Quando a construção compartilhada será proibida? Proibição de participação acionária na construção

Cidadãos da Rússia compram apartamentos no esquema de construção compartilhada há mais de 20 anos. A participação na construção compartilhada permite que você compre um apartamento de forma relativamente barata. Na fase de escavação, a moradia custará 10 a 20% mais barato do que um apartamento pronto em um prédio novo.

No entanto, juntamente com as oportunidades de investimento, a construção compartilhada traz grandes riscos para os acionistas. Durante o período da lei de participação acionária na construção, muitos problemas surgiram no novo mercado imobiliário, cujo centro é o aumento do número de acionistas enganados.

Idealmente, quando o incorporador cumpre suas obrigações de boa fé e transfere o apartamento ao acionista no devido tempo. Mas às vezes acontece uma situação completamente oposta - então o detentor do patrimônio não apenas não recebe uma habitação pronta a tempo, mas também perde dinheiro irremediavelmente. Para proteger os cidadãos de tais situações, decidiu-se mudar completamente o mecanismo de compra de moradias em novos prédios.

As novas regras do jogo no novo mercado imobiliário são projetadas para eliminar o risco de enganar os cidadãos pelos desenvolvedores. À primeira vista, a iniciativa não é ruim, mas nem tudo é tão simples.

Requisitos mais rígidos para desenvolvedores

A partir de 1º de julho de 2018 Os requisitos para os construtores tornaram-se mais rigorosos. Para reduzir o risco de construção de longo prazo e engano dos cidadãos envolvidos na construção, várias medidas foram fornecidas, tanto financeiras quanto formais.

Em primeiro lugar, o princípio de "uma permissão - um objeto" é introduzido.

Um projeto de construção é alocado para uma empresa de design. Ao mesmo tempo, a empresa deve atender a critérios rígidos - colocar em operação pelo menos 10 mil metros quadrados imóveis por pelo menos 3 anos trabalhar. Assim, um desenvolvedor tem o direito de obter permissão para construir uma casa.

É claro que tal abordagem permitirá controlar a construção de forma mais transparente, mas ao mesmo tempo desacelerará a construção de projetos grandes e complexos. Grandes desenvolvedores serão forçados a buscar novas saídas para a situação, e isso quase sempre significa perder tempo com formalidades burocráticas.

Recentemente, foi noticiado que o Governo está disposto a suavizar esta regra e atender às necessidades daqueles desenvolvedores que realizam o desenvolvimento integrado do território. As emendas estão em fase de rascunho, então é muito cedo para dizer qual dos desenvolvedores eles realmente facilitarão a vida.

Em segundo lugar, os requisitos financeiros estão ficando mais difíceis.

1. Durante todo o período de construção, o incorporador será obrigado a ter fundos próprios na conta no valor de pelo menos 10% do preço da construção.
2. No momento em que o incorporador recebe permissão para levantar dinheiro de acionistas, sua conta em um banco autorizado deve conter recursos no valor de pelo menos 10% do custo de projeto de construção.
3. O desenvolvedor será obrigado a transferir contribuições para a proteção estatal dos acionistas no valor 1,2% do custo de construção.

Em terceiro lugar, o controle sobre as operações financeiras das construtoras será reforçado. O desenvolvedor deverá ter uma conta em um determinado banco da lista, que será compilada pelo Banco Central da Federação Russa. As oportunidades para os construtores usarem indevidamente o dinheiro dos acionistas serão reduzidas devido ao controle estrito dos gastos pelos bancos.

Todas essas mudanças visam reduzir os riscos dos acionistas. Ao mesmo tempo, torna-se óbvio que todas as perdas financeiras e de tempo do desenvolvedor causadas por alterações na lei acabarão por ser transferidas para os ombros do participante da construção. Simplificando, os preços dos imóveis vão subir.

Além disso, o próprio mercado da construção civil passará por muitas mudanças. Requisitos mais rígidos e um aumento da carga financeira forçarão as pequenas empresas a interromper suas atividades. Apenas grandes desenvolvedores permanecerão no mercado.

Por um lado, esta é uma mudança positiva, porque uma grande empresa costuma valorizar sua reputação e cumprir suas funções com consciência. Por outro lado, a consolidação implica monopolização, e então - estabelecendo preços altos para novas moradias.

Quando a participação acionária será proibida?

A participação acionária será gradualmente eliminada. Claro, esses projetos que estão surgindo agora serão encerrados - ninguém os proibirá. No entanto, espera-se que até 2021 a participação acionária se tornará história e será substituída por uma ferramenta mais progressiva e confiável para financiar a construção - financiamento de projetos.

Assista o vídeo

O esquema geral da nova ferramenta:

1. O banco emite um empréstimo ao incorporador para a construção de uma casa e abre um contrato especial
2. Ao fechar os contratos, os compradores transferem seu dinheiro não para o incorporador, mas para a conta caução do banco, onde são mantidos até a conclusão da construção.
3. Durante o processo de construção, o banco controla os fluxos financeiros da incorporadora.
   Após a entrega do objeto, o dinheiro dos cidadãos arrecadado na conta de garantia é transferido para o desenvolvedor.

Assim, o comprador fica protegido de perder dinheiro, pois seus recursos não foram gastos pelos incorporadores, mas ficaram no banco durante todo o período de construção. Se o projeto nunca for concluído, o cidadão poderá devolver o dinheiro gasto.

De acordo com este esquema todos os riscos de construção são assumidos pelo promotor e pelo banco.

Deve-se notar que o uso de tal esquema já está disponível hoje. A transição para contas de caução se tornará obrigatória a partir de 1 de julho de 2019.

Apesar de toda a sua confiabilidade, o esquema certamente aumentará o custo dos apartamentos devido ao surgimento de um intermediário (banco) e à redistribuição dos riscos.

1. Ao concluir um contrato de participação acionária na construção após 1º de julho de 2018, verifique se o desenvolvedor cumpre todos os novos requisitos.
2. Para reduzir os riscos de construção de patrimônio, encontre um desenvolvedor que trabalhe sob o esquema de financiamento do projeto usando uma conta caucionada.
3. Prepare-se para o aumento dos preços dos apartamentos. Os preços dos imóveis vão subir de qualquer maneira.

Na Rússia, está prevista a mudança para um novo esquema de aquisição de moradias em construção - em vez de construção compartilhada, virá o financiamento do projeto. RBC-Nedvizhimost explica como o novo esquema difere das vendas de DDU

O presidente russo, Vladimir Putin, até 15 de dezembro deste ano, tomará medidas para substituir gradualmente a construção de capital por empréstimos bancários e outras fontes de financiamento. A transição para um regime de project finance para promotores habitacionais, que deverá minimizar o risco dos cidadãos, vai demorar três anos.

Isso significa que, no futuro, os desenvolvedores não conseguirão atrair recursos de acionistas para financiar a construção. Uma prática semelhante de participação limitada de indivíduos na construção de moradias ocorre em muitos países estrangeiros e envolve o financiamento da construção às custas dos bancos.

O principal objetivo das inovações é resolver o problema dos acionistas enganados. “Os cidadãos não vão arriscar os seus próprios fundos, mas vão adquirir habitações já construídas, que podem ser imediatamente registadas como imóvel. Mas, ao mesmo tempo, é necessário garantir que o preço por metro quadrado não se torne exorbitante e os bancos estejam prontos para conceder empréstimos a taxas de juros baixas ”, é assim que Mikhail Men, chefe do Ministério da Construção da Rússia, explicou a necessidade de mudanças em um comentário ao RBC Real Estate.

Os editores do RBC-Real Estate descobriram quais riscos para os compradores de novos edifícios serão removidos pelo novo esquema de financiamento e como isso afetará o mercado imobiliário na Rússia.

Uma alternativa à construção partilhada

Atualmente, cerca de 80% dos novos edifícios na Rússia são implementados por meio da conclusão de acordos de construção compartilhada (DDU). Este regime pressupõe que a construção habitacional é feita à custa dos acionistas – pessoas singulares que, de facto, partilham todos os riscos com o promotor.

Hoje, existem três fontes de financiamento para qualquer projeto de construção: fundos de acionistas, financiamento bancário (projeto) e fundos próprios dos desenvolvedores. “Os fundos próprios do incorporador variam de 20% a 40% do investimento de capital total necessário para a construção [de um complexo residencial separado], os recursos dos acionistas são cerca de 50%. O restante são fundos emprestados de instituições de crédito (financiamento de projetos, não mais que 50%)”, diz Marina Lyubelskaya, vice-diretora geral da Krost Concern. Mas, na prática, o incorporador escolhe no máximo 30% do limite de crédito alocado para o projeto, e as vendas dos futuros medidores no DDU começam a partir do momento em que a construção é iniciada, acrescenta Vladimir Sergunin, sócio da consultoria internacional Colliers International.

O project finance, que está previsto para ser integralmente transferido em três anos, pressupõe que a construção será financiada em maior medida pelo banco. Ao mesmo tempo, esquemas e condições específicas para interação entre bancos, desenvolvedores e compradores de novos edifícios ainda não foram anunciados. Nos mercados imobiliários desenvolvidos (ver caixa abaixo), ao abrigo deste regime, o banco investe na implementação de projetos residenciais, que funcionam como garantia de obrigações de dívida, e a devolução dos fundos à instituição de crédito ocorre não à custa do promotor ativos, mas à custa dos fluxos de caixa gerados pelo novo projeto. Ou seja, a construção da casa é feita com o dinheiro do banco. Ao mesmo tempo, financiamento de projetos não significa empréstimo: as taxas para financiamento de projetos podem ser muito mais baixas do que para empréstimos atuais para construtores.

“O novo esquema eliminará o risco de os cidadãos perderem seus investimentos em moradias em construção, não obtendo um apartamento como resultado. Para os desenvolvedores, o mecanismo de captação de recursos para construção será simplificado (em vez de vários indivíduos, será um ou dois bancos e um número limitado de investidores profissionais). Além disso, serão removidos os riscos de inconsistência entre os volumes de financiamento captados e as etapas da construção - o financiamento será realizado dentro do volume aprovado conforme necessário ”, disse Mikhail Men.

O esquema de financiamento bancário à construção residencial também reduz os riscos para o Estado - minimiza "a probabilidade de necessidade de apoio orçamental ao sector", acrescentou o ministro. Isso significa que as casas em caso de inadimplência dos construtores serão concluídas não à custa do orçamento do Estado, mas com o dinheiro dos bancos que financiaram o projeto ou das seguradoras.

Como eles farão a transição para o novo esquema?

O primeiro passo na transição da construção compartilhada para o financiamento de projetos foi o surgimento do Fundo de Proteção dos Direitos dos Acionistas no Ministério da Construção. A segunda etapa será a entrada em vigor em 1º de julho de 2018 das normas do 218-FZ, que implicam mudanças na legislação sobre construção compartilhada. Também nesta fase, está prevista a criação de um sistema unificado de controle da construção compartilhada nas regiões.

A próxima etapa geralmente avaliará como os bancos financiarão a construção de moradias. “Se se justificar nesta área, no futuro, tendo em conta uma avaliação competente dos riscos e uma diminuição do custo dos recursos de crédito, permitirá substituir gradualmente a construção de capital por financiamento de projetos, tendo em conta o preservação da acessibilidade da habitação”, disse Mikhail Men ao RBC-Nedvizhimost.

O chefe do Ministério da Construção observou que os investimentos de particulares na construção de moradias totalizam cerca de 3,5 trilhões de rublos. atualmente. “Em primeiro lugar, devemos obter uma resposta do setor bancário: por quanto tempo e a que preço os bancos poderão substituir esses 3,5 trilhões de rublos. O sistema bancário é capaz de tal volume de financiamento? E se sim, por qual período? É preciso calcular antes de passar a uma atitude mais civilizada, quando a construção de habitação é financiada não pelos cidadãos, mas pelos bancos”, comentou o chefe do Ministério da Construção.

Construção de capital na Rússia

Hoje, cerca de 80% das moradias construídas na Rússia são financiadas às custas dos participantes da construção compartilhada - de acordo com 214-FZ. No terceiro trimestre de 2017, havia cerca de 1,1 milhão de instituições pré-escolares ativas registradas em todo o país. De acordo com o Banco da Rússia, a dívida dos cidadãos com uma hipoteca contraída sobre a garantia de um DDU é de cerca de 1 trilhão de rublos e, levando em consideração a primeira parcela, esse valor sobe para 1,5 trilhão de rublos.

Outros 20% são principalmente a venda de apartamentos em casas prontas sob contratos preliminares de venda, há também a emissão de certidões habitacionais (extremamente raras) ou um esquema de cooperativas habitacionais que ainda não conseguiram sair completamente do mercado.

Medos dos desenvolvedores

Em geral, os desenvolvedores e corretores de imóveis entrevistados pelos editores do RBC-Nedvizhimost concordam com a posição das autoridades de que o financiamento do projeto removerá todos os riscos para os compradores e o estado em termos do surgimento de novos acionistas fraudados. Ao mesmo tempo, alguns players do mercado imobiliário acreditam que a transição para um novo esquema aumentará o custo da moradia, inclusive devido a empréstimos caros para incorporadoras.

O presidente do Osnova Group of Companies e ex-chefe da Morton Alexander Ruchev não vê nenhuma dificuldade e obstáculo particular para a transição para o financiamento de projetos. Segundo ele, hoje o mercado já funciona de acordo com esse esquema, e com bastante sucesso - sem aumento de custos de construção e aumento de preços. “Por exemplo, estamos implementando um projeto na região de Moscou com o envolvimento de financiamento de projeto do Banco de Poupança da Rússia. Sim, ao mesmo tempo atraímos dinheiro de acionistas, mas eles não influenciam o financiamento da construção e não dependemos deles ”, diz Ruchiev. Em sua opinião, as pequenas empresas que não tiverem margem de estabilidade perderão a oportunidade de captar recursos nos bancos e, possivelmente, sairão do mercado.

Teoricamente, o financiamento de capital pode ser substituído por financiamento de projeto, acredita Marina Lyubelskaya, mas ela observa a condição: a taxa efetiva desse financiamento de projeto deve ser igual à taxa de inflação mais uma remuneração justa. Assim, se a inflação for de 4% ao ano, então, juntamente com a recompensa pelo risco, a taxa final não deve ser superior a 8%. “Essa taxa permitirá, mantendo o atual nível de preços do mercado para o consumidor final, substituir uma parte significativa dos projetos com captação de recursos de acionistas por project finance sem perder a margem do incorporador”, explica.

Para evitar o aumento dos preços, segundo Natalia Shatalina, é necessário lançar um programa de apoio estatal ao financiamento de projetos, no qual os desenvolvedores poderão obter empréstimos a taxas mais acessíveis. As principais razões para o possível aumento dos preços da habitação, Natalya Shatalina chama a falta de oportunidade de comprar os objetos em construção a preços mais acessíveis - por exemplo, na fase inicial da construção, você pode comprar um apartamento 25-30% mais barato do que em uma casa acabada. Se considerarmos apenas as casas prontas, podemos supor um aumento de preços de até 10% com base nas taxas existentes nos empréstimos para incorporadoras, prevê ela.

Ao mesmo tempo, de acordo com Roman Rodiontsev, gerente de relacionamento com os principais parceiros da Est-a-Tet, definitivamente não é esperado um aumento acentuado nos preços, seja em caso de recusa da construção compartilhada ou por qualquer outro motivo. O especialista explica isso pelo fato de que uma grande quantidade de novas ofertas a preços baixos entra no mercado de capitais a cada trimestre, o que freia o nível geral de preços de oferta em novos edifícios. “Mesmo que novos projetos saiam com financiamento de projetos, uma camada de moradias vendidas sob contratos de construção compartilhada permanecerá no mercado. Para a implantação apenas esses 3,4 milhões de metros quadrados. m de moradias, que agora são oferecidas em novos prédios, no atual ritmo de vendas, levará pelo menos quatro anos ”, conclui Rodiontsev.

No futuro, certamente permanecerá uma abordagem individual para determinar a taxa de juros, uma vez que todos os projetos têm atratividade diferente e níveis de risco diferentes, previu o serviço de imprensa do Ministério da Construção. Será lucrativo para um incorporador profissional trabalhar no modelo de financiamento de projetos, porque o mecanismo de captação de recursos para construção será simplificado tanto processualmente quanto em termos de entrada garantida de recursos para construção do investidor, de acordo com o ministério da construção .

Como vender habitação em construção no estrangeiro

Na Europa Ocidental, o financiamento de projetos é usado como o principal esquema de captação de recursos para a construção. A construção de moradias é realizada com fundos emprestados, e o dinheiro dos compradores vai para contas especiais de garantia de bancos, que são divulgadas somente após a entrada em operação das instalações, e só então o incorporador obtém lucro.

Na Alemanha, existem caixas econômicas para construção - o futuro comprador de imóveis primeiro investe em caixas econômicas e, depois de alguns anos, pode solicitar um empréstimo habitacional para comprar uma casa. Os recursos das contas de poupança podem ser usados ​​exclusivamente para a construção de casas.

No Reino Unido, os imóveis residenciais são vendidos de acordo com o seguinte princípio: durante o ciclo de construção do projeto, o próprio incorporador financia a construção e pode receber um adiantamento de até 5% pelo apartamento, o restante é o recursos próprios e emprestados do desenvolvedor ou investidor. Ele recebe o pagamento integral ao colocar o objeto em operação e, na maioria das vezes, os objetos são entregues com acabamento. O custo do financiamento do projeto para desenvolvedores não excede 5-6% e o custo dos empréstimos hipotecários - 1,5-3%.

Em Israel, o esquema de financiamento de capital é distribuído ao longo do tempo: o acionista paga 10% do custo do apartamento na fase de emissão da licença de construção, a próxima parte - no momento em que o objeto sai do solo, o restante - após a conclusão de todo trabalho. Ou seja, o pagamento do acionista está vinculado à prontidão de construção da instalação.

A participação na construção compartilhada tornou-se agora uma forma comum de resolver o problema habitacional. Isso permite que os cidadãos obtenham um apartamento a preço de banana e os desenvolvedores desenvolvam o mercado de novos edifícios. Garantias adicionais são fornecidas pelo registro de um contrato de construção compartilhada, que não permitirá que golpistas revendam o mesmo apartamento no processo de construção de uma casa.

Parece que o esquema, que deu certo para todos, na verdade fez alguns reféns da situação quando os desenvolvedores faliram, os prazos de entrada em operação das casas foram significativamente atrasados ​​​​e também foram completamente abandonados em uma fase inacabada.

Cada vez mais acionistas enganados começaram a aparecer, e seu descontentamento foi às ruas com piquetes nas administrações locais. A legislação atual precisava ser alterada. E passaram a operar a partir de 1º de janeiro de 2018 em termos de abertura de informações sobre o incorporador, inserindo esses dados no Sistema Unificado de Construção Habitacional e regras de falência. A nova parte das emendas foi introduzida em 1º de julho de 2019 pela Lei Federal nº 175, e falaremos sobre elas com mais detalhes.

Lei federal sobre construção compartilhada 214-FZ

O principal documento normativo no campo da regulamentação das relações entre incorporadoras e cidadãos é a Lei Federal de 30 de dezembro de 2004 nº 214-FZ “Sobre a Participação na Construção Compartilhada”. As alterações são feitas anualmente para resolver problemas associados ao aparecimento de acionistas enganados.

As razões para a ocorrência de tais situações, via de regra, são esquemas fraudulentos de financiamento à construção, quando os recursos de novos investidores “fecham” buracos financeiros que se formaram em outras instalações. Com isso, pode haver casos em que o incorporador não cumpra suas obrigações e se declare falido. Na pior das hipóteses, simplesmente desaparece.

A fim de prevenir esquemas fraudulentos, foram feitas sérias alterações na lei, que entrará em vigor em 1º de julho de 2019.

Construção compartilhada em 2019. Novidade na legislação

Inovações na Lei 214-FZ tornaram mais rígidas as exigências para construtoras que realizam a construção de prédios de apartamentos sob contratos de participação acionária de cidadãos. Vamos listá-los:

1. Um desenvolvedor - uma licença de construção.

Em 1 de julho de 2019, entrou em vigor uma emenda que não permite que um promotor especializado realize a construção de prédios de apartamentos com várias licenças para isso. Uma licença pode ser emitida para um ou mais canteiros de obras, mas apenas um.

2. Os requisitos para a construtora mudaram.

A permissão será emitida somente se o desenvolvedor atender aos seguintes parâmetros:

• a empresa possui recursos próprios no valor de pelo menos 10% do volume planejado de construção de acordo com a documentação do projeto;
• montante suficiente e disponibilidade dos fundos especificados na conta corrente do desenvolvedor devem ser documentados no momento da apresentação da declaração do projeto à autoridade territorial;
• a empresa não tem o direito de emitir e emitir valores mobiliários que não sejam ações;
• o incorporador não deve ter dívidas sobre empréstimos e créditos direcionados, se não estiverem relacionados à construção de um prédio de apartamentos sob uma licença;
• os bens da empresa não devem ser utilizados para cumprimento de obrigações perante terceiros;
• o desenvolvedor deve ter projetos de sucesso no valor de pelo menos 5 mil metros quadrados;
• o incorporador está proibido de se envolver em outras atividades além da construção.

De acordo com o artigo 23.3 da Lei Federal 214-FZ, a lista de dados que o incorporador é obrigado a colocar no Sistema Único de Informações de Obras Residenciais foi complementada por documentos de propriedade do terreno onde está em andamento a construção de um edifício residencial.

3. Um desenvolvedor - uma conta atual.

Uma empresa de construção que seja uma incorporadora especializada pode ter apenas uma conta corrente aberta em um banco autorizado. Assim, os recursos não apenas do incorporador e dos compradores, mas também de um banco credenciado pelo estado podem participar da construção de uma unidade residencial.

Todas as transações monetárias nesta conta devem estar apenas dentro da estrutura de 214 da Lei, mas também sob o controle do banco. A baixa de fundos é possível quando o desenvolvedor se inscreve com documentos comprovativos e os verifica pela instituição de crédito. Assim, os recursos não serão repassados ​​aos construtores até que eles cumpram suas obrigações com os participantes do patrimônio.

4. Fundos de pessoas físicas podem ser levantados por meio de contas de caução(Artigo 15.4 da Lei Federal de 30 de dezembro de 2004 nº 214-FZ).

Este método permite assegurar os fundos dos acionistas, mas somente quando eles são depositados em uma conta vinculada. O seguro é fornecido pela Associação de Seguro de Depósito ou por um fundo de compensação.

5. As transações devem ser acompanhadas por um banco.

6. Controle estatal das transações.

Devem ser criados órgãos fiscalizadores em cada assunto, que, juntamente com os bancos, exercerão o controle sobre os incorporadores. Os titulares desses órgãos são indicados pelo Ministério da Construção (art. 23 da Lei Federal de 30 de dezembro de 2004 nº 214-FZ).

7. Contribuições para o Fundo de Compensação

Para garantir a compensação pelos fundos perdidos dos depositantes em decorrência da desonestidade do incorporador, é constituído o Fundo de Proteção aos Acionistas. A legislação obriga a construtora a repassar a ela 1,2% do valor arrecadado com a venda das moradias dos presos da DDU. Os contratos não serão registrados sem que o incorporador repasse recursos ao Fundo.

8. Quantidade limitada de pagamentos antecipados

A nova versão da Lei estabelece a condição de repasse de recursos pelo incorporador na forma de acertos com fornecedores e empreiteiras. Sem a apresentação ao banco de documentos que comprovem as obrigações cumpridas no contrato, o dinheiro não será transferido. Isso significa que somente após o parceiro cumprir as condições de prestação de serviços, entrega de mercadorias, etc. o construtor poderá pagá-lo.

Mas na parte 4 do artigo 18 da Lei há uma cláusula de que os adiantamentos podem ser transferidos para os parceiros, cujo valor total não excederá 30% do custo declarado do projeto.

9. O lote de terreno onde se vai construir um prédio de apartamentos deve ser propriedade do promotor ou arrendado.

A construção compartilhada será cancelada em 1º de julho de 2019?

As alterações à Lei nº 214-FZ sobre construção compartilhada levaram à abolição do regime existente e a uma transição suave para o financiamento de projetos de construção habitacional.

Para os incorporadores, os projetos iniciados anteriormente em 1º de julho de 2018 devem ser concluídos nos mesmos termos, e para os compradores com DDUs concluídos e registrados, eles permanecerão em vigor até a entrega das moradias.

O que acontecerá em vez de DDU?

A partir de 1º de julho de 2019, está prevista a passagem da participação acionária para o financiamento do projeto de construção. O novo sistema incluirá uma cadeia de participantes:

1. Acionistas.
2. Instituição de crédito (banco).
3. Desenvolvedor.
4. Reguladores.

Como resultado, os custos do projeto aumentarão, o que certamente afetará o produto final e causará um aumento nos preços das moradias em novos edifícios em até 20-30%.

Período de transição da construção compartilhada para o financiamento do projeto

A transição é realizada em duas etapas:

1. O período de 1º de julho de 2018 a 30 de junho de 2019, quando os desenvolvedores celebram contratos com os cidadãos usando um dos mecanismos:

• contas caucionadas;
• regulamentação estadual de acordo com o art. 23 nº 214-FZ.

2. O período de 1º de julho de 2019 a 31 de dezembro de 2020, quando todos os acordos sobre a participação acionária dos cidadãos na construção de moradias usarão o mecanismo de contas caucionadas ou contas especiais.

O novo modelo de financiamento levará a que a construção seja realizada com o envolvimento de empréstimos bancários. Os recursos dos cidadãos mantidos em contas caucionadas serão transferidos para o incorporador ou para o pagamento do empréstimo somente após a assinatura da escritura de transferência pelos participantes da construção compartilhada.

Apoio bancário a transacções em construção partilhada

O suporte bancário às transações passou a ser obrigatório a partir de 1º de julho de 2018. Agora os cidadãos não poderão transferir dinheiro diretamente. O estado os obriga a depositá-los em uma conta bancária especial aberta como parte de uma licença de construção. Os projetos iniciados antes da data especificada devem mudar para o mesmo sistema de pagamentos e controlá-los.

No âmbito do desenvolvimento integrado do território, o promotor pode construir prédios de apartamentos com várias licenças, mas cada um deles deve abrir sua própria conta bancária.

Essa regulamentação das relações financeiras entre os acionistas permite garantir os fundos dos cidadãos contra perdas devido a fraude ou falência do desenvolvedor.

Os fundos só estarão disponíveis se:

• colocar a casa em funcionamento;
• registro de propriedade de pelo menos um dos apartamentos nele.

Em caso de congelamento do objeto ou falência do incorporador, todos os recursos dos acionistas serão devolvidos integralmente a eles.

Conta de custódia para o desenvolvedor

A partir de 1º de julho de 2019, o desenvolvedor é obrigado a abrir um PDU ao fechar contratos. Prevê-se que tal modelo reduza os riscos de fraude aos acionistas.

Assim, o novo mecanismo levará a que não seja necessário celebrar contratos com os cidadãos que participem na construção partilhada. Esses fundos serão mantidos em contas especiais do desenvolvedor sob o controle de uma instituição de crédito e segurados pela Agência de Seguro de Depósito contra possível falência do banco.

O valor da indenização do seguro neste caso é igual a 10 milhões de rublos com base em um apartamento em um prédio de apartamentos.

O conjunto de condições aplicáveis ​​ao abrigo da nova legislação à construção de prédios de apartamentos permite retirar as seguintes conclusões:

• os acordos de participação acionária na construção não serão mais aplicados, houve uma transição para o financiamento de projetos;
• os DDUs previamente concluídos permanecerão em vigor até o cumprimento das obrigações decorrentes deles;
• espera-se que o custo dos apartamentos em novos edifícios aumente devido aos novos requisitos de financiamento da construção, agora será difícil comprar a preços baixos na fase de “escavação”.

A popularidade da compra de moradias na fase de escavação e a participação compartilhada dos cidadãos em sua construção foram preservadas nos últimos anos. Apesar do risco de ingressar nas fileiras dos acionistas enganados, os russos ainda consideram o acordo de participação acionária lucrativo - DDU.

Você planejava se tornar um membro do DDU, mas ouviu falar sobre o cancelamento dos contratos de participação acionária a partir de 1º de julho de 2018? Descobrimos se é assim e o que todos podemos esperar.

A principal questão é se a construção compartilhada será cancelada em 2018?

Não. Todos os projetos de construção com DDU concluídos antes de 1º de julho de 2018 serão implementados com base nas regras antigas. Deve-se notar que os desenvolvedores, percebendo que as mudanças estão planejadas, receberam licenças para construção de moradias com antecedência. Assim, todos os desenvolvedores que oferecem a você a participação no DDU provavelmente já têm permissão e não haverá cancelamento de contratos.

O que acontecerá com as "partes" após 1º de julho de 2018?

Se você decidir se tornar um membro do DDU após 1º de julho de 2018, precisará descobrir se o desenvolvedor conseguiu concordar com a construção de acordo com o esquema antigo antes de 1º de julho de 2018 (30 de junho de 2018). Se sim, você pode entrar em um DDU de julho de 2018 até 2019. Alterações apenas toque novos complexos habitacionais quem não tem alvará de construção até 1º de julho de 2018.

O DDU será banido em 2019?

O roteiro do governo da Federação Russa estabelece a proibição da conclusão de novos acordos após 1º de julho de 2019. O presidente russo, Vladimir Putin, confirmou em sua linha direta anual em 2018 que nenhum novo DDU será concluído com compradores de imóveis a partir de julho de 2019.

No entanto, de acordo com especialistas, os desenvolvedores ainda têm cerca de 3 a 4 anos. Por exemplo, novos projetos podem aparecer à venda em 2020 com licenças recebidas antes de 1º de julho de 2018. Portanto, eles não serão banidos. Isso significa que não haverá transição abrupta e repentina do DDU.

E o que vai acontecer em vez de DDU?

Uma alternativa ao DDU no mercado imobiliário seria financiamento de projetos. Ao contrário da construção compartilhada, quando a habitação é construída com dinheiro recebido dos cidadãos para a compra de apartamentos, com financiamento de projeto, a construção é paga pelo banco. O banco concede um empréstimo ao desenvolvedor. Os cidadãos transferem os pagamentos do contrato não para a conta da construtora, mas para uma conta especial em uma instituição de crédito (conta caução).

Importante:

• Também será possível comprar habitação na fase de escavação.
• O dinheiro do comprador ficará na conta bancária até que a casa seja entregue. Quando padrão pelo construtor, o dinheiro dos cidadãos será desbloqueado e dado aos seus donos.

Como os preços mudarão quando as ações forem canceladas?

Segundo especialistas, a proibição da construção compartilhada pode levar a aumento de preço de 20%. Haverá custos adicionais devido ao aparecimento de bancos na cadeia. Por exemplo, juros de um empréstimo direcionado, custo de manutenção, custo de supervisão bancária e controle sobre projetos de construção. Além disso, o custo de manutenção de contas caucionadas especiais pode afetar o custo.

A construção compartilhada pode ser totalmente proibida na Rússia, e o assunto foi discutido em reunião com o presidente. Segundo uma fonte do Vedomosti, o próprio chefe de Estado propôs afastar-se da venda de edifícios inacabados e fazê-lo quase em 2018

A construção compartilhada pode ser totalmente proibida. Segundo Vedomosti, essa possibilidade foi discutida em reunião com o presidente. Além disso, como disse uma das fontes próximas aos participantes da reunião, o chefe de Estado propôs evitar a venda de edifícios inacabados e fazê-lo quase em 2018.

A partir do ano que vem, o mercado de construção compartilhada já espera por mudanças globais que devem garantir principalmente os acionistas, mas não fazem as delícias dos incorporadores. Os desenvolvedores de apartamentos não poderão receber dinheiro dos compradores até que entreguem as moradias. As contribuições serão mantidas em contas especiais em bancos, e as empresas construirão casas com recursos de crédito ou por conta própria.

Estas alterações foram criticadas por muitos. Houve opiniões: isso poderia acabar com a construção compartilhada.

A Business FM perguntou aos participantes do mercado, compradores e especialistas o que aconteceria se a compra de edifícios inacabados fosse completamente proibida. Nikita Zhevchenko, detentora de participação fraudada no complexo residencial Terletsky Park, acredita que o estado deseja se isentar de responsabilidade desta forma:

Nikita Zhevchenko detentor de participação no complexo residencial "Terletsky Park"“A construção compartilhada, em primeiro lugar, não existe na Europa. Nós temos isso. Por que temos isso? Porque temos altas taxas de hipoteca, ou seja, por que o estado criou esse método. Em vez de uma hipoteca baixa, eles inventaram a construção compartilhada, para que esse dinheiro, que na verdade não tem juros, que estava com uma taxa de juros baixa, que os bancos dão na Europa, seja dado aqui pelos detentores de juros. Mas, neste caso, se o Estado resolveu assim o problema com o desenvolvimento do mercado da construção, ou seja, deve de alguma forma proteger esses investimentos. Do contrário, acontece que você meio que lava as mãos e ao mesmo tempo parece haver um boom na construção, mas você não tem nada a ver com isso se algo acontecer. Com isso, aproveitaram-se desenvolvedores inescrupulosos, que não constroem, mas sacam dinheiro. Assim, é claro, o estado é diretamente responsável por isso. E agora eles estão tentando de alguma forma configurá-lo de forma a consertar esses buracos.”

Será difícil para as empresas sem a possibilidade de construção compartilhada, principalmente nas regiões, acredita Dmitry Kotrovsky, membro do conselho da Opora Rossii:

Dmitry Kotrovskymembro do conselho da Opora Rossii“Em primeiro lugar, isso vai, é claro, levar a um aumento no custo da moradia, o que me parece totalmente contrário aos decretos de maio, que diziam que deveria haver mais 40 milhões de metros quadrados de habitação sendo comissionada para que 5 milhões de russos pudessem melhorar suas condições de vida. Isso é completamente não correlacionado. Aqui, o PIK ocupou mais de 30% do mercado, mas nem todos conseguem lançar uma sombra sobre todo o mercado e ajustar absolutamente todos os participantes para se adequarem a si. A escalabilidade que existe no grupo de empresas PIK permitirá, é claro, minimizar o custo. Assim, para determinar a marginalidade, que acabará por formar o custo final do produto. Acompanhar tal oportunidade aos demais participantes do mercado, principalmente aos que atuam nas regiões, não imagino ser possível. Ainda assim, se estamos falando sobre o fato de que 5 milhões de russos devem receber moradias populares, bem, como isso pode ser feito em todas as 85 regiões, visto que o desenvolvedor primeiro precisará tirar dinheiro de algum lugar para provar ao banco que o projeto é conveniente e relevante , e depois disso, coloque uma carga no custo do preço, que é comparável ao valor do dinheiro, apesar do fato de que você será obrigado a tomar empréstimos. É um mistério para mim como duas decisões opostas podem ser elevadas ao nível de uma tarefa do Estado. Não sei como isso pode ser feito."

Os especialistas acreditam que, em caso de proibição de venda de imóveis durante a fase de construção, os preços das moradias prontas aumentarão significativamente. Aqui está o que Sergey Lobzhanidze, diretor da plataforma analítica BNmap.pro, diz:

Sergey Lobzhanidzediretor da plataforma analítica BNmap.pro“Além do fato de que isso levará automaticamente a um aumento de preços na fase de construção final, porque agora o crescimento médio durante a construção, por exemplo, em Moscou é de 18% a 27%, e a carga de crédito será adicionado a isso. A isto acrescerá IVA, que terá de ser pago aquando da receção do imóvel, pelo que penso que aqui até 50-60% pode ser um aumento de preço, apenas com base num aumento dos custos volumétricos dos produtos. Isso é sobre o preço. Quanto à popularidade disso, posso dizer como exemplo que em 2017, dentro das fronteiras de Moscou e Nova Moscou, tivemos cerca de 54 mil transações para pessoas físicas, incluindo apartamentos, em acordos de participação acionária para transferência de direitos com base no compra -vendas. O mercado secundário é de cerca de 120 mil [transações], ou seja, em princípio, quase a metade - esse é um percentual muito grande.”

Não é relatado se alguma decisão foi tomada em relação à proibição da construção compartilhada. A publicação apenas nota que, como opção, também foi discutida a possibilidade de vender apenas moradias acabadas a partir de 2020.