Продажа недвижимости по номинальной стоимости - лучше соблюсти закон. Определение стоимости доли ооо
Номинальная цена (по-другому номинал) – это цена, которая устанавливается эмитентом на векселя, ценные бумаги, акции или же монеты и банкноты (обозначается на самих акциях, банкнотах или же ценных бумагах). Не стоит путать номинальную с курсовой ценой, ведь в ряде ситуаций курсовая цена может отличаться от номинала. Курсовая цена – это стоимость покупки и продажи ценных бумаг, зависит она напрямую от предложения и спроса.
Случай, когда номинальная цена превосходит рыночную стоимость, называется премией, а если номинал, ниже, то – дисконтом. В редких случаях рыночная и номинальная цена бывают равными, называется это альпари.
При выпуске ценных бумаг, их цена учитывается по номиналу. Если продажи совершаются выше номинальной цены, то это приводит к образованию дополнительных средств. Поэтому данный показатель необходим непосредственно для учета.
Номинальной ценой называют ту сумму, за которую акции и облигации продаются первоначальным владельцам во время первого размещения. Но даже в таком случае, цена продажи может определяться эмитентом. После выпуска акций и облигаций и начала торгов на бирже можно увидеть разницу между рыночной оценкой и ее номинальной стоимостью. Вследствие чего, инвестор или зарабатывает деньги на данной бумаге или же получает убыток.
Этот бизнес сопряжен с большими финансовыми рисками, ведь есть возможность заработать большую сумму денег, но иногда можно наоборот потерять ее. Этот вид заработка основан на подъеме цен. Ярким примером получения огромной прибыли может послужить ситуация, когда в девяносто восьмом году, были выпущены акции фирмой theGlob.com, стоимость которых поднялась с девяти до девяносто семи долларов. На проведении данной операции инвесторы смогли заработать более тысячи процентов за пару дней. Но если рассмотреть ситуацию с иной стороны, то после этого резкого повышения акций, в дальнейшем ситуация пошла на спад и уже в 2012 году акции компании едва достигали номинала.
Как определяется номинальная цена?
Величина номинальной цены определяется в основном в произвольной форме, но при ее определении имеется, безусловно определенный умысел. Со временем номинальная стоимость ценных бумаг может меняться. К примеру, акции Газпрома при первом их размещении имели номинальную цену – 1000 рублей, после номинал снизили до 10 рублей, а в 1998 до 5 рублей за штуку. При этом количество выпускаемых бумаг не менялось.
Величина номинала имеет огромное значение для создателей акционерного общества, ведь они могут покупать акции по номиналу только до того времени, пока они не размещаются среди покупателей и не котируются на финансовых рынках. То есть до тех пор, пока у них нет определенной рыночной цены и цены размещения.
Номинальная стоимость определяется эмитентом в несколько этапов:
- Оценка будущих изменений цен. Анализ спроса и предложения на текущий момент времени.
- Прогноз будущих изменений цен. Анализ и прогноз будущей ликвидности рынка.
- Перемножение номинальной цены на прогнозируемые в течение нескольких лет, для того, чтобы выразить переменные в ценах необходимого года.
- Анализ и проработка собранных материалов, для установления необходимой номинальной стоимости, с учетом внешних и внутренних изменений в компании.
Номинальная цена носит сугубо информационный характер, ведь она практически не имеет значения для оборота акции. В некоторых странах номинал на ценных бумагах не проставлен, вместо этого проставлено количество частей, на которые капитал разбит.
Е.О. Калинченко, экономист-бухгалтер
Полученный вклад в уставный капитал больше номинальной стоимости доли
Учет вклада в уставный капитал (УК) при его формировании (увеличении) нередко вызывает сложности у организаций. Ведь операция эта вовсе не обыденная и к тому же далеко не всегда типовая. В этой статье мы разберемся, как поступить в следующей ситуации: участник вносит вклад или дополнительный вклад, который больше номинального размера его доли (суммы увеличения номинальной доли). Причем такой «избыточный» вклад может быть как денежным, так и имущественным.
Оценка имущественного вклада
Создавая общество, учредители договариваются о минимальном размере имущества, которое будет гарантировать интересы его кредиторов (то есть о размере УК). И определяют, какой вклад должен сделать каждый из них. Часть УК, приходящаяся на конкретного участника, - это и есть номинальная стоимость его долип. 1 ст. 14 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ (далее - Закон № 14-ФЗ) . Впоследствии участники могут решить увеличить УК за счет дополнительных вкладов, соответственно, на определенную сумму увеличатся и номинальные стоимости долей участнико вп. 1 ст. 19 Закона № 14-ФЗ .
С другой стороны, у имущества, которое участник вносит в качестве вклада в УК, тоже есть своя стоимость. И если это имущество не деньги, то с большой степенью вероятности его стоимость не будет равна номинальному размеру доли участника. Так, если в качестве вклада (дополнительного вклада) в УК участник вносит, скажем, основное средство, товары, материалы, необходимо:
- провести независимую оценку такого имущества (при любом номинальном размере доли, на оплату которой пойдет неденежный взно с)п. 2 ст. 66.2 ГК РФ ;
- утвердить денежную оценку имущественного вклада общим единогласным решением участников обществ ап. 2 ст. 15 Закона № 14-ФЗ . Причем участники не вправе утвердить стоимость вклада в размере большем, чем определил независимый оценщик.
Кроме того, номинальный размер доли (сумма ее увеличения) не может быть больше стоимости вносимого в оплату имущества, которую определил оценщи кп. 2 ст. 15 Закона № 14-ФЗ . Иначе говоря, в отношении неденежного вклада нужно соблюсти следующее соотношение:
Как видим, ничто не мешает участнику сделать неденежный вклад, стоимость которого больше номинала доли (размера ее увеличения). Да и денег внести больше, чем требуется (из каких-то своих соображений), закон учредителю не запрещает.
А вот чтобы у самого общества не возникли проблемы, важно правильно учесть это превышение.
Бухгалтерский учет
Стоимость имущества, полученного в качестве вклада в УК
Имущество, полученное в качестве вклада (дополнительного вклада) в УК, будет для организации (с учетом положений ее учетной политики) основным средством или материально-производственными запасам ипп. 4, 5 ПБУ 6/01 ; п. 2 ПБУ 5/01 . Такие активы нужно принимать к бухгалтерскому учету:
- <если> имущество отнесено к МПЗ - по фактической себестоимости, определяемой исходя из оценки, согласованной участниками. В себестоимость можно также включить затраты организации на доставку полученных в качестве вклада МПЗ и приведение их в состояние, пригодное для использовани япп. 6 , , 11 ст. ПБУ 5/01 ;
- <если> имущество отнесено к основным средствам - по первоначальной стоимости, определяемой исходя из оценки, согласованной участниками. В первоначальную стоимость можно также включить расходы организации, непосредственно связанные с получением основного средства в оплату доли участник апп. 8, 9 , 12 ПБУ 6/01 . Например, расходы на доставку.
Однако если вы поступите так в отношении основного средства, согласованная учредителями оценка которого меньше стоимости, указанной в отчете независимого оценщика, то не исключены претензии со стороны налоговой инспекции в части расчета налога на имущество. Настаивая на том, что первоначальную стоимость такого основного средства нужно определить на основе независимой оценки, налоговики руководствуются следующими разъяснениями Президиума ВАС. Если по закону для сторон сделки обязательна величина стоимости, указанная оценщиком (в том числе когда нельзя использовать оценку ниже или выше стоимости, названной оценщиком), то сделка может быть признана недействительной, если она совершена по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете оценщик ап. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 30.05.2005 № 92 . Есть и судебные решения в пользу налоговико вПостановление ФАС ВВО от 13.04.2009 № А79-6685/2008 . Да и Минфин когда-то придерживался такой же точки зрени яПисьмо Минфина от 02.10.2006 № 03-06-01-04/184 .
На данный же момент позиция специалистов финансового ведомства такова.
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
“ Главой 30 НК РФ определено, что по налогу на имущество объект налогообложения и налоговая база (среднегодовая стоимость) определяются в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учет аст. 374 , пп. 1 , 3 ст. 375 НК РФ . Поэтому при рассмотрении вопроса об определении первоначальной стоимости внесенного в качестве вклада в уставный капитал основного средства, согласованная учредителями оценка которого меньше стоимости, указанной в отчете независимого оценщика, следует руководствоваться пп. 7 и 9 ПБУ 6/01 и п. 2 ст. 15 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ.
Что касается п. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 30.05.2005 № 92, то его положения организациям нужно принимать во внимание. Но руководствоваться ими или нет, они вправе решать по своему усмотрени ю” .
РАССКАЗЫВАЕМ УЧРЕДИТЕЛЯМ
Если участники общества утвердят своим решением стоимость имущества, вносимого в оплату доли (ее увеличения), равную его независимой оценке, повода для претензий к организации у налоговиков не будет.
Сейчас специалисты финансового ведомства не столь категоричны. И можно предположить, что вероятность спора с проверяющими мала. Но если вы не допускаете даже мысли о нем - определите первоначальную стоимость полученного основного средства, исходя из денежной оценки, утвержденной независимым оценщиком. Возможно, вы решите, что таким же образом целесообразно поступить, если разница между утвержденной и независимой оценкой не велика, а значит, и возможная экономия по налогу на имущество не окажется существенной.
Надо сказать, что если насчет согласованной или оценочной стоимости еще и могут быть какие-то сомнения, то вот принять основное средство к учету исходя из номинального размера доли нельзя. Как бы вам не хотелось сэкономить на налоге на имущество.
Корреспонденция счетов
Об учете НДС, восстановленного участником по имущественному вкладу в УК, читайте:Все расчеты с участниками, как известно, проводят через счет 75 «Расчеты с учредителями». Так, по кредиту счета 75-1 «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» организация отразит полученные вклады (дополнительные вклады) по оценке, утвержденной решением участников.
Затем эту сумму нужно будет отнести:
- в пределах номинального размера доли (суммы ее увеличения) - на счет 80 «Уставный капитал»;
- в части превышения над номинальным размером доли (суммой ее увеличения) - на счет 83 «Добавочный капита л»Письмо Минфина от 15.09.2009 № 03-03-06/1/582 . В ПБУ 9/99 прямо указано, что полученные вклады в УК доходом организации не являютс яп. 2 ПБУ 9/99 .
Пример. Бухгалтерский учет дополнительных вкладов в уставный капитал, превышающих сумму увеличения номинальных размеров долей участников
/ условие / Участники ООО «Спецодежда» (ООО «Элит-Текстиль» и ООО «Стиль») решили увеличить УК за счет внесения следующих дополнительных вкладов.
| Участник | Сумма увеличения номинального размера доли, руб. | Имущество, вносимое в оплату дополнительного вклада | Характеристики имущества | Денежная оценка дополнительного имущественного вклада | |
| определенная независимым оценщиком, руб. | утвержденная решением участников общества, руб. | ||||
| ООО «Элит-Текстиль» | 350 000 | Швейное оборудование (5-я амортизационная группа) | Остаточная стоимость по данным:
|
430 000 (без НДС) |
430 000 (без НДС) |
| ООО «Стиль» | 50 000 | Деньги в сумме 55 000 руб. | - | - | - |
Полученное имущество ООО «Спецодежда» будет использовать для операций, облагаемых НДС.
/ решение / ООО «Спецодежда» отразит получение дополнительных вкладов такими проводками.
| Содержание операции | Дт | Кт | Сумма, руб. |
| На дату получения ОС (швейное оборудование) в качестве дополнительного вклада в УК | |||
| Получено оборудование от ООО «Элит-Текстиль» в качестве дополнительного вклада в УК | 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Приобретение объектов основных средств» | 430 000 | |
| Отражена не вносимая в УК сумма НДС, которую восстановило ООО «Элит-Текстиль» при передаче оборудования в УК | 83 «Добавочный капитал» | 72 000 | |
| Оборудование принято к учету в качестве основного средства | 01 «Основные средства» | 08, субсчет «Приобретение объектов основных средств» | 430 000 |
| Принята к вычету сумма НДС, восстановленная ООО «Элит-Текстиль» при передаче оборудования в УК | 68 «Расчеты с бюджетом», субсчет «Расчеты по НДС» | 19 «Налог на добавленную стоимость» | 72 000 |
| На дату получения денег в оплату дополнительного вклада в УК | |||
| Получены деньги от ООО «Стиль» в качестве дополнительного вклада в УК | 51 «Расчетный счет» | 75-1 «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» | 55 000 |
| На дату госрегистрации изменений в учредительных документах | |||
| Отражена задолженность ООО «Элит-Текстиль» по дополнительному взносу в УК | 75-1 «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» | 80 «Уставный капитал» | 350 000 |
| Отнесена на добавочный капитал сумма превышения стоимости дополнительного вклада над суммой увеличения номинального размера доли ООО «Элит-Текстиль» (430 000 руб. – 350 000 руб.) |
75-1 «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» | 83 «Добавочный капитал» | 80 000 |
| Отражена задолженность ООО «Стиль» по дополнительному взносу в УК | 75-1 «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» | 80 «Уставный капитал» | 50 000 |
| Отнесена на добавочный капитал сумма превышения стоимости дополнительного вклада над суммой увеличения номинального размера доли ООО «Стиль» (55 000 руб. – 50 000 руб.) |
75-1 «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» | 83 «Добавочный капитал» | 5000 |
Налоговый учет
Налог на прибыль
Если вы получили имущество (включая деньги) в виде вклада в УК, дохода не возникает. И ситуация, когда стоимость такого имущества (сумма полученных денег) превышает номинальную стоимость доли участника в УК, - не исключени еподп. 3 п. 1 ст. 251 , подп. 1 п. 1 ст. 277 НК РФ ; ст. 128 ГК РФ ; Определение ВАС от 16.03.2009 № 518/09 . Суммы восстановленного НДС, полученные от участника, также не нужно включать в базу по налогу на прибыл ьподп. 3.1 п. 1 ст. 251 НК РФ .
Что же касается самого неденежного вклада, то вы должны принять полученное имущество к учет уподп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ :
- <если> вклад получен от организации - по стоимости (остаточной стоимости) по данным налогового учета передающей стороны на дату перехода права собственности (по документально подтвержденным данным бухгалтерского учета передающей стороны, если она применяет УСНО с объектом «доход ы»Письмо Минфина от 13.09.2011 № 03-03-06/2/139 ). То есть ни утвержденная решением участников общества, ни определенная независимым оценщиком стоимость имущества роли не играют. В качестве подтверждающих документов могут выступать, например, акт по форме № ОС-1, дополненный данными налогового учета, или же копии налоговых регистров участника (выписки из них), заверенные руководителем организации-участника;
- <если> вклад получен от физического лица - по стоимости, указанной в документах о покупке имущества. Но не выше рыночной стоимости, подтвержденной независимым оценщиком. Если у участника - физического лица не окажется документов, подтверждающих расходы на покупку переданного имущества (скажем, из-за утери или потому, что вещь, внесенная в УК, была подарком), его налоговая стоимость будет равна нулюп. 1 ст. 277 НК РФ ; Письмо Минфина от 31.08.2009 № 03-03-06/1/556 . Вы не сможете принять это имущество для целей налогового учета ни на основе отчета независимого оценщика, ни по согласованной стоимости, ни по номиналу доли, в оплату которой было внесено имущество.
Пример. Налоговый учет дополнительных вкладов в уставный капитал, превышающих сумму увеличения номинальных размеров долей участников
/ условие / Воспользуемся условиями предыдущего примера.
/ решение / К налоговому учету бухгалтер ООО «Спецодежда» принял швейное оборудование, полученное от ООО «Элит-Текстиль» в качестве дополнительного вклада в УК, по остаточной стоимости по данным налогового учета ООО «Элит-Текстиль», равной 360 000 руб.
УСНО
Если ваша организация применяет упрощенку, то дохода при получении вклада (дополнительного вклада) у нее не возникне тподп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 , подп. 3, 3.1 п. 1 ст. 251 НК РФ . В том числе и в случае, когда его размер больше номинальной стоимости доли. По мнению Минфина, стоимость имущества, полученного в качестве вклада в уставный капитал, упрощенцы с объектом налогообложения «доходы минус расходы» не учитывают в расходах, поскольку у них нет затрат на приобретение такого имуществ аПисьмо Минфина от 03.02.2010 № 03-11-06/2/14 .
НДС
Если участник-юрлицо передает имущество в качестве вклада в УК, он обязан восстановить ранее принятый к вычету НДСп. 11 ст. 171 , п. 8 ст. 172 НК РФ . При этом организация должна будет зарегистрировать в книге покупок документ на передачу имущества с указанной суммой восстановленного НДСп. 1 ст. 172 , подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ ; п. 14 Правил ведения книги покупок, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137 .
Налог на имущество
Если в качестве вклада в УК вы получите облагаемое ОС, рассчитывать налог вам придется в общем порядке. Возможные затруднения в этом случае лежат в плоскости бухучета. Они, напомним, связаны с определением первоначальной стоимости основного средства, полученного в качестве вклада (дополнительного вклада) в УК, в ситуациях, когда согласованная учредителями оценка имущественного вклада меньше стоимости, указанной в отчете независимого оценщика.
Заметим, что если в качестве вклада в УК вы получили недвижимость, налог на которую считается исходя из кадастровой стоимост ип. 2 ст. 375 , п. 1 ст. 378.2 НК РФ :
- <или> административно-деловые и торговые центры (и помещения в них);
- <или> нежилые помещения, которые используются (или предназначены) для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, -
то спор с налоговой по поводу первоначальной стоимости такого основного средства не возникнет. Ведь на сумму налога она никак не повлияет.
Не забудьте отразить сведения об увеличении УК в разделе I «Движение капитала» отчета об изменениях капитала. Если вы получили дополнительные вклады в УК, которые больше увеличения номинальных размеров долей участников, заполните отчет следующим образом:
- увеличение УК отразите в одноименном столбце по строке «дополнительный выпуск акций» (код строки 3314), которую можно переименовать. Или же в дополнительно введенной строке - «дополнительные вклады участников»;
- разницу между стоимостью полученных неденежных дополнительных вкладов участников и суммой увеличения УК (эту разницу вы учли по кредиту счета 83) отразите в столбце «Добавочный капитал» по строке «доходы, относящиеся непосредственно на увеличение капитала» (код строки 3313).
Приведенные значения нужно также указать в соответствующих столбцах по итоговой строке «Увеличение капитала - всего» (код строки 3310).
1. Номинальная стоимость, которая печатается на лицевой стороне ценной бумаги. Известна также как номинал. Может быть выше или ниже рыночной стоимости. 2. Стоимость, напечатанная на банкноте или монете.
Отличное определение
Неполное определение ↓
Номинальная стоимость
один из основных методов метрологического отображения величины стоимости товаров, услуг и т.д. Номинальная стоимость отличается от реальной стоимости как по характеру формирования так и по содержанию.
В современной научной экономической литературе не существует однозначной трактовки понятия «номинальная стоимость». Наиболее распространенными являются две из них.
Согласно первой трактовке, под номинальной стоимостью товаров понимают стоимость, которую они имеют на определенный момент времени и которая формируется целиком или почти целиком под влиянием действия затратного фактора производства. Такое понимание номинальной стоимости весьма условно и относительно, поскольку формируется в другом периоде времени. Номинальная стоимость может выступать не как начальное количественное значение, а как реальная стоимость. Большую номинальную стоимость имеют те товары, на изготовление которых было потрачено больше ресурсов (материальных и трудовых), т.е. номинальная стоимость рассматривается как функция издержек производства. Кривая ее формирования разная и зависит от характера изменения величины издержек производства. Эти особенности формирования величины номинальной стоимости (в первой ее интерпретации) отражают с помощью ее расходной эластичности (соотношение предельных величин номинальной стоимости и затрат ресурсов производства). Если расходная эластичности больше единицы, ее формирование имеет интенсивный характер, если меньше единицы – детенсивний, когда она равна единице – экстенсивный. Такая трактовка номинальной стоимости характерна для марксистской экономической литературы. Маркс считал, что единственным фактором формирования величины стоимости товаров являются затраты производства (особенно живого труда). Все другие факторы являются факторами изменения, а не формирования величины номинальной стоимости. Правда, Маркс в своих работах не употреблял термин «номинальная стоимость». Но суть его концепции стоимости дает все основания полагать, что стоимость он рассматривал как номинальную экономическую величину (в прямом значении термина «номинальная»). В практике хозяйствования величина номинальной стоимости (в Марксовой трактовке) определяется с помощью рыночной цены начального, базового, исходящего периодов как сумма произведений физических объемов продукции и цены базового периода. Номинальная стоимость в такой интерпретации не показывает, как изменяется стоимость товаров, какие факторы дополнительно влияют на ее величину в определенный период времени. Это, так сказать, выходная величина стоимости товаров, использование которой имеет очень важное значение как в теоретическом, так и в практическом экономическом анализе. Этим она принципиально отличается от реальной стоимости, величина которой формируется под влиянием затратного и других факторов и которая отражает изменение величины стоимости в течение определенного периода времени. Номинальная стоимость товаров показывает, чего стоят товары с точки зрения, во-первых, величины затрат ресурсов производства, во-вторых, в некоторый начальный момент времени.
Согласно второй трактовке, номинальная стоимость – это та стоимость товаров, которую они имеют в определенный момент времени, в условиях действия и использования фактических рыночных цен. Она определяется методом простого арифметического суммирования произведений физических объемов продукции и цен фактического периода. Номинальная стоимость в такой интерпретации содержит, как правило, инфляционную компоненту (или дефляционную компоненту, если функционирование экономической системы характеризуется развитием дефляционных процессов) и поэтому извращенно отражает реальные физические объемы производства.
Первая трактовка номинальной стоимости (как стоимости товаров в начальный, выходной период времени) наиболее широко используется в теоретическом метрологическом анализе экономических систем и процессов, вторая трактовка номинальной стоимости (как стоимости товаров в данный конкретный период времени) – в практическом метрологическому анализе.
Характер количественной динамики номинальной стоимости товаров зависит, во-первых, от содержания, которое вкладывают в это понятие и, во-вторых, от характера развития и функционирования национальной экономической системы. Номинальная стоимость как начальная, базовая стоимость в интенсивной экономике имеет тенденцию к снижению (из-за уменьшения предельных издержек производства), в экстенсивной и детенсивной экономиках – к росту (обусловленному действием закона возрастающих предельных издержек производства). В экономике России этот тип номинальной стоимости в начале XXI в. имеет тенденцию к росту, поскольку затраты ресурсов на единицу продукции неуклонно растут. Номинальная стоимость как фактическая стоимость в определенный период времени в инфляционной экономике имеет тенденцию к росту, в дефлятивной экономике – к снижению.
Отличное определение
Неполное определение ↓
Сделки с недвижимостью, когда в договоре купли-продажи указывается номинальная стоимость объекта в 1 млн рублей, давно стали классикой российского рынка. Побороть это явление одними внушениями и ужесточением контроля со стороны налоговой инспекции не удастся, уверен Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас».
– Сделки, при которых вместо реальной стоимости объекта недвижимости в тексте договора купли-продажи фигурирует номинальная сумма в 1 млн рублей, до сих пор достаточно часто встречаются на практике. Как правило, инициаторами таких действий выступают продавцы недвижимости, которые хотят таким образом уйти от налогов.
Суть операции достаточно проста. Если продавец владел квартирой менее трех лет к моменту ее продажи, государство предоставит ему налоговый вычет лишь в размере 1 млн рублей, то есть с этой суммы он не будет платить подоходный налог в 13%. А вот с остального дохода, полученного от продажи жилого объекта, продавец обязан заплатить подоходный налог. На практике это выглядит так: человек решил продать свою квартиру менее чем через три года после ее приобретения. Объект был продан за 3 млн руб., и данная сумма указана в договоре купли-продажи. Соответственно, в нашей ситуации сумма в 1 млн рублей будет исключена из налогооблагаемой базы продавца, так как на нее государство предоставляет налоговый вычет, а с остальной суммы, то есть, с 2 млн, продавец заплатит подоходный налог в размере 13% – 260 тыс. рублей. Естественно, не все продавцы готовы расстаться с такой суммой, поэтому и возникают различные схемы ухода от налогов, наиболее распространенная из которых – указание в договоре купли-продажи номинальной стоимости объекта в 1 млн рублей. Только если продавец владел квартирой более трех лет, весь его доход от продажи квартиры будет исключен из налогооблагаемой базы, и ему не придется платить налог.
– То есть покупатели недвижимости к подобной махинации прибегают редко, так?
– Покупатели недвижимости в этом попросту не заинтересованы. Государство и для них предусмотрело налоговый вычет, но уже в размере до 2 млн рублей от стоимости приобретаемой недвижимости. Напомню, получить такой вычет можно только один раз в жизни. То есть если наш покупатель приобрел квартиру за 5 млн рублей, с 2 млн из этой суммы государство вернет ему 13% уплаченного подоходного налога. Таким образом, максимальная сумма, которую сможет вернуть себе покупатель недвижимости, – 260 тыс. руб. Однако это достаточно значительная по сегодняшним временам сумма, и многие покупатели именно по этой причине оформляют сделку по рыночной стоимости. В противном случае, если сделка будет оформлена по балансовой стоимости объекта, они получат налоговый вычет лишь с 1 млн рублей, то есть потеряют 130 тыс. Правда, иногда встречаются плохо информированные покупатели, которые приходят в налоговую инспекцию с договором купли-продажи на 1 млн руб. и распиской, скажем, еще на 3 млн, и просят оформить им налоговый вычет со всей суммы. Естественно, налоговая инспекция на это не пойдет. В лучшем случае покупателю оформят вычет с 1 млн руб. и на этом остановятся. Однако налоговая инспекция может начать разбирательство в отношении продавца, обвинив его в уклонении от уплаты налогов.
– Как давно практика подобного оформления сделок существует на рынке?
– С начала 2000-х годов. Некоторые наши умельцы еще в то время разработали формулировку, которая, как им казалось, решала все проблемы с налоговой при продаже квартиры. В договоре купли-продажи указывалось, что квартира продана за 1 млн руб., а еще 2 млн руб. получено за предметы обстановки. Однако они забыли одну простую вещь: налоговой инспекции неважно, от продажи чего вы получили доход. В любом случае, ваша святая обязанность как налогоплательщика – уплатить подоходный налог в 13%. Если вы этого делать не хотите, придется доказывать, что вы, как продавец, владели предметами обстановки более трех лет на момент продажи квартиры, а также представить в налоговую их полный перечень. Только в этом случае доход от их продажи будет вычтен из вашей налогооблагаемой базы. Поэтому сейчас уже грустно встречать в договорах купли-продажи такие непродуманные формулировки. Самый простой выход для продавца в подобном случае – подождать, пока с момента покупки квартиры пройдет три года, и только затем ее перепродавать.
– Какие еще опасности может повлечь за собой оформление сделок по номинальной стоимости?
– Помимо возможного обвинения в уходе от уплаты налогов, вы можете столкнуться с проблемой при возврате своих средств, если данную сделку в будущем оспорят. Причем пострадавшей стороной здесь может оказаться как продавец, так и покупатель. И того, и другого могут обмануть или ненамеренно ввести в заблуждение, и вы захотите вернуть свое имущество или потраченные деньги. Так вот, суд может и не принять во внимание ваши расписки на дополнительные миллионы рублей, уплаченные за квартиру, и ограничиться в рамках процесса рассмотрением лишь указанной в официальном документе (договоре купли-продажи) суммы. А там у вас написано, что квартира продана или куплена за 1 млн рублей. Вот о возврате этой суммы и будет идти речь. А претензии по возврату остальных средств суд посоветует вам разобрать в рамках следующего процесса. Таким образом, получить свои деньги обратно в полном объеме будет уже гораздо сложнее.
Есть еще один момент, который я иногда встречал при рассмотрении подобных дел. Видя, что покупатель приобрел, скажем, трехкомнатную квартиру за 1 млн руб., то есть явно не за ее рыночную цену, судья может найти этому самое простое объяснение: покупатель знал, что у квартиры имеются определенные дефекты, поэтому купил ее по цене, ниже рыночной. В такой ситуации покупатель автоматически лишается статуса добросовестного приобретателя и, соответственно, не может рассчитывать на защиту государства в случае оспаривания кем-либо в будущем его права собственности. Как видите, такая схема оформления сделки скрывает в себе много неприятных подводных камней.
– Как реагируют риэлторы и нотариусы, когда к ним обращаются клиенты с просьбой оформить сделку по балансовой стоимости?
– У нас нет никаких рычагов для влияния на наших клиентов, поэтому единственное, что мы можем сделать в данной ситуации, это разъяснить им последствия такого шага. Риэлторы охотно дают своим клиентам консультации, ведь это часть оказываемого нами сервиса, поэтому они обязательно расскажут про особенности оформления сделки и проконсультируют по вопросам налогообложения. У нотариусов на такое общение с клиентами просто нет времени – у них всегда очередь и очень плотное расписание. Поэтому обычно они без лишних вопросов заверяют договоры, в которых указана балансовая стоимость объекта.
Кстати, желание сэкономить на услугах нотариуса также нередко становится мотивом, который заставляет людей указывать в договоре номинальную цену объекта: нотариус взимает за свои услуги пошлину в размере в среднем 1% от суммы сделки (при крупных сделках эта сумма уменьшается до 0,7%). Плюс еще необходимо добавить расходы на техническую работу нотариусов по заполнению и оформлению документов. Таким образом, получается, что при нотариальном оформлении простой сделки стороны дополнительно заплатят за услуги нотариуса еще как минимум 20-30 тыс. рублей. Поэтому если в ближайшее время в Госдуме все-таки будет принят законопроект «О нотариате», который устанавливает обязательное нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью, и будет запрещена простая письменная форма, количество договоров, в которых указана лишь балансовая стоимость продажи, вновь возрастет.
– Как в таком случае быть клиентам, особенно покупателям недвижимости эконом-класса, которые часто стеснены в средствах?
– Любой профессионал ответит вам, что оформлять сделки с недвижимостью нужно только по их рыночной стоимости. Иначе в будущем можно потерять гораздо больше – и времени, и денег. На этом фоне радостно наблюдать, как с каждым годом растет число корректно оформленных сделок. Причин для этого несколько. Во-первых, покупатели сейчас получают хороший налоговый вычет – 260 тыс. рублей, и это стимулирует их не идти на поводу у продавцов и указывать в договоре купли-продажи настоящую цену квартиры.
Во-вторых, сейчас на рынке снова растет доля ипотечных сделок, при которых в договоре также указывается реальная цена объекта. Увеличивается и количество продавцов, которые владели недвижимостью более трех лет на момент ее продажи. Они хотят «обелить» свой доход перед налоговой инспекцией, поэтому указывают в договоре купли-продажи всю сумму, за которую была продана квартира. И наиболее приятная тенденция – понемногу растет количество сознательных граждан, которые готовы платить налоги просто потому, что так указано в законе. Таким образом, именно люди с белой зарплатой сейчас двигают рынок недвижимости в цивилизованном направлении.
– Какие меры могут сделать более популярным оформление сделок с недвижимостью по реальной стоимости?
– Прежде всего не нужно ни в коем случае ничего ужесточать – ни налоговую политику, ни контроль над сбором налогов. Такие меры никогда еще не приводили к требуемому результату. Для достижения оптимального эффекта надо просто выполнять законы, которые у нас уже приняты, а не изощряться в придумывании новых карательных мер. Однако я не отрицаю, что в силах государства повысить для граждан привлекательность оформления сделок с недвижимостью по рыночной цене. Для этого нужно уравнять суммы налогового вычета для продавцов и покупателей и повысить общий размер налогового вычета хотя бы до 3-4 млн руб. Пока что мы имеем перекос, когда продавец, владевший недвижимостью менее трех лет, получает вычет лишь с 1 млн, а покупатель – с 2 млн рублей. Естественно, таким образом государство хочет получить дополнительные налоги. Но сделать два дела одновременно – создать цивилизованный и прозрачный рынок недвижимости и получить дополнительные налоговые поступления – у наших чиновников, увы, пока не получается.
Согласно ст. 14 Закона уставный фонд (уставный капитал) общества составляется из номинальной стоимости долей его участников.
Размер доли участника общества в уставном фонде (уставном капитале) общества определяется в процентах или в виде дроби. Размер доли участника общества должен соответствовать соотношению номинальной стоимости его доли и уставного фонда (уставного капитала) общества.
Пример 1. 100% уставного фонда составляет 10 млн сумов. Номинальная стоимость одного участника составляет 3 млн сумов, а номинальная стоимость второго - 7 млн. Соответственно, процентное соотношение номинальной стоимости доли и уставного фонда составляет соответственно 30% и 70% уставного фонда.
Т.е., в учредительных документах общества содержится именно номинальная стоимость доли участника (учредителя), которую он готовится внести или уже внес в уставный фонд. Иначе говоря, декларируемый в уставе (и в учредительном договоре) размер доли называется номинальным.
Однако законодательство содержит еще одно понятие - действительная стоимость доли. Как представляется, это связано с тем, что в процессе своей деятельности общество развивается финансово (получает прибыль, приобретает ТМЦ, в том числе долгосрочные активы) либо напротив, терпит убытки и разоряется. Т.е. номинальная стоимость доли на самом деле может не соответствовать реальному финансовому положению общества. Действительная стоимость доли может быть выше или ниже номинальной (задекларированной в уставе и учредительном договоре).
Согласно части четвертой ст. 14 Закона участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.
Пример 2. У общества уставный фонд в размере 10 млн сумов, а чистые активы - на сумму 100 млн. Размер доли одного участника составляет 30% уставного фонда, номинальная стоимость его доли 3 млн, а действительная стоимость доли - 30 млн. Размер доли второго участника составляет 70% уставного фонда, ее номинальная стоимость 7 млн, а действительная стоимость доли - 70 млн сумов.
В случае же убыточной финансовой деятельности общества действительная стоимость доли будет ниже ее номинальной стоимости.
Напоминаем, что, если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества окажется меньше его уставного фонда (уставного капитала), общество обязано объявить о его уменьшении до размера, не превышающего стоимости его чистых активов, и зарегистрировать такое уменьшение в установленном порядке (часть пятая ст.19 Закона).
Если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества окажется меньше минимального размера уставного фонда (уставного капитала), установленного настоящим Законом на дату госрегистрации общества, оно подлежит ликвидации (часть шестая ст.19 Закона).
Определение номинальной и действительной стоимости доли
Номинальную стоимость доли определить просто - достаточно прочесть соответствующий пункт устава (со всеми изменениями к нему).
Определить действительную стоимость доли без бухгалтерского баланса общества невозможно. По общему правилу 2 , действительная стоимость доли участника общества в уставном фонде общества определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период , предшествующий наступлению того или иного события 3 . Т.е. для большинства обществ, плательщиков ЕНП - на основании последней годовой налоговой отчетности.
Для определения действительной стоимости доли необходимо знать общую сумму чистых активов общества - балансовой стоимости имущества общества, не обремененной обязательствами (очищенной от обязательств).
Чистые активы определяются на основании данных бухгалтерского баланса (последнего , сданного в налоговую ) по следующей формуле: все активы общества минус все обязательства общества = чистые активы общества.
От этой общей суммы чистых активов исчисляется часть стоимости чистых активов общества, пропорционально размеру доли участника. Эта сумма является действительной стоимостью доли.
Пример 3. Общая стоимость чистых активов общества - 100 млн сумов. Доля участника общества, согласно уставу определена в размере 30% уставного фонда. Соответственно, пропорциональная этой доле часть чистых активов составляет 30 млн. Это действительная стоимость доли.
Таким образом, для определения действительной стоимости доли существует четкий алгоритм:
1. определяем последний отчетный период общества;
2. исчисляем по последнему балансу общества общую сумму чистых активов;
3. от общей суммы чистых активов исчисляем часть, пропорционально доле участника (согласно уставу).
В каких случаях применяется номинальная и действительная стоимость доли
Номинальная стоимость доли применяется в случае определения общего размера уставного фонда и стоимости долей каждого участника в учредительных документах общества. Декларируется при создании общества и иногда меняется по желанию участников или в силу необходимости.
Номинальная стоимость доли также применяется при продаже участником своей доли.
Действительная стоимость доли применяется в следующих случаях, указанных в Законе:
Когда общество обязано приобрести по требованию участника общества принадлежащую ему долю 4 . При этом общество обязано выплатить участнику общества действительную стоимость этой доли (части доли), которая определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период , предшествующий дню обращения участника с таким требованием, или с согласия участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости (часть вторая ст.22 Закона) ;
Когда доля участника общества переходит к обществу, если:
Участник при учреждении общества не внес в срок свой вклад в уставный фонд в полном размере;
Участник не предоставил в срок денежную компенсацию взамен досрочного прекращения права пользования имуществом, внесенного им в уставный фонд. При этом общество обязано выплатить участнику действительную стоимость части его доли, пропорционально внесенной им части вклада (сроку, в течение которого имущество находилось в пользовании общества), или с согласия участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости. Действительная стоимость части доли определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню истечения срока внесения вклада или предоставления компенсации (часть третья ст.22 Закона) .
Когда доля участника, исключенного или вышедшего из общества, переходит к обществу. При этом общество обязано выплатить такому участнику действительную стоимость его доли, которая определяется по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дате исключения и выхода , или с согласия этого участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости (часть пятая ст.22 Закона);
Если в соответствии с уставом общества переход или перераспределение доли возможны только с согласия остальных участников, то доля переходит к обществу:
при отказе участников общества в согласии на переход или распределение доли в случаях наследства или правопреемства юрлиц,
когда в случае ликвидации юрлица - участника общества принадлежащая ему доля, оставшаяся после завершения расчетов с его кредиторами, распределяется между участниками ликвидируемого юрлица. При этом общество обязано выплатить наследникам умершего участника, правопреемникам реорганизованного юрлица - участника общества или участникам ликвидированного юрлица - участника общества действительную стоимость доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий соответственно дню смерти, реорганизации или ликвидации , либо с их согласия выдать им в натуре имущество такой же стоимости (часть шестая ст.22 Закона);
В случае обращения взыскания на долю (часть доли) участника 5 по его долгам общество вправе выплатить кредиторам действительную стоимость доли (часть доли) участника (часть вторая ст.24 Закона).
Действительная стоимость доли участника также применяется при ее продаже.
При совершении сделки купли-продажи доли применяется как номинальная, так и действительная стоимость доли. Об этом подробнее в следующей публикации.
Зумрад НИЯЗМЕТОВА, адвокат.
