какво ще стане вместо DDU?

Алтернатива на DDU на пазара на недвижими имоти би била проектно финансиране.За разлика от споделеното строителство, когато жилищата се строят с пари, получени от граждани за закупуване на апартаменти, при проектно финансиране строителството се заплаща от банката. Банката дава заем на предприемача. Гражданите превеждат плащанията по договора не по сметката на строителната компания, а по специална сметка в кредитна институция (ескроу сметка).

Важно:

• Също така ще бъде възможно да се закупят жилища на етапа на изкопни работи.
• Парите на купувача ще лежат в банковата сметка до доставката на къщата. Кога по подразбиране от строителя, парите на гражданите ще бъдат отключени и дадени на собствениците им.

Как ще се променят цените при анулирането на акциите?

Според експерти забраната за споделено строителство може да доведе до увеличение на цената с 20%.Ще има допълнителни разходи поради появата на банки по веригата. Например лихви по целеви кредит, разходи за обслужването му, разходи за банков надзор и контрол върху строителните проекти. Освен това разходите за поддържане на специални ескроу сметки могат да повлияят на разходите.

Споделеното строителство може да бъде напълно забранено в Русия и тази тема беше обсъдена на среща с президента. Според източник на Ведомости държавният глава сам е предложил да се откаже от продажбата на недовършени сгради и да го направи почти през 2018 г.

Споделеното строителство може да бъде напълно забранено. Според Ведомости тази възможност е била обсъдена на среща с президента. Освен това, както каза един от източниците, близки до участниците в срещата, държавният глава предложи да се избегне продажбата на недовършени сгради и да се направи почти през 2018 г.

От следващата година пазарът на споделено строителство вече очаква глобални промени, които трябва да осигурят преди всичко притежателите на акции, но те не предизвикват наслада сред разработчиците. Разработчиците на апартаменти няма да могат да получават пари от купувачите, докато не предадат жилище. Вноските ще се съхраняват по специални сметки в банките, а фирмите ще строят къщи с кредитни средства или сами.

Тези изменения бяха критикувани от мнозина. Имаше мнения: това може да сложи край на споделеното строителство.

Business FM попита участници на пазара, купувачи и експерти какво ще стане, ако закупуването на недовършени сгради бъде напълно забранено. Никита Жевченко, измамен собственик на жилищен комплекс Терлецки парк, смята, че по този начин държавата иска да се освободи от отговорност:

Никита Жевченко собственик на жилищен комплекс "Терлецки парк"„Споделеното строителство, първо, не се среща никъде в Европа. Имаме го. Защо го имаме? Защото имаме високи лихви по ипотечните кредити, тоест защо държавата измисли такъв метод. Вместо ниска ипотека, те измислиха споделено строителство, така че тези пари, които всъщност са безлихвени, които са били с ниска лихва, които дават банките в Европа, тук ги дават лихвите. Но в този случай, ако държавата по този начин е решила въпроса с развитието на строителния пазар, тоест те трябва по някакъв начин да защитят тези инвестиции. Иначе излиза, че някак си си измиваш ръцете и в същото време уж има бум на строителството, но нямаш нищо общо, ако стане нещо. В резултат на това безскрупулни разработчици се възползваха от това, тези, които не строят, а теглят пари. Съответно, разбира се, държавата е пряка отговорност за това. И сега се опитват по някакъв начин да го нагласят така, че да закърпят тези дупки.

За бизнеса ще бъде трудно без възможност за споделено строителство, особено в регионите, смята Дмитрий Котровски, член на борда на Opora Russia:

Дмитрий Котровскичлен на борда на Опора Русия„На първо място, това, разбира се, ще доведе до покачване на цената на жилищата, което, струва ми се, е напълно в противоречие с постановленията от май, които казват, че трябва да има допълнителни 40 милиона квадратни метра достъпни жилища се въвеждат в експлоатация, така че 5 милиона руснаци да могат да подобрят условията си на живот. Това е напълно несвързано. Тук PIK заема повече от 30% от пазара, но не всеки успява да хвърли сянка върху целия пазар и да настрои абсолютно всички участници според себе си. Мащабируемостта, която съществува в групата компании на ПИК, разбира се, ще им позволи да минимизират разходите. Съответно да се определи пределната стойност, която в крайна сметка ще формира крайната цена на продукта. Не си представям, че е възможно да бъдем в крак с такава възможност на другите участници на пазара, особено тези, които работят в регионите. И все пак, ако говорим за факта, че 5 милиона руснаци трябва да получат жилища на достъпни цени, добре, как може да стане това във всичките 85 региона, като се има предвид, че предприемачът първо ще трябва да вземе пари отнякъде, за да докаже на банката, че проектът е целесъобразен и подходящ и след това натоварете цената на цената, която е сравнима със стойността на парите, въпреки факта, че ще трябва да вземете заеми. За мен е загадка как такива две противоположни решения могат да бъдат издигнати в ранг на държавна задача. Не знам как може да стане."

Експерти смятат, че в случай на забрана за продажба на недвижими имоти на етапа на строителство, цените на готовите жилища ще се повишат значително. Ето какво казва Сергей Лобжанидзе, директор на аналитичната платформа BNmap.pro:

Сергей Лобжанидзедиректор на аналитичната платформа BNmap.pro„В допълнение към факта, че това автоматично ще доведе до увеличение на цените на етапа на окончателното строителство, защото сега средният ръст по време на строителството, например в Москва, е от 18% до 27%, а кредитната тежест ще бъде добавено към това. Към това ще се добави ДДС, който ще трябва да се плати при получаване на имота, така че мисля, че тук до 50-60% може да има увеличение на цената, само на база увеличение на обемните разходи за продукти. Това е за цената. Що се отнася до това колко популярно е това, мога да кажа като пример, че през 2017 г. в границите на Москва и Нова Москва имахме около 54 хиляди сделки за физически лица, включително апартаменти, по споразумения за дялово участие за прехвърляне на права въз основа на покупко-продажби. Вторичният пазар е около 120 хиляди [транзакции], тоест по принцип почти половината - това е много голям процент.

Не се съобщава дали са взети решения относно забраната за споделено строителство. Изданието отбелязва само, че като вариант е била обсъждана и възможността за продажба само на готови жилища от 2020 г.