Kada će biti zabranjena zajednička gradnja? Zabrana udjela u izgradnji

Građani Rusije kupuju stanove po shemi zajedničke gradnje već više od 20 godina. Sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji omogućuje relativno jeftinu kupnju stana. U fazi iskopa, stanovanje će vas koštati 10-20% jeftinije od gotovog stana u novoj zgradi.

Međutim, uz mogućnosti ulaganja, zajednička gradnja nosi velike rizike za dioničare. U razdoblju važenja zakona o udjelu u gradnji pojavili su se brojni problemi na tržištu novih stanova, od kojih je središnji porast broja prevarenih dioničara.

U idealnom slučaju, kada programer ispuni svoje obveze u dobroj vjeri i pravodobno prenese stan na dioničara. Ali ponekad se dogodi potpuno suprotna situacija - tada vlasnik kapitala ne samo da ne dobije gotov stambeni prostor na vrijeme, već nepovratno gubi novac. Kako bi zaštitili građane od takvih situacija, odlučeno je potpuno promijeniti mehanizam kupnje stanova u novogradnji.

Nova pravila igre na novom tržištu nekretnina osmišljena su kako bi se uklonio rizik od varanja građana od strane developera. Na prvi pogled inicijativa nije loša, ali nije sve tako jednostavno.

Pooštravanje zahtjeva za programere

Od 01.07.2018 Zahtjevi za graditelje postali su stroži. Kako bi se smanjio rizik dugotrajne gradnje i obmane građana uključenih u gradnju, predviđene su različite mjere, kako financijske tako i formalne.

Prvo, uvodi se princip "jedna dozvola - jedan objekt".

Jedan građevinski projekt dodjeljuje se jednoj projektantskoj tvrtki. Istovremeno, tvrtka mora zadovoljiti stroge kriterije - barem staviti u pogon 10 tisuća četvornih metara nekretnine za najmanje 3 godine raditi. Dakle, jedan programer ima pravo dobiti dozvolu za izgradnju jedne kuće.

Jasno je da će takav pristup omogućiti transparentniju kontrolu izgradnje, ali će istovremeno usporiti izgradnju velikih, složenih projekata. Veliki developeri bit će prisiljeni tražiti nove izlaze iz situacije, a to gotovo uvijek znači gubljenje vremena na birokratske formalnosti.

Nedavno je objavljeno da je Vlada spremna ublažiti ovo pravilo i zadovoljiti potrebe onih programera koji provode integrirani razvoj teritorija. Izmjene su u fazi nacrta, pa je prerano govoriti kome će od programera zapravo olakšati život.

Drugo, financijski zahtjevi postaju sve teži.

1. Tijekom cijelog razdoblja izgradnje, programer će morati imati vlastita sredstva na računu u iznosu od najmanje 10% od cijene izgradnje.
2. U trenutku kada nositelj projekta dobije dopuštenje za podizanje novca od dioničara, njegov račun kod ovlaštene banke mora sadržavati sredstva u iznosu od najmanje 10% od projektirane cijene izgradnje.
3. Programer će biti dužan prenijeti doprinose državnoj zaštiti dioničara u iznosu 1,2% od cijene izgradnje.

Treće, pooštrit će se kontrola financijskog poslovanja građevinskih tvrtki. Programer će morati imati jedan račun u određenoj banci s popisa koji će sastaviti Središnja banka Ruske Federacije. Mogućnosti građevinara za zlouporabu novca dioničara smanjit će se zbog stroge kontrole trošenja od strane banaka.

Sve ove promjene osmišljene su kako bi se smanjili rizici dioničara. Istodobno, postaje očito da će svi financijski i vremenski gubici developera uzrokovani izmjenama zakona u konačnici biti prebačeni na ramena sudionika u izgradnji. Jednostavno rečeno, cijene nekretnina će rasti.

Osim toga, i samo građevinsko tržište će doživjeti puno promjena. Stroži zahtjevi i povećano financijsko opterećenje natjerat će mala poduzeća da prestanu s radom. Na tržištu će ostati samo veliki programeri.

S jedne strane, to je pozitivna promjena, jer velika tvrtka najčešće cijeni svoj ugled i savjesno obavlja svoje dužnosti. S druge strane, okrupnjavanje povlači monopolizaciju, a zatim - postavljanje visokih cijena novih stanova.

Kada će biti zabranjeno sudjelovanje u kapitalu?

Učešće u kapitalu postupno će se ukidati. Naravno, ti projekti koji sada nastaju bit će privedeni kraju - nitko ih neće zabraniti. Međutim, očekuje se da do 2021 dionički kapital će postati povijest, a zamijenit će ga progresivniji i pouzdaniji alat za financiranje izgradnje - projektno financiranje.

Gledaj video

Opća shema novog alata:

1. Banka izdaje kredit developeru za izgradnju kuće i otvara poseban
2. Prilikom sklapanja ugovora kupci svoj novac ne prenose investitoru, već na escrow račun banke, gdje se čuvaju do završetka izgradnje.
3. Tijekom procesa izgradnje banka kontrolira financijske tokove investitora.
   Nakon primopredaje objekta, novac građana prikupljen na escrow računu prenosi se investitoru.

Dakle, kupac je zaštićen od gubitka novca, jer njegova sredstva nisu potrošena od strane programera, već su čuvana u banci tijekom cijelog razdoblja izgradnje. Ako se projekt nikada ne završi, građanin će moći vratiti potrošeni novac.

Prema ovoj shemi sve rizike izgradnje preuzimaju investitor i banka.

Treba napomenuti da je korištenje takve sheme već dostupno danas. Prijelaz na esrow račune postat će obavezan od 1. srpnja 2019.

Uz svu svoju pouzdanost, shema će definitivno povećati troškove stanova zbog pojave posrednika (banke) i preraspodjele rizika.

1. Prilikom sklapanja ugovora o udjelu u izgradnji nakon 1. srpnja 2018. provjerite ispunjava li investitor sve nove zahtjeve.
2. Kako biste smanjili rizike kapitalne izgradnje, pronađite programera koji radi u okviru sheme financiranja projekta koristeći escrow račun.
3. Pripremite se za rast cijena stanova. Cijene nekretnina će ionako rasti.

U Rusiji se planira prijeći na novu shemu stjecanja stanova u izgradnji - umjesto zajedničke izgradnje doći će financiranje projekata. RBC-Nedvizhimost objašnjava kako se nova shema razlikuje od DDU prodaje

Ruski predsjednik Vladimir Putin do 15. prosinca ove godine donosi mjere za postupnu zamjenu vlasničke izgradnje kreditiranjem banaka i drugim izvorima financiranja. Prijelaz na shemu projektnog financiranja stambenih graditelja, koja bi trebala minimalizirati rizik građana, trajat će tri godine.

To znači da u budućnosti developeri neće moći privući sredstva od vlasnika kapitala za financiranje izgradnje. Slična praksa ograničenog sudjelovanja pojedinaca u stambenoj izgradnji postoji u mnogim stranim zemljama i uključuje financiranje izgradnje na račun banaka.

Glavna svrha inovacija je rješavanje problema prevarenih dioničara. “Građani neće riskirati vlastita sredstva, već će kupovati već izgrađene stambene objekte koji se odmah mogu uknjižiti kao vlasništvo. No, istodobno je potrebno paziti da cijena kvadrata ne postane pretjerana, a banke su spremne davati kredite po blagim kamatama”, ovako kaže Mihail Men, čelnik ruskog ministarstva graditeljstva. objasnio je potrebu za promjenama u komentaru za RBC-Nedvizhimost.

Urednici RBC-Nekretnina otkrili su koji će rizici za kupce novih zgrada biti uklonjeni novom shemom financiranja i kako će to utjecati na stambeno tržište u Rusiji.

Alternativa zajedničkoj gradnji

Trenutno se oko 80% novih zgrada u Rusiji realizira putem sklapanja sporazuma o zajedničkoj izgradnji (DDU). Ova shema pretpostavlja da se stambena izgradnja provodi na trošak vlasnika kapitala - pojedinaca koji, zapravo, dijele sve rizike s programerom.

Danas postoje tri izvora financiranja za bilo koji građevinski projekt: sredstva dioničara, financiranje banaka (projekta) i vlastita sredstva investitora. “Vlastita sredstva investitora kreću se od 20% do 40% ukupnih kapitalnih ulaganja potrebnih za izgradnju [zasebnog stambenog kompleksa], sredstva dioničara su oko 50%. Ostatak su posuđena sredstva od kreditnih institucija (financiranje projekta, ne više od 50%)", kaže Marina Lyubelskaya, zamjenica glavnog direktora koncerna Krost. Ali u praksi, programer ne odabire više od 30% dodijeljenog kreditnog limita za projekt, a prodaja budućih brojila pod DDU počinje od trenutka početka izgradnje, dodaje Vladimir Sergunin, partner međunarodne konzultantske tvrtke Colliers International.

Financiranje projekta, koji se planira u potpunosti prenijeti za tri godine, pretpostavlja da će izgradnju većim dijelom financirati banka. Istodobno, konkretne sheme i uvjeti za interakciju između banaka, programera i kupaca novih zgrada još nisu objavljeni. Na razvijenim tržištima nekretnina (vidi umetak u nastavku), prema ovoj shemi, banka ulaže u provedbu stambenih projekata, koji djeluju kao kolateral za dužničke obveze, a povrat sredstava kreditnoj instituciji ne događa se iz imovine investitora, već iz imovine investitora. iz novčanih tokova koje je generirao novi projekt. Drugim riječima, izgradnja kuće odvija se novcem banke. U isto vrijeme, projektno financiranje ne znači kreditiranje: stope za projektno financiranje mogu biti znatno niže od trenutnih kredita za graditelje.

“Nova shema će ukloniti rizik za građane da izgube svoja ulaganja u stambene objekte u izgradnji, a da zbog toga ne dobiju stan. Za programere će se pojednostaviti mehanizam prikupljanja sredstava za izgradnju (umjesto brojnih pojedinaca, to će biti jedna ili dvije banke i ograničeni broj profesionalnih investitora). Osim toga, otklonit će se rizici nedosljednosti između obujma privučenog financiranja i faza izgradnje - financiranje će se prema potrebi provoditi unutar odobrenog obujma ”, rekao je Mihail Men.

Shema bankovnog financiranja stanogradnje također smanjuje rizike za državu - minimizira "vjerojatnost potrebe za proračunskom potporom za industriju", dodao je ministar. To znači da će kuće u slučaju propusta graditelja biti dovršene ne na teret državnog proračuna, već novcem banaka koje su financirale projekt ili osiguravajućih društava.

Kako će prijeći na novu shemu?

Prvi korak u prelasku sa zajedničke gradnje na projektno financiranje bila je pojava Fonda za zaštitu prava dioničara pri Ministarstvu graditeljstva. Druga faza bit će stupanje na snagu 1. srpnja 2018. normi 218-FZ, što podrazumijeva izmjene zakonodavstva o zajedničkoj izgradnji. Također u ovoj fazi planira se stvoriti jedinstveni sustav kontrole nad zajedničkom gradnjom u regijama.

Sljedeći korak će općenito procijeniti kako će banke financirati stanogradnju. “Ako se opravda u ovom području, onda će to u budućnosti, uzimajući u obzir kompetentnu procjenu rizika i smanjenje troškova kreditnih sredstava, omogućiti postupnu zamjenu vlasničke izgradnje projektnim financiranjem, uzimajući u obzir očuvanje pristupačnosti stanovanja,” rekao je Mikhail Men za RBC Real Estate.

Čelnik Ministarstva graditeljstva istaknuo je da ulaganja privatnih osoba u stambenu izgradnju iznose oko 3,5 trilijuna rubalja. trenutno. “Prije svega, moramo dobiti odgovor od bankarskog sektora: koliko dugo i po kojoj cijeni novca će banke moći nadomjestiti ovih 3,5 trilijuna rubalja. Je li bankarski sustav sposoban za toliki obujam financiranja? I ako da, na koji rok? Potrebno je izračunati prije nego što prijeđemo na civiliziraniji stav, kada stambenu izgradnju ne financiraju građani, nego banke”, komentirao je šef Ministarstva graditeljstva.

Vlasnička izgradnja u Rusiji

Danas se oko 80% stanova koji se grade u Rusiji financira na račun sudionika zajedničke izgradnje - prema 214-FZ. U trećem tromjesečju 2017. u cijeloj zemlji bilo je registrirano oko 1,1 milijun aktivnih predškolskih ustanova. Prema podacima Banke Rusije, dug građana po hipoteci uzetoj pod osiguranjem DDU iznosi oko 1 trilijun rubalja, a uzimajući u obzir prvu ratu, taj se iznos penje na 1,5 bilijuna rubalja.

Drugih 20% je uglavnom prodaja stanova u gotovim kućama prema predugovorima o prodaji, tu je i izdavanje stambenih certifikata (izuzetno rijetko) ili shema stambenih zadruga koje još nisu u potpunosti napustile tržište.

Strahovi programera

Općenito, programeri i trgovci nekretninama koje su intervjuirali urednici RBC-Nedvizhimost slažu se sa stajalištem vlasti da će financiranje projekta ukloniti sve rizike za kupce i državu u smislu pojave novih prevarenih dioničara. U isto vrijeme, neki igrači na tržištu nekretnina vjeruju da će prijelaz na novu shemu povećati troškove stanovanja, uključujući i zbog skupih kredita za programere.

Predsjednik grupe kompanija Osnova i bivši šef Mortona Alexander Ruchev ne vidi posebne poteškoće i prepreke za prijelaz na projektno financiranje. Prema njegovim riječima, danas tržište već radi prema ovoj shemi, i prilično uspješno - bez povećanja troškova izgradnje i rasta cijena. “Na primjer, provodimo projekt u moskovskoj regiji uz uključivanje projektnog financiranja od Štedionice Rusije. Da, u isto vrijeme privlačimo novac od dioničara, ali oni nemaju utjecaja na financiranje izgradnje, a mi ne ovisimo o njima “, kaže Ruchiev. Prema njegovom mišljenju, male tvrtke koje nemaju marginu stabilnosti izgubit će priliku prikupiti novac od banaka i, možda, napustiti tržište.

Teoretski, kapitalno financiranje može se zamijeniti projektnim financiranjem, smatra Marina Lyubelskaya, ali napominje uvjet: efektivna stopa takvog projektnog financiranja trebala bi biti jednaka stopi inflacije plus poštena naknada. Dakle, ako je inflacija 4% godišnje, tada, zajedno s nagradom za rizik, konačna stopa ne smije biti veća od 8%. „Ova će stopa omogućiti, uz zadržavanje trenutne razine cijena na tržištu za krajnje potrošače, zamjenu značajnog udjela projekata uz privlačenje sredstava dioničara financiranjem projekta bez gubitka marže programera“, objašnjava ona.

Kako bi se izbjegao rast cijena, prema Natalia Shatalina, potrebno je pokrenuti program državne potpore za financiranje projekata, prema kojem će programeri moći dobiti kredite po pristupačnijim cijenama. Glavnim razlozima mogućeg rasta cijena stanova Natalia Shatalina naziva nedostatak mogućnosti kupnje objekata u izgradnji po pristupačnijim cijenama - na primjer, u početnoj fazi izgradnje stan možete kupiti 25-30% jeftinije nego u gotovoj kući. Ako uzmemo u obzir samo gotove kuće, onda možemo pretpostaviti rast cijena do 10% na temelju postojećih stopa na kredite za programere, predviđa ona.

Istodobno, prema Romanu Rodiontsevu, ključnom menadžeru za odnose s partnerima Est-a-Teta, nagli rast cijena definitivno se ne očekuje ni u slučaju odbijanja zajedničke gradnje, niti iz bilo kojeg drugog razloga. Stručnjak to objašnjava činjenicom da na tržište kapitala svako tromjesečje ulazi velika količina nove ponude po niskim cijenama, što koči ukupnu razinu cijena ponude u novogradnji. “Čak i ako se pojave novi projekti s projektnim financiranjem, na tržištu će ostati sloj stanova prodanih po ugovorima o zajedničkoj gradnji. Za realizaciju samo tih 3,4 milijuna četvornih metara. m stanova, koji se sada nude u novim zgradama, uz trenutnu stopu prodaje, trebat će najmanje četiri godine “, zaključuje Rodiontsev.

I ubuduće će svakako ostati individualni pristup određivanju kamatne stope, budući da svi projekti imaju različitu atraktivnost i različite razine rizika, predviđaju u press službi Ministarstva graditeljstva. Profesionalnom graditelju postat će isplativo raditi po modelu projektnog financiranja jer će se pojednostaviti mehanizam prikupljanja sredstava za izgradnju kako proceduralno, tako i u smislu zajamčenog priljeva sredstava za izgradnju od strane investitora, smatraju u Ministarstvu graditeljstva. .

Kako prodati stan u izgradnji u inozemstvu

U zapadnoj Europi projektno financiranje koristi se kao glavna shema za prikupljanje sredstava za izgradnju. Stambena izgradnja odvija se na posuđena sredstva, a novac kupaca ide na posebne escrow račune banaka, koji se objavljuju tek nakon što se objekti stave u funkciju, a tek tada investitor ostvaruje dobit.

U Njemačkoj postoje građevinske štedionice - budući kupac nekretnine prvo ulaže u štedionice, a nakon nekoliko godina može zatražiti stambeni kredit za kupnju stana. Sredstva sa računa štednih banaka mogu se koristiti isključivo za izgradnju kuća.

U Velikoj Britaniji se stambene nekretnine prodaju prema sljedećem principu: tijekom ciklusa izgradnje projekta, investitor sam financira izgradnju i može si priuštiti uzimanje akontacije do 5% za stan, ostatak je vlastitih i posuđenih sredstava razvijača ili investitora. Punu isplatu prima prilikom puštanja objekta u rad, a u većini slučajeva objekti se predaju s završnim radovima. Trošak financiranja projekta za programere ne prelazi 5-6%, a trošak hipotekarnih kredita - 1,5-3%.

U Izraelu je shema vlasničkog financiranja raspoređena tijekom vremena: dioničar plaća 10% cijene stana u fazi izdavanja građevinske dozvole, sljedeći dio - u trenutku kada objekt napusti zemlju, ostatak - po završetku svega posla. Odnosno, uplata dioničara vezana je za građevinsku spremnost objekta.

Sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji sada je postalo uobičajeni način rješavanja stambenog problema. To omogućuje građanima da dobiju stan po povoljnoj cijeni, a programerima da razviju tržište novih zgrada. Dodatna jamstva pruža registracija sporazuma o zajedničkoj izgradnji, koja neće dopustiti prevarantima da ponovno prodaju isti stan u procesu izgradnje kuće.

Čini se da je shema, koja je bila uspješna za sve, zapravo učinila neke taoce situacije kada su developeri bankrotirali, rokovi za puštanje kuća u rad značajno su odgođeni, a također su postale potpuno napuštene u nedovršenoj fazi.

Počelo se pojavljivati ​​sve više prevarenih dioničara, a njihovo nezadovoljstvo izlijevalo se na ulice protestima ispred lokalnih uprava. Trebalo je izmijeniti postojeće zakonodavstvo. I počeli su djelovati od 1. siječnja 2018. u smislu otvorenosti informacija o investitoru, unosa tih podataka u Jedinstveni sustav stambene izgradnje i stečajnih pravila. Novi dio izmjena uveden je 1. srpnja 2019. Saveznim zakonom br. 175, a o njima ćemo detaljnije govoriti.

Savezni zakon o zajedničkoj izgradnji 214-FZ

Glavni regulatorni dokument u području reguliranja odnosa između developera i građana je Savezni zakon od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji“. Godišnje se rade izmjene i dopune kako bi se riješili problemi povezani s pojavom prevarenih dioničara.

Razlozi za pojavu takvih situacija, u pravilu, su lažne sheme financiranja izgradnje, kada sredstva novih investitora "začepljuju" financijske rupe koje su nastale na drugim objektima. Kao rezultat toga, može doći do slučajeva kada programer nije u mogućnosti ispuniti svoje obveze i proglasiti bankrot. U najgorem slučaju jednostavno nestane.

Kako bi se spriječile prijevare, u zakon su unesene ozbiljne izmjene koje će stupiti na snagu 1. srpnja 2019. godine.

Zajednička gradnja 2019. Novo u zakonodavstvu

Inovacije u Zakonu 214-FZ pooštrile su zahtjeve za građevinske organizacije koje provode izgradnju stambenih zgrada prema ugovorima o kapitalnom sudjelovanju građana. Nabrojimo ih:

1. Jedan poduzetnik - jedna građevinska dozvola.

Dana 1. srpnja 2019. stupio je na snagu amandman koji ne dopušta specijaliziranom investitoru da gradi stambene zgrade s nekoliko dozvola za to. Odobrenje se može izdati za jedno ili više gradilišta, ali samo za jedno.

2. Zahtjevi za građevinsku tvrtku su se promijenili.

Dozvola će se izdati samo ako programer ispunjava sljedeće parametre:

• društvo raspolaže vlastitim sredstvima u iznosu od najmanje 10% planiranog obujma izgradnje prema projektnoj dokumentaciji;
• dovoljan iznos i dostupnost navedenih sredstava na tekućem računu nositelja projekta moraju biti dokumentirani u trenutku podnošenja izjave o projektu teritorijalnom tijelu;
• društvo nema pravo izdavati i izdavati vrijednosne papire osim dionica;
• nositelj projekta ne smije imati dugove po ciljanim zajmovima i kreditima, ako se ne odnose na izgradnju stambene zgrade prema jednoj dozvoli;
• imovina društva ne smije se koristiti za izvršavanje obveza prema trećim osobama;
• programer mora imati uspješne projekte u iznosu od najmanje 5 tisuća četvornih metara;
• poduzetniku je zabranjeno bavljenje drugim djelatnostima osim građenja.

Prema članku 23.3. Saveznog zakona 214-FZ, popis podataka koje je investitor dužan staviti u Jedinstveni informacijski sustav stambene izgradnje dopunjen je dokumentima o vlasništvu za zemljište na kojem je u tijeku izgradnja stambene zgrade.

3. Jedan programer - jedan tekući račun.

Građevinska organizacija koja je specijalizirani poduzetnik smije imati otvoren samo jedan tekući račun kod ovlaštene banke. Dakle, u izgradnji stambenog objekta mogu sudjelovati sredstva ne samo developera i kupaca, već i banke s akreditacijom države.

Sve novčane transakcije na ovom računu trebale bi biti samo u okviru 214. Zakona, ali i pod kontrolom banke. Otpis sredstava moguć je kada se programer prijavi s pratećim dokumentima i provjeri ih kreditna institucija. Dakle, sredstva neće biti prebačena graditeljima dok ne ispune svoje obveze prema sudionicima kapitala.

4. Sredstva od pojedinaca mogu se prikupljati putem escrow računa(Članak 15.4 Saveznog zakona od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ).

Ova metoda omogućuje osiguranje sredstava vlasnika kapitala, ali samo kada su položena na escrow račun. Osiguranje provodi Udruga za osiguranje depozita ili kompenzacijski fond.

5. Transakcije moraju biti popraćene bankom.

6. Državna kontrola transakcija.

U svakom subjektu treba stvoriti nadzorna tijela koja će, zajedno s bankama, kontrolirati programere. Čelnike takvih tijela imenuje Ministarstvo graditeljstva (članak 23. Saveznog zakona od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ).

7. Doprinosi u Fond za obeštećenje

Kako bi se osigurala naknada za izgubljena sredstva štediša kao rezultat nepoštenja investitora, formira se Fond za zaštitu dioničara. Zakon obvezuje građevinsku tvrtku da joj prenese 1,2% prihoda od prodaje stambenih zatvorenika prema DDU. Ugovori se neće registrirati ako nositelj projekta ne prenese sredstva u Fond.

8. Ograničen iznos avansa

Nova verzija Zakona uspostavlja uvjet za prijenos sredstava od strane developera kao naselja s dobavljačima i izvođačima. Bez predočenja banci dokumenata koji potvrđuju ispunjenje obveza iz ugovora, novac neće biti prenesen. To znači da tek nakon što partner ispuni uvjete za pružanje usluga, isporuku robe i sl. graditelj će mu moći platiti.

Ali u dijelu 4. članka 18. Zakona postoji klauzula da se predujmovi mogu prenijeti na partnere, čiji ukupni iznos neće premašiti 30% deklariranih troškova projekta.

9. Zemljišna čestica na kojoj će se graditi višestambena zgrada mora biti u vlasništvu nositelja zahvata ili u zakupu.

Hoće li se zajednička gradnja ukinuti 1. srpnja 2019.?

Izmjene i dopune Zakona br. 214-FZ o zajedničkoj izgradnji dovele su do ukidanja postojeće sheme i glatkog prijelaza na projektno financiranje stambene izgradnje.

Za programere, ranije započeti projekti 1. srpnja 2018. moraju biti dovršeni pod istim uvjetima, a za kupce sa sklopljenim i registriranim DDU-ovima oni će ostati na snazi ​​do isporuke stambenog prostora.

Što će se dogoditi umjesto DDU?

Od 1. srpnja 2019. planiran je prelazak s vlasničkog sudjelovanja na projektno financiranje izgradnje. Novi sustav će uključivati ​​lanac sudionika:

1. Dioničari.
2. Kreditna institucija (banka).
3. Developer.
4. Regulatori.

Kao rezultat toga, troškovi projekta će se povećati, što će sigurno utjecati na konačni proizvod i uzrokovati povećanje cijena stanova u novogradnji do 20-30%.

Prijelazno razdoblje od zajedničke gradnje do projektnog financiranja

Prijelaz se provodi u dvije faze:

1. Razdoblje od 1. srpnja 2018. do 30. lipnja 2019., kada izvođači sklapaju ugovore s građanima koristeći jedan od mehanizama:

• escrow računi;
• državno uređenje sukladno čl. 23 br. 214-FZ.

2. Razdoblje od 1. srpnja 2019. do 31. prosinca 2020. godine, kada će se za sve ugovore o vlasničkom sudjelovanju građana u stambenoj izgradnji koristiti mehanizam escrow računa ili posebnih računa.

Novi model financiranja dovest će do toga da će se gradnja odvijati uz korištenje bankovnih kredita. Sredstva građana koja se čuvaju na escrow računima bit će prenesena investitoru ili za otplatu kredita tek nakon potpisivanja prijenosnog akta od strane stranaka koje sudjeluju u zajedničkoj izgradnji.

Bankarska podrška transakcija u zajedničkoj gradnji

Bankarska podrška transakcija postala je obvezna od 1. srpnja 2018. Sada građani neće moći izravno prebacivati ​​novac. Država ih obvezuje položiti na poseban bankovni račun otvoren u sklopu građevinske dozvole. Oni projekti koji su započeli ranije od navedenog datuma dužni su prijeći na isti sustav plaćanja i kontrole nad njima.

U sklopu integriranog razvoja teritorija, investitoru je dopuštena gradnja višestambenih zgrada prema nekoliko dozvola, ali svaka od njih mora otvoriti vlastiti bankovni račun.

Ovakvo reguliranje financijskih odnosa između dioničara omogućuje osiguranje sredstava građana od gubitaka zbog prijevare ili bankrota investitora.

Sredstva će biti dostupna samo ako:

• stavljanje kuće u funkciju;
• upis vlasništva barem jednog od stanova u njemu.

U slučaju zamrzavanja objekta ili bankrota developera, sva sredstva dioničara bit će im vraćena u cijelosti.

Escrow račun za programera

Od 1. srpnja 2019. nositelj je dužan prilikom sklapanja ugovora otvoriti PDU. Planira se da će takav model smanjiti rizike prevare dioničara.

Dakle, novi mehanizam će dovesti do činjenice da neće biti potrebno sklapati ugovore s građanima koji sudjeluju u zajedničkoj izgradnji. Ta će se sredstva držati na posebnim računima investitora pod kontrolom kreditne institucije i osigurana od moguće bankrota Agencije za osiguranje depozita.

Visina naknade iz osiguranja u ovom slučaju jednaka je 10 milijuna rubalja na bazi jednog stana u stambenoj zgradi.

Skup uvjeta koji se prema novom zakonodavstvu primjenjuju na izgradnju stambenih zgrada omogućuju izvođenje sljedećih zaključaka:

• više se neće primjenjivati ​​ugovori o udjelu u gradnji, prešlo se na projektno financiranje;
• prethodno sklopljeni DDU ostaju na snazi ​​do ispunjenja obveza iz njih;
• Očekuje se da će cijena stanova u novim zgradama porasti zbog novih zahtjeva za financiranje izgradnje, sada će biti teško kupiti po niskim cijenama u fazi "iskopa".

Popularnost kupnje stanova u fazi iskopa i udjela građana u izgradnji sačuvana je i proteklih godina. Unatoč riziku pridruživanja redovima prevarenih dioničara, Rusi još uvijek smatraju da je ugovor o udjelu u kapitalu isplativ - DDU.

Jeste li planirali postati članom DDU-a, ali ste čuli za raskid ugovora o udjelu od 1. srpnja 2018.? Doznali smo je li to tako i što sve možemo očekivati.

Glavno pitanje je hoće li zajednička gradnja biti otkazana 2018. godine?

Ne. Svi građevinski projekti s DDU sklopljenim prije 1. srpnja 2018. provodit će se po starom pravilniku. Valja napomenuti da su programeri, shvativši da se planiraju promjene, unaprijed dobili dozvole za stambenu izgradnju. Dakle, svi programeri koji vam nude da postanete sudionici DDU-a najvjerojatnije već imaju dopuštenje i neće biti otkazivanja ugovora.

Što će biti s "dijelovima" nakon 1. srpnja 2018.?

Ako odlučite postati član DDU-a nakon 1. srpnja 2018., tada morate saznati je li programer uspio dogovoriti izgradnju prema staroj shemi prije 1. srpnja 2018. (30. lipnja 2018.). Ako da, tada možete sklopiti DDU od srpnja 2018. do 2019. Promjene dodiruju samo novi stambeni kompleksi koji nemaju građevinsku dozvolu do 1. srpnja 2018. godine.

Hoće li DDU biti zabranjen 2019.?

Putokaz vlade Ruske Federacije navodi zabranu sklapanja novih sporazuma nakon 1. srpnja 2019. Ruski predsjednik Vladimir Putin potvrdio je na svojoj godišnjoj telefonskoj liniji 2018. da se od srpnja 2019. neće sklapati novi DDU ugovori s kupcima nekretnina.

Ipak, prema stručnjacima, programeri imaju još oko 3-4 godine. Na primjer, novi projekti mogu se pojaviti u prodaji 2020. s dozvolama dobivenim prije 1. srpnja 2018. Stoga neće biti zabranjeni. To znači da neće biti naglog i iznenadnog prijelaza s DDU.

A što će biti umjesto DDU?

Alternativa DDU na tržištu nekretnina bila bi projektno financiranje. Za razliku od zajedničke gradnje, kada se stanovi grade novcem dobivenim od građana za kupnju stanova, kod projektnog financiranja izgradnju plaća banka. Banka daje kredit developeru. Građani uplate po ugovoru ne prenose na račun građevinske tvrtke, već na poseban račun kod kreditne institucije (escrow račun).

Važno:

• Također će biti moguće kupiti stan u fazi iskopa.
• Novac kupca ležat će na bankovnom računu do isporuke kuće. Kada zadano od strane graditelja, novac građana bit će otključan i dati njihovim vlasnicima.

Kako će se promijeniti cijena kada se dionice ponište?

Prema riječima stručnjaka, zabrana zajedničke izgradnje može dovesti do povećanje cijene za 20%. Dodatnih troškova bit će i zbog pojave banaka u lancu. Primjerice, kamate na ciljani kredit, troškovi njegova servisiranja, troškovi nadzora banaka i nadzora nad građevinskim projektima. Također, trošak održavanja posebnih escrow računa može utjecati na trošak.

Zajednička gradnja bi u Rusiji mogla biti potpuno zabranjena, a o toj temi razgovaralo se na sastanku s predsjednikom. Prema izvoru Vedomosti, šef države sam je predložio da se odustane od prodaje nedovršenih zgrada i da to učini gotovo 2018.

Zajednička gradnja može biti potpuno zabranjena. Prema Vedomostima, o ovoj se mogućnosti razgovaralo na sastanku s predsjednikom. Štoviše, kako je rekao jedan od izvora bliskih sudionicima sastanka, šef države je predložio da se izbjegne prodaja nedovršenih zgrada i to učini gotovo 2018. godine.

Od iduće godine tržište zajedničke gradnje već čekaju globalne promjene koje bi prvenstveno trebale osigurati dioničare, ali ne izazivaju oduševljenje među graditeljima. Graditelji stanova neće moći primati novac od kupaca dok im ne predaju stan. Ulozi će se držati na posebnim računima u bankama, a tvrtke će graditi kuće kreditnim sredstvima ili samostalno.

Mnogi su kritizirali ove izmjene. Bilo je mišljenja: ovo bi moglo stati na kraj zajedničkoj gradnji.

Business FM pitao je sudionike na tržištu, kupce i stručnjake što bi se dogodilo da se potpuno zabrani kupnja nedovršenih objekata. Nikita Ževčenko, prevareni interesent u stambenom kompleksu Terletsky Park, smatra da država na ovaj način želi sa sebe skinuti odgovornost:

Nikita Ževčenko interesent stambenog kompleksa "Terletsky Park"“Zajedničke gradnje, prvo, nema nigdje u Europi. Imamo ga. Zašto ga imamo? Zato što imamo visoke hipotekarne stope, odnosno zašto se država dosjetila takve metode. Umjesto niske hipoteke, došli su do zajedničke gradnje, tako da taj novac, koji je zapravo beskamatan, koji je bio s niskom kamatom, što banke daju u Europi, ovdje daju kamatari. Ali u ovom slučaju, ako je država na taj način riješila pitanje razvoja građevinskog tržišta, odnosno mora nekako zaštititi te investicije. Inače ispada da nekako perete ruke, a u isto vrijeme kao da je bum građevine, ali nemate ništa ako se nešto dogodi. Zbog toga su to iskoristili beskrupulozni programeri, oni koji ne grade, već povlače novac. Sukladno tome, naravno, za to je izravno odgovorna država. I sad pokušavaju to nekako namjestiti da pokrpaju te rupe.”

Poduzećima će biti teško bez mogućnosti zajedničke gradnje, osobito u regijama, smatra Dmitry Kotrovsky, član uprave Opora Rusije:

Dmitrij Kotrovskičlan uprave Opore Rusije“Prije svega, to će dovesti, naravno, do poskupljenja stanova, što je, čini mi se, potpuno suprotno svibanjskim dekretima koji su govorili da treba biti dodatnih 40 milijuna četvornih metara pristupačnog prostora. puštanje u rad stambenih objekata kako bi 5 milijuna Rusa moglo poboljšati svoje životne uvjete. Ovo je potpuno nepovezano. Kod nas je PIK zauzeo više od 30% tržišta, ali ne može svatko baciti sjenu na cijelo tržište i prilagoditi apsolutno sve sudionike po svojoj mjeri. Skalabilnost koja postoji u grupi tvrtki PIK omogućit će im, naravno, minimiziranje troškova. U skladu s tim, odrediti marginalnost, koja će na kraju formirati konačni trošak proizvoda. Ići ukorak s takvom prilikom drugim sudionicima na tržištu, posebice onima koji rade u regijama, ne mogu zamisliti. Ipak, ako govorimo o činjenici da bi 5 milijuna Rusa trebalo dobiti pristupačne stanove, pa, kako se to može učiniti u svih 85 regija, s obzirom na to da će investitor prvo morati odnekud uzeti novac kako bi banci dokazao da projekt je svrsishodan i relevantan , a nakon toga, stavite teret u cijenu cijene, koja je usporediva s vrijednošću novca, unatoč činjenici da ćete morati uzeti kredite. Za mene je misterij kako se takve dvije suprotstavljene odluke mogu uzdići u rang državne zadaće. Ne znam kako se to može učiniti."

Stručnjaci vjeruju da će u slučaju zabrane prodaje nekretnina u fazi izgradnje, cijene gotovih stanova značajno porasti. Evo što kaže Sergey Lobzhanidze, direktor analitičke platforme BNmap.pro:

Sergej Lobzhanidzedirektorica analitičke platforme BNmap.pro“Osim što će to automatski dovesti do povećanja cijena u završnoj fazi izgradnje, jer je sada prosječni rast tijekom izgradnje, na primjer, u Moskvi od 18% do 27%, dodat će se i kreditni teret. ovome. Na to će se dodati PDV koji će se morati platiti po primitku nekretnine, tako da mislim da ovdje do 50-60% može biti povećanje cijene, samo na temelju povećanja volumetrijskih troškova za proizvode. Ovdje se radi o cijeni. Koliko je to popularno, mogu kao primjer reći da smo u 2017. u granicama Moskve i Nove Moskve imali oko 54 tisuće transakcija za fizička lica, uključujući i stanove, po ugovorima o udjelu u prijenosu prava na temelju kupnja - prodaja. Sekundarno tržište je oko 120 tisuća [transakcija], to jest, u principu, gotovo polovica - to je vrlo velik postotak.”

Ne javlja se jesu li donesene odluke o zabrani zajedničke gradnje. Publikacija samo napominje da se, kao opcija, razgovaralo io mogućnosti prodaje samo gotovih stambenih objekata od 2020. godine.