Quand la construction partagée sera-t-elle interdite ? Interdiction de participation au capital dans la construction

Les citoyens russes achètent des appartements dans le cadre du programme de construction partagée depuis plus de 20 ans. La participation à la construction partagée vous permet d'acheter un appartement à relativement bon marché. Au stade de l'excavation, le logement vous coûtera 10 à 20% moins cher qu'un appartement fini dans un nouveau bâtiment.

Cependant, parallèlement aux opportunités d'investissement, la construction partagée comporte de grands risques pour les actionnaires. Pendant la période de la loi sur la participation au capital dans la construction, de nombreux problèmes sont apparus sur le marché du logement neuf, dont l'élément central est l'augmentation du nombre d'actionnaires trompés.

Idéalement, lorsque le promoteur remplit ses obligations de bonne foi et transfère l'appartement à l'actionnaire en temps voulu. Mais parfois, une situation complètement opposée se produit - alors l'actionnaire non seulement ne reçoit pas de logement prêt à l'emploi à temps, mais perd irrémédiablement de l'argent. Pour protéger les citoyens de telles situations, il a été décidé de modifier complètement le mécanisme d'achat de logements dans de nouveaux bâtiments.

Les nouvelles règles du jeu du nouveau marché immobilier visent à éliminer le risque d'escroquerie des citoyens par les promoteurs. A première vue, l'initiative n'est pas mauvaise, mais tout n'est pas si simple.

Renforcement des exigences pour les développeurs

A partir du 1er juillet 2018 Les exigences pour les constructeurs sont devenues plus strictes. Pour réduire le risque de construction à long terme et de tromperie des citoyens impliqués dans la construction, diverses mesures ont été prévues, à la fois financières et formelles.

Tout d'abord, le principe "une autorisation - un objet" est introduit.

Un projet de construction est attribué à une entreprise de conception. Dans le même temps, l'entreprise doit répondre à des critères stricts - mettre en service au moins 10 mille mètres carrés immobilier pour au moins 3 années travail. Ainsi, un promoteur a le droit d'obtenir l'autorisation de construire une maison.

Il est clair qu'une telle approche permettra de contrôler la construction de manière plus transparente, mais en même temps, elle ralentira la construction de grands projets complexes. Les grands promoteurs seront obligés de chercher de nouvelles façons de sortir de la situation, ce qui signifie presque toujours perdre du temps en formalités bureaucratiques.

Récemment, il a été signalé que le gouvernement était prêt à assouplir cette règle et à répondre aux besoins des promoteurs qui réalisent un développement intégré du territoire. Les amendements sont au stade de projet, il est donc trop tôt pour dire à qui des développeurs ils faciliteront réellement la vie.

Deuxièmement, les exigences financières se durcissent.

1. Pendant toute la période de construction, le promoteur sera tenu d'avoir des fonds propres sur le compte d'un montant d'au moins 10% du prix de la construction.
2. Au moment où le promoteur reçoit l'autorisation de lever des fonds auprès des actionnaires, son compte auprès d'une banque agréée doit contenir des fonds d'un montant d'au moins 10% du coût de conception de la construction.
3. Le promoteur sera tenu de transférer des contributions à la protection de l'État des actionnaires d'un montant 1,2% du coût de la construction.

Troisièmement, le contrôle des opérations financières des entreprises de construction sera renforcé. Le développeur devra avoir un compte dans une certaine banque de la liste, qui sera compilée par la Banque centrale de la Fédération de Russie. Les possibilités pour les constructeurs d'abuser de l'argent des actionnaires seront réduites en raison du contrôle strict des dépenses par les banques.

Tous ces changements visent à réduire les risques des actionnaires. Dans le même temps, il devient évident que toutes les pertes financières et de temps du promoteur causées par les modifications de la loi seront finalement transférées sur les épaules du participant à la construction. Tout simplement, les prix de l'immobilier vont augmenter.

De plus, le marché de la construction lui-même subira de nombreux changements. Des exigences plus strictes et une charge financière accrue obligeront les petites entreprises à cesser leurs activités. Seuls les grands développeurs resteront sur le marché.

D'une part, il s'agit d'un changement positif, car une grande entreprise valorise le plus souvent sa réputation et s'acquitte consciencieusement de ses devoirs. D'autre part, la consolidation entraîne la monopolisation, et alors - fixer des prix élevés pour les logements neufs.

Quand la participation au capital sera-t-elle interdite ?

La participation au capital sera progressivement supprimée. Bien sûr, les projets qui émergent maintenant seront terminés - personne ne les interdira. Cependant, on s'attend à ce que d'ici 2021 la participation au capital deviendra de l'histoire ancienne et sera remplacée par un outil plus progressif et plus fiable pour le financement de la construction - financement de projets.

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Le schéma général du nouvel outil :

1. La banque accorde un prêt au promoteur pour la construction d'une maison et ouvre un
2. Lors de la conclusion de contrats, les acheteurs transfèrent leur argent non pas au promoteur, mais sur le compte séquestre de la banque, où ils sont conservés jusqu'à l'achèvement de la construction.
3. Pendant le processus de construction, la banque contrôle les flux financiers du promoteur.
   Une fois l'objet remis, l'argent des citoyens collecté sur le compte séquestre est transféré au promoteur.

Ainsi, l'acheteur est protégé contre la perte d'argent, car ses fonds n'ont pas été dépensés par les promoteurs, mais ont été conservés à la banque pendant toute la période de construction. Si le projet n'est jamais terminé, le citoyen pourra retourner l'argent dépensé.

Selon ce schéma tous les risques de construction sont assumés par le promoteur et la banque.

Il convient de noter que l'utilisation d'un tel schéma est déjà disponible aujourd'hui. Le passage aux comptes séquestres deviendra obligatoire à partir de 1er juillet 2019.

Pour toute sa fiabilité, le régime augmentera certainement le coût des appartements en raison de l'émergence d'un intermédiaire (banque) et de la redistribution des risques.

1. Lors de la conclusion d'un accord de participation au capital dans la construction après le 1er juillet 2018, vérifiez que le promoteur respecte toutes les nouvelles exigences.
2. Pour réduire les risques de constitution de fonds propres, trouvez un promoteur qui travaille dans le cadre du schéma de financement de projet en utilisant un compte séquestre.
3. Préparez-vous à la hausse des prix des appartements. Les prix de l'immobilier vont augmenter de toute façon.

En Russie, il est prévu de passer à un nouveau programme d'acquisition de logements en construction - au lieu d'une construction partagée, le financement de projets viendra. RBC-Nedvizhimost explique en quoi le nouveau schéma diffère des ventes de DDU

Le président russe Vladimir Poutine jusqu'au 15 décembre de cette année prend des mesures pour remplacer progressivement la constitution de fonds propres par des prêts bancaires et d'autres sources de financement. La transition vers un système de financement de projets pour les promoteurs immobiliers, qui devrait minimiser le risque des citoyens, prendra trois ans.

Cela signifie qu'à l'avenir, les promoteurs ne pourront pas attirer de fonds des actionnaires pour financer la construction. Une pratique similaire de participation limitée des particuliers à la construction de logements existe dans de nombreux pays étrangers et implique le financement de la construction aux dépens des banques.

L'objectif principal des innovations est de résoudre le problème des actionnaires trompés. «Les citoyens ne risqueront pas leurs propres fonds, mais achèteront des logements déjà construits, qui pourront immédiatement être enregistrés en tant que propriété. Mais en même temps, il faut s'assurer que le prix au mètre carré ne devienne pas exorbitant et que les banques soient prêtes à accorder des prêts à des taux d'intérêt doux », c'est ainsi que Mikhail Men, chef du ministère russe de la Construction, a expliqué la nécessité d'apporter des changements dans un commentaire à RBC Immobilier.

Les rédacteurs en chef de RBC-Real Estate ont déterminé quels risques pour les acheteurs de nouveaux bâtiments seront supprimés par le nouveau programme de financement et comment cela affectera le marché du logement en Russie.

Une alternative à la construction partagée

Actuellement, environ 80% des nouveaux bâtiments en Russie sont mis en œuvre par la conclusion d'accords de construction partagés (DDU). Ce schéma part du principe que la construction de logements se fait aux dépens des actionnaires - des particuliers qui, en fait, partagent tous les risques avec le promoteur.

Aujourd'hui, il existe trois sources de financement pour tout projet de construction : les fonds propres des actionnaires, le financement bancaire (de projet) et les fonds propres des promoteurs. « Les fonds propres du promoteur varient de 20 % à 40 % de l'investissement total en capital requis pour la construction [d'un complexe résidentiel séparé], les fonds des actionnaires représentent environ 50 %. Le reste est des fonds empruntés auprès d'établissements de crédit (financement de projets, pas plus de 50 %) », explique Marina Lyubelskaya, directrice générale adjointe de Krost Concern. Mais en pratique, le promoteur ne choisit pas plus de 30% de la limite de crédit allouée au projet, et les ventes de futurs compteurs sous le DDU commencent dès le début de la construction, ajoute Vladimir Sergunin, associé de la société internationale de conseil Colliers International.

Le financement du projet, qui devrait être entièrement transféré dans trois ans, suppose que la construction sera financée dans une plus grande mesure par la banque. Dans le même temps, les schémas et conditions spécifiques d'interaction entre les banques, les promoteurs et les acheteurs de nouveaux bâtiments n'ont pas encore été annoncés. Sur les marchés immobiliers développés (voir encadré ci-dessous), dans le cadre de ce régime, la banque investit dans la mise en œuvre de projets résidentiels, qui servent de garantie pour les titres de créance, et le retour des fonds à l'établissement de crédit ne se fait pas aux dépens du promoteur actifs, mais au détriment des flux de trésorerie générés par le nouveau projet. En d'autres termes, la construction de la maison est réalisée avec l'argent de la banque. Dans le même temps, financement de projet ne signifie pas prêt : les taux de financement de projet peuvent être bien inférieurs à ceux des prêts actuels aux constructeurs.

«Le nouveau programme éliminera le risque pour les citoyens de perdre leurs investissements dans des logements en construction et de ne pas obtenir d'appartement en conséquence. Pour les promoteurs, le mécanisme de levée de fonds pour la construction sera simplifié (au lieu de nombreux particuliers, ce sera une ou deux banques et un nombre limité d'investisseurs professionnels). De plus, les risques d'incohérence entre les volumes de financement attirés et les étapes de construction seront supprimés - le financement sera effectué dans le cadre du volume approuvé selon les besoins », a déclaré Mikhail Men.

Le régime de financement bancaire de la construction résidentielle réduit également les risques pour l'État - il minimise "la probabilité d'un besoin de soutien budgétaire pour l'industrie", a ajouté le ministre. Cela signifie qu'en cas de défaillance des constructeurs, les maisons ne seront pas achevées aux dépens du budget de l'État, mais avec l'argent des banques qui ont financé le projet ou des compagnies d'assurance.

Comment passeront-ils au nouveau régime ?

La première étape de la transition de la construction partagée au financement de projet a été l'émergence du Fonds de protection des droits des actionnaires au sein du ministère de la Construction. La deuxième étape sera l'entrée en vigueur le 1er juillet 2018 des normes du 218-FZ, qui impliquent des modifications de la législation sur la construction partagée. À ce stade également, il est prévu de créer un système unifié de contrôle de la construction partagée dans les régions.

La prochaine étape consistera généralement à évaluer comment les banques financeront la construction de logements. "S'il se justifie dans ce domaine, alors à l'avenir, compte tenu d'une évaluation compétente des risques et d'une diminution du coût des ressources de crédit, cela permettra de remplacer progressivement la construction en fonds propres par le financement de projets, en tenant compte de la préservation de l'abordabilité du logement », a déclaré Mikhail Men à RBC-Nedvizhimost.

Le chef du ministère de la Construction a noté que les investissements des particuliers dans la construction de logements s'élevaient à environ 3 500 milliards de roubles. à ce moment là. « Tout d'abord, nous devons obtenir une réponse du secteur bancaire : dans combien de temps et à quel prix les banques pourront-elles remplacer ces 3 500 milliards de roubles. Le système bancaire est-il capable d'un tel volume de financement ? Et si oui, pour quelle période ? Il faut calculer avant de passer à une attitude plus civilisée, alors que la construction de logements n'est pas financée par les citoyens, mais par les banques », a commenté le chef du ministère de la Construction.

Construction de fonds propres en Russie

Aujourd'hui, environ 80% des logements construits en Russie sont financés aux dépens des participants à la construction partagée - selon 214-FZ. Au troisième trimestre de 2017, il y avait environ 1,1 million d'établissements préscolaires actifs enregistrés dans tout le pays. Selon la Banque de Russie, la dette des citoyens sur une hypothèque contractée sur la garantie d'un DDU est d'environ 1 billion de roubles, et compte tenu du premier versement, ce montant s'élève à 1,5 billion de roubles.

Un autre 20% est principalement la vente d'appartements dans des maisons prêtes à l'emploi dans le cadre de contrats préliminaires de vente, il y a aussi la délivrance de certificats de logement (extrêmement rare) ou un schéma de coopératives d'habitation qui n'ont pas encore réussi à quitter complètement le marché.

Les craintes des développeurs

En général, les promoteurs et les agents immobiliers interrogés par les rédacteurs de RBC-Nedvizhimost sont d'accord avec la position des autorités selon laquelle le financement de projets supprimera tous les risques pour les acheteurs et l'État en termes d'émergence de nouveaux actionnaires fraudés. Dans le même temps, certains acteurs du marché immobilier estiment que le passage à un nouveau schéma va renchérir le coût du logement, notamment en raison de prêts onéreux pour les promoteurs.

Le président d'Osnova Group of Companies et l'ancien chef de Morton Alexander Ruchev ne voient pas de difficultés et d'obstacles particuliers pour la transition vers le financement de projets. Selon lui, aujourd'hui, le marché fonctionne déjà selon ce schéma, et avec beaucoup de succès - sans augmentation des coûts de construction ni augmentation des prix. «Par exemple, nous mettons en œuvre un projet dans la région de Moscou avec la participation d'un financement de projet de la Caisse d'épargne de Russie. Oui, en même temps, nous attirons l'argent des actionnaires, mais ils n'ont aucune influence sur le financement de la construction et nous ne dépendons pas d'eux », explique Ruchiev. Selon lui, les petites entreprises qui ne disposent pas d'une marge de stabilité perdront la possibilité de lever des fonds auprès des banques et, éventuellement, de quitter le marché.

Théoriquement, le financement par fonds propres peut être remplacé par un financement de projet, estime Marina Lyubelskaya, mais elle note la condition : le taux effectif d'un tel financement de projet doit être égal au taux d'inflation plus une rémunération équitable. Ainsi, si l'inflation est de 4% par an, alors, avec la récompense pour le risque, le taux final ne devrait pas dépasser 8%. "Ce taux permettra, tout en maintenant le niveau actuel des prix sur le marché pour les consommateurs finaux, de remplacer une part importante des projets par l'attraction des fonds des actionnaires par un financement de projet sans perdre la marge du promoteur", explique-t-elle.

Pour éviter la hausse des prix, selon Natalia Shatalina, il est nécessaire de lancer un programme de soutien de l'État au financement de projets, dans le cadre duquel les promoteurs pourront bénéficier de prêts à des taux plus abordables. Natalya Shatalina appelle les principales raisons de la croissance possible des prix des logements le manque de possibilité d'acheter les objets en construction à des prix plus abordables - par exemple, au stade initial de la construction, vous pouvez acheter un appartement 25 à 30% moins cher que dans une maison finie. Si l'on ne considère que les maisons prêtes à l'emploi, on peut alors supposer une hausse des prix allant jusqu'à 10% sur la base des taux existants sur les prêts aux promoteurs, prédit-elle.

Dans le même temps, selon Roman Rodiontsev, responsable des relations avec les partenaires clés d'Est-a-Tet, une forte hausse des prix n'est certainement pas attendue, ni en cas de refus de la construction partagée, ni pour toute autre raison. L'expert explique cela par le fait qu'une grande quantité d'offre neuve à bas prix entre chaque trimestre sur le marché des capitaux, ce qui freine le niveau global des prix de l'offre dans les bâtiments neufs. « Même si de nouveaux projets voient le jour avec un financement de projet, une couche de logements vendus dans le cadre d'accords de co-construction restera sur le marché. Pour la mise en œuvre de seulement ces 3,4 millions de mètres carrés. m de logements, qui sont désormais proposés dans des immeubles neufs, au rythme actuel des ventes, cela prendra au moins quatre ans », conclut Rodiontsev.

À l'avenir, une approche individuelle pour déterminer le taux d'intérêt restera certainement, puisque tous les projets ont une attractivité différente et des niveaux de risques différents, a prédit le service de presse du ministère de la Construction. Il sera rentable pour un promoteur professionnel de travailler sur le modèle de financement de projet, car le mécanisme de levée de fonds pour la construction sera simplifié tant sur le plan procédural qu'en termes d'afflux garanti de fonds pour la construction de la part de l'investisseur, selon le ministère de la construction .

Comment vendre un logement en construction à l'étranger

En Europe occidentale, le financement de projets est utilisé comme principal mécanisme de collecte de fonds pour la construction. La construction de logements est réalisée sur des fonds empruntés et l'argent des acheteurs est versé sur des comptes séquestres spéciaux de banques, qui ne sont divulgués qu'après la mise en service des installations, et ce n'est qu'alors que le promoteur réalise un bénéfice.

En Allemagne, il existe des caisses d'épargne pour la construction - le futur acheteur de biens immobiliers investit d'abord dans des caisses d'épargne, et après quelques années, il peut demander un prêt au logement pour acheter une maison. Les fonds des comptes d'épargne peuvent être utilisés exclusivement pour la construction de maisons.

Au Royaume-Uni, l'immobilier résidentiel est vendu selon le principe suivant : pendant le cycle de construction du projet, le promoteur finance lui-même la construction et peut se permettre de prendre un acompte pouvant aller jusqu'à 5 % pour l'appartement, le reste est le fonds propres et empruntés du promoteur ou de l'investisseur. Il reçoit le paiement intégral lors de la mise en service de l'objet et, dans la plupart des cas, les objets sont remis avec finition. Le coût du financement de projets pour les développeurs ne dépasse pas 5 à 6% et le coût des prêts hypothécaires - 1,5 à 3%.

En Israël, le système de financement par actions est réparti dans le temps: l'actionnaire paie 10% du coût de l'appartement au stade de la délivrance d'un permis de construire, la partie suivante - au moment où l'objet quitte le sol, le reste - à l'achèvement de tout travail. Autrement dit, le paiement de l'actionnaire est lié à l'état de préparation de la construction de l'installation.

La participation à la construction partagée est maintenant devenue un moyen courant de résoudre le problème du logement. Cela permet aux citoyens d'obtenir un appartement à un prix avantageux et aux promoteurs de développer le marché des nouveaux bâtiments. Des garanties supplémentaires sont apportées par l'enregistrement d'un contrat de co-construction, qui ne permettra pas aux escrocs de revendre le même appartement en cours de construction d'une maison.

Il semblerait que le schéma, qui a réussi pour tout le monde, ait en fait fait certains otages de la situation lorsque les promoteurs ont fait faillite, les délais de mise en service des maisons ont été considérablement retardés, et ils ont également été complètement abandonnés à un stade inachevé.

De plus en plus d'actionnaires trompés ont commencé à apparaître et leur mécontentement s'est répandu dans les rues avec des piquets de grève devant les administrations locales. La législation actuelle doit être modifiée. Et ils ont commencé à fonctionner à partir du 1er janvier 2018 en termes d'ouverture des informations sur le promoteur, en saisissant ces données dans le système unifié de construction de logements et les règles de faillite. La nouvelle partie des amendements a été introduite le 1er juillet 2019 par la loi fédérale n° 175, et nous en parlerons plus en détail.

Loi fédérale sur la construction partagée 214-FZ

Le principal document réglementaire dans le domaine de la réglementation des relations entre les promoteurs et les citoyens est la loi fédérale du 30 décembre 2004 n ° 214-FZ «sur la participation à la construction partagée». Des modifications sont apportées annuellement afin de résoudre les problèmes liés à l'apparition d'actionnaires trompés.

Les raisons de l'apparition de telles situations, en règle générale, sont des schémas de financement de construction frauduleux, lorsque les fonds de nouveaux investisseurs «ferment» les trous financiers qui se sont formés dans d'autres installations. En conséquence, il peut y avoir des cas où le promoteur n'est pas en mesure de remplir ses obligations et se déclare en faillite. Au pire, il disparaît tout simplement.

Afin de prévenir les stratagèmes frauduleux, de sérieuses modifications ont été apportées à la loi, qui entrera en vigueur le 1er juillet 2019.

Construction partagée en 2019. Nouveau dans la législation

Les innovations de la loi 214-FZ ont renforcé les exigences pour les organisations de construction qui réalisent la construction d'immeubles d'appartements dans le cadre de contrats de participation au capital des citoyens. Listons-les :

1. Un développeur - un permis de construire.

Le 1er juillet 2019, un amendement est entré en vigueur qui ne permet pas à un promoteur spécialisé de réaliser la construction d'immeubles à appartements avec plusieurs permis pour cela. Un permis peut être délivré pour un ou plusieurs chantiers, mais un seul.

2. Les exigences pour l'entreprise de construction ont changé.

L'autorisation ne sera délivrée que si le développeur répond aux paramètres suivants :

• l'entreprise dispose de ses propres fonds à hauteur d'au moins 10% du volume de construction prévu selon la documentation du projet;
• le montant suffisant et la disponibilité des fonds spécifiés sur le compte courant du promoteur doivent être documentés au moment de la soumission de la déclaration de projet à l'autorité territoriale ;
• la société n'a pas le droit d'émettre et d'émettre des titres autres que des actions ;
• le promoteur ne doit pas avoir de dettes sur les prêts et crédits ciblés, s'ils ne concernent pas la construction d'un immeuble à appartements sous un seul permis ;
• les biens de la société ne doivent pas être utilisés en exécution d'obligations envers des tiers ;
• le développeur doit avoir des projets réussis d'au moins 5 000 mètres carrés;
• il est interdit au promoteur de se livrer à des activités autres que la construction.

Conformément à l'article 23.3 de la loi fédérale 214-FZ, la liste des données que le promoteur est tenu de placer dans le système unifié d'information sur la construction de logements a été complétée par les titres de propriété du terrain sur lequel la construction d'un immeuble résidentiel est en cours.

3. Un développeur - un compte courant.

Un organisme de construction qui est un promoteur spécialisé n'est autorisé à avoir qu'un seul compte courant ouvert auprès d'une banque agréée. Ainsi, les fonds non seulement du promoteur et des acheteurs, mais également d'une banque agréée par l'État peuvent participer à la construction d'un établissement résidentiel.

Toutes les transactions monétaires sur ce compte ne doivent être effectuées que dans le cadre de l'article 214 de la loi, mais également sous le contrôle de la banque. La radiation des fonds est possible lorsque le promoteur en fait la demande avec des pièces justificatives et les vérifie par l'établissement de crédit. Ainsi, les fonds ne seront pas transférés aux constructeurs tant qu'ils n'auront pas rempli leurs obligations envers les participants au capital.

4. Les fonds des particuliers peuvent être collectés via des comptes séquestres(Article 15.4 de la loi fédérale du 30 décembre 2004 n° 214-FZ).

Cette méthode permet d'assurer les fonds des actionnaires, mais uniquement lorsqu'ils sont déposés sur un compte séquestre. L'assurance est fournie par l'Association d'assurance des dépôts ou un fonds d'indemnisation.

5. Les transactions doivent être accompagnées d'une banque.

6. Contrôle étatique des transactions.

Des organes de surveillance devraient être créés dans chaque sujet, qui, avec les banques, exerceront un contrôle sur les développeurs. Les responsables de ces organismes sont nommés par le ministère de la Construction (article 23 de la loi fédérale du 30 décembre 2004 n° 214-FZ).

7. Cotisations au Fonds d'indemnisation

Afin de garantir l'indemnisation des fonds perdus des déposants à la suite de la malhonnêteté du promoteur, le Fonds de protection des actionnaires est créé. La législation oblige l'entreprise de construction à lui reverser 1,2% du produit de la vente des logements détenus au titre du DDU. Les contrats ne seront pas enregistrés sans que le promoteur transfère les fonds au Fonds.

8. Montant limité des acomptes

La nouvelle version de la loi établit la condition pour le transfert de fonds par le promoteur en tant que règlements avec les fournisseurs et les entrepreneurs. Sans présentation à la banque des documents confirmant les obligations remplies en vertu du contrat, l'argent ne sera pas transféré. Cela signifie que ce n'est qu'après que le partenaire a rempli les conditions pour la prestation de services, la livraison de biens, etc. le constructeur pourra le payer.

Mais dans la partie 4 de l'article 18 de la loi, il y a une clause selon laquelle les avances peuvent être transférées aux partenaires, dont le montant total ne dépassera pas 30% du coût déclaré du projet.

9. Le terrain sur lequel sera réalisée la construction d'un immeuble à appartements doit appartenir au promoteur ou être loué à bail.

La construction partagée sera-t-elle annulée le 1er juillet 2019 ?

Les amendements à la loi n° 214-FZ sur la construction partagée ont conduit à l'abolition du régime existant et à une transition en douceur vers le financement de projets de construction de logements.

Pour les promoteurs, les projets commencés plus tôt le 1er juillet 2018 doivent être achevés dans les mêmes conditions, et pour les acheteurs ayant des DDU conclus et enregistrés, ils resteront en vigueur jusqu'à la livraison des logements.

Que se passera-t-il à la place de DDU ?

A partir du 1er juillet 2019, il est prévu de passer de la prise de participation au financement de projets de construction. Le nouveau système comprendra une chaîne de participants :

1. Actionnaires.
2. Établissement de crédit (banque).
3. Développeur.
4. Régulateurs.

En conséquence, les coûts du projet augmenteront, ce qui affectera certainement le produit final et entraînera une augmentation des prix des logements dans les nouveaux bâtiments jusqu'à 20-30%.

Période de transition de la construction partagée au financement de projet

La transition s'effectue en deux temps :

1. La période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, lorsque les promoteurs contractent avec les citoyens en utilisant l'un des mécanismes :

• comptes séquestres ;
• réglementation de l'État conformément à l'art. 23 n° 214-FZ.

2. La période du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2020, lorsque tous les accords sur la participation des citoyens dans la construction de logements utiliseront le mécanisme des comptes séquestres ou des comptes spéciaux.

Le nouveau modèle de financement conduira au fait que la construction sera réalisée avec la participation de prêts bancaires. Les fonds des citoyens conservés sur des comptes séquestres ne seront transférés au promoteur ou pour rembourser le prêt qu'après la signature de l'acte de transfert par les parties participant à la construction partagée.

Accompagnement bancaire des transactions en co-construction

Le support bancaire des transactions est devenu obligatoire à partir du 1er juillet 2018. Désormais, les citoyens ne pourront plus transférer d'argent directement. L'Etat les oblige à les déposer sur un compte bancaire spécial ouvert dans le cadre d'un permis de construire. Les projets qui ont commencé plus tôt que la date spécifiée sont tenus de passer au même système de paiement et de contrôle sur eux.

Dans le cadre du développement intégré du territoire, le promoteur est autorisé à construire des immeubles à appartements sous plusieurs permis, mais chacun d'eux doit ouvrir son propre compte bancaire.

Une telle régulation des relations financières entre actionnaires permet d'assurer les fonds des citoyens contre les pertes dues à la fraude ou à la faillite du promoteur.

Les fonds ne seront disponibles que si :

• mettre la maison en service;
• enregistrement de la propriété d'au moins un des appartements qu'il contient.

En cas de gel de l'objet ou de faillite du promoteur, tous les fonds des actionnaires leur seront intégralement restitués.

Compte séquestre pour le développeur

A partir du 1er juillet 2019, le promoteur est obligé d'ouvrir un PDU lors de la conclusion des contrats. Il est prévu qu'un tel modèle réduise les risques d'escroquerie des actionnaires.

Ainsi, le nouveau mécanisme conduira au fait qu'il ne sera pas nécessaire de conclure des contrats avec les citoyens participant à la construction partagée. Ces fonds seront détenus dans des comptes spéciaux du promoteur sous le contrôle d'un établissement de crédit et assurés par l'Agence d'assurance des dépôts contre une éventuelle faillite bancaire.

Le montant de l'indemnité d'assurance dans ce cas est égal à 10 millions de roubles basé sur un appartement dans un immeuble.

L'ensemble des conditions applicables en vertu de la nouvelle législation à la construction d'immeubles d'habitation permet de tirer les conclusions suivantes :

• les accords de participation au capital dans la construction ne seront plus appliqués, il y a eu une transition vers le financement de projets ;
• les DDU précédemment conclus resteront en vigueur jusqu'à l'exécution des obligations qui en découlent ;
• le coût des appartements dans les nouveaux bâtiments devrait augmenter en raison des nouvelles exigences de financement de la construction, il sera désormais difficile d'acheter à bas prix au stade de la «excavation».

La popularité de l'achat d'un logement au stade de l'excavation et la participation des citoyens à sa construction ont été préservées au cours des dernières années. Malgré le risque de rejoindre les rangs des actionnaires trompés, les Russes considèrent toujours que l'accord de participation au capital est rentable - DDU.

Vous aviez prévu de devenir membre du DDU, mais avez entendu parler de la résiliation des accords de participation au capital à compter du 1er juillet 2018 ? Nous avons découvert si tel est le cas et ce à quoi nous pouvons tous nous attendre.

La principale question est de savoir si la construction partagée sera annulée en 2018 ?

Non. Tous les projets de construction avec un DDU conclus avant le 1er juillet 2018 seront mis en œuvre sur la base des anciennes règles. Il convient de noter que les promoteurs, réalisant que des changements sont prévus, ont reçu à l'avance des permis de construction de logements. Ainsi, tous les développeurs vous proposant de devenir participants à la DDU ont très probablement déjà l'autorisation et il n'y aura pas d'annulation de contrat.

Qu'adviendra-t-il des "pièces" après le 1er juillet 2018 ?

Si vous décidez de devenir membre de la DDU après le 1er juillet 2018, vous devez savoir si le promoteur a réussi à s'entendre sur la construction selon l'ancien schéma avant le 1er juillet 2018 (30 juin 2018). Si oui, vous pouvez conclure un DDU de juillet 2018 à 2019. Modifications tactiles uniquement nouveaux ensembles immobiliers qui n'ont pas de permis de construire jusqu'au 1er juillet 2018.

Le DDU sera-t-il interdit en 2019 ?

La feuille de route du gouvernement de la Fédération de Russie interdit la conclusion de nouveaux accords après le 1er juillet 2019. Le président russe Vladimir Poutine a confirmé lors de sa hotline annuelle en 2018 qu'aucun nouveau DDU ne sera conclu avec les acheteurs de maison à partir de juillet 2019.

Néanmoins, selon les experts, il reste environ 3 à 4 ans aux développeurs. Par exemple, de nouveaux projets peuvent apparaître en vente en 2020 avec des permis reçus avant le 1er juillet 2018. Ils ne seront donc pas interdits. Cela signifie qu'il n'y aura pas de transition abrupte et soudaine de DDU.

Et que se passera-t-il à la place de DDU ?

Une alternative au DDU sur le marché immobilier serait financement de projets. Contrairement à la construction partagée, lorsque les logements sont construits avec l'argent reçu des citoyens pour l'achat d'appartements, avec le financement de projets, la construction est payée par la banque. La banque accorde un prêt au promoteur. Les citoyens transfèrent les paiements au titre du contrat non pas sur le compte de l'entreprise de construction, mais sur un compte spécial auprès d'un établissement de crédit (compte séquestre).

Important:

• Il sera également possible d'acheter des logements au stade de l'excavation.
• L'argent de l'acheteur restera sur le compte bancaire jusqu'à la livraison de la maison. Quand par défaut par le constructeur, l'argent des citoyens sera débloqué et remis à leurs propriétaires.

Comment les prix changeront-ils lorsque les actions seront annulées ?

Selon les experts, l'interdiction de la co-construction pourrait conduire à augmentation des prix de 20%. Il y aura des surcoûts dus à l'apparition des banques dans la chaîne. Par exemple, les intérêts sur un prêt ciblé, le coût de son service, le coût de la supervision bancaire et du contrôle des projets de construction. En outre, le coût de maintien des comptes séquestres spéciaux peut affecter le coût.

La construction partagée peut être complètement interdite en Russie, et ce sujet a été discuté lors d'une réunion avec le président. Selon une source Vedomosti, le chef de l'État lui-même a proposé de s'abstenir de vendre des bâtiments inachevés et de le faire presque en 2018

La construction partagée peut être totalement interdite. Selon Vedomosti, cette possibilité a été discutée lors d'une réunion avec le président. Par ailleurs, comme l'a indiqué une des sources proches des participants à la réunion, le chef de l'Etat a proposé d'éviter de vendre des immeubles inachevés et de le faire quasiment en 2018.

Dès l'an prochain, le marché de la construction mutualisée attend déjà des évolutions globales qui devraient avant tout sécuriser les actionnaires, mais elles ne font pas la joie des promoteurs. Les promoteurs d'appartements ne pourront pas recevoir d'argent des acheteurs tant qu'ils n'auront pas remis le logement. Les contributions seront conservées sur des comptes spéciaux dans des banques et les sociétés construiront des maisons soit sur fonds de crédit, soit par elles-mêmes.

Ces amendements ont été critiqués par de nombreuses personnes. Il y a eu des avis : cela pourrait mettre un terme à la construction partagée.

Business FM a demandé aux acteurs du marché, aux acheteurs et aux experts ce qui se passerait si l'achat de bâtiments inachevés était complètement interdit. Nikita Zhevchenko, un détenteur d'intérêt trompé dans le complexe résidentiel du parc Terletsky, estime que l'État veut se dégager de sa responsabilité de cette manière :

Nikita Jevchenko détenteur d'intérêts du complexe résidentiel "parc Terletsky"« La construction partagée, d'abord, est introuvable en Europe. Nous l'avons. Pourquoi l'avons-nous ? Parce que nous avons des taux hypothécaires élevés, c'est pourquoi l'État a mis au point une telle méthode. Au lieu d'une hypothèque bon marché, ils ont proposé une construction partagée, de sorte que cet argent, qui est en fait sans intérêt, qui était à un taux d'intérêt bas, que les banques donnent en Europe, est donné ici par des détenteurs d'intérêts. Mais dans ce cas, si l'État a ainsi résolu le problème du développement du marché de la construction, c'est-à-dire qu'il doit en quelque sorte protéger ces investissements. Sinon, il s'avère que vous vous lavez en quelque sorte les mains et qu'en même temps, il semble y avoir un boom dans la construction, mais vous n'y êtes pour rien si quelque chose se passe. En conséquence, des développeurs peu scrupuleux en ont profité, ceux qui ne construisent pas, mais retirent de l'argent. En conséquence, bien sûr, l'État est directement responsable de cela. Et maintenant, ils essaient d'une manière ou d'une autre de le mettre en place de manière à colmater ces trous.

Ce sera difficile pour les entreprises sans possibilité de construction partagée, notamment dans les régions, estime Dmitry Kotrovsky, membre du conseil d'administration d'Opora Rossii :

Dmitri Kotrovskymembre du conseil d'Opora Rossii"Tout d'abord, cela entraînera bien sûr une augmentation du coût du logement, ce qui, me semble-t-il, est complètement contraire aux décrets de mai, qui stipulaient qu'il devrait y avoir 40 millions de mètres carrés supplémentaires de logements abordables. logements mis en service pour que 5 millions de Russes puissent améliorer leurs conditions de vie. Ceci est complètement non corrélé. Ici, PIK occupait plus de 30% du marché, mais tout le monde n'est pas capable de jeter une ombre sur l'ensemble du marché et d'ajuster absolument tous les participants à sa guise. L'évolutivité qui existe dans le groupe d'entreprises PIK leur permettra, bien sûr, de minimiser les coûts. En conséquence, pour déterminer la marginalité, qui formera éventuellement le coût final du produit. Pour suivre une telle opportunité aux autres acteurs du marché, notamment ceux qui travaillent dans les régions, je ne l'imagine pas possible. Pourtant, si nous parlons du fait que 5 millions de Russes devraient recevoir un logement abordable, eh bien, comment cela peut-il être fait dans les 85 régions, étant donné que le promoteur devra d'abord prendre de l'argent quelque part, pour prouver à la banque que le projet est opportun et pertinent, et après cela, chargez le coût du prix, qui est comparable à la valeur de l'argent, malgré le fait que vous serez obligé de contracter des emprunts. C'est un mystère pour moi de savoir comment deux décisions aussi opposées peuvent être élevées au rang d'une tâche d'État. Je ne sais pas comment cela peut être fait."

Les experts estiment qu'en cas d'interdiction de vente de biens immobiliers pendant la phase de construction, les prix des logements finis augmenteront considérablement. Voici ce qu'en dit Sergey Lobzhanidze, directeur de la plateforme d'analyse BNmap.pro :

Sergueï Lobjanidzedirecteur de la plateforme analytique BNmap.pro"En plus du fait que cela entraînera automatiquement une augmentation des prix au stade de la construction finale, car désormais la croissance moyenne pendant la construction, par exemple, à Moscou est de 18% à 27%, et la charge de crédit sera ajouté à cela. La TVA sera ajoutée à cela, qui devra être payée à la réception de la propriété, donc je pense qu'ici jusqu'à 50-60% peut être une augmentation de prix, uniquement basée sur une augmentation des coûts volumétriques des produits. C'est à propos du prix. Quant à sa popularité, je peux dire à titre d'exemple qu'en 2017, à l'intérieur des frontières de Moscou et de la Nouvelle Moscou, nous avons eu environ 54 000 transactions pour des particuliers, y compris des appartements, dans le cadre d'accords de participation au capital pour le transfert de droits basés sur le achat-vente. Le marché secondaire est d'environ 120 000 [transactions], c'est-à-dire, en principe, près de la moitié - c'est un pourcentage très élevé.

Il n'est pas indiqué si des décisions ont été prises concernant l'interdiction de la construction partagée. La publication note seulement qu'en option, la possibilité de vendre uniquement des logements finis à partir de 2020 a également été évoquée.