Kapan konstruksi bersama akan dilarang? Larangan penyertaan modal dalam konstruksi

Warga Rusia telah membeli apartemen di bawah skema konstruksi bersama selama lebih dari 20 tahun. Partisipasi dalam konstruksi bersama memungkinkan Anda membeli apartemen dengan harga yang relatif murah. Pada tahap penggalian, perumahan akan dikenakan biaya 10-20% lebih murah daripada apartemen jadi di gedung baru.

Namun, bersama dengan peluang investasi, konstruksi bersama membawa risiko besar bagi pemegang ekuitas. Selama periode undang-undang tentang partisipasi ekuitas dalam konstruksi, banyak masalah telah muncul di pasar perumahan baru, pusatnya adalah peningkatan jumlah pemegang ekuitas yang tertipu.

Idealnya, ketika pengembang memenuhi kewajibannya dengan itikad baik dan mengalihkan apartemen kepada pemegang saham pada waktunya. Tetapi kadang-kadang situasi yang sama sekali berlawanan terjadi - maka pemegang ekuitas tidak hanya tidak menerima perumahan yang sudah jadi tepat waktu, tetapi juga kehilangan uang yang tidak dapat diperbaiki. Untuk melindungi warga dari situasi seperti itu, diputuskan untuk sepenuhnya mengubah mekanisme pembelian perumahan di gedung baru.

Aturan baru permainan di pasar real estat baru dirancang untuk menghilangkan risiko kecurangan warga oleh pengembang. Pada pandangan pertama, inisiatifnya tidak buruk, tetapi tidak semuanya begitu sederhana.

Persyaratan pengetatan untuk pengembang

Mulai 1 Juli 2018 Persyaratan untuk pembangun menjadi lebih ketat. Untuk mengurangi risiko konstruksi jangka panjang dan penipuan warga yang terlibat dalam konstruksi, berbagai langkah diberikan, baik finansial maupun formal.

Pertama, prinsip "satu izin - satu objek" diperkenalkan.

Satu proyek konstruksi dialokasikan untuk satu perusahaan desain. Pada saat yang sama, perusahaan harus memenuhi kriteria yang ketat - untuk dioperasikan setidaknya 10 ribu meter persegi real estat untuk setidaknya 3 tahun kerja. Dengan demikian, satu pengembang berhak mendapatkan izin untuk membangun satu rumah.

Jelas bahwa pendekatan seperti itu akan memungkinkan untuk mengontrol konstruksi secara lebih transparan, tetapi pada saat yang sama akan memperlambat pembangunan proyek-proyek besar dan kompleks. Pengembang besar akan dipaksa untuk mencari jalan keluar baru dari situasi ini, dan ini hampir selalu berarti membuang-buang waktu untuk formalitas birokrasi.

Baru-baru ini, dilaporkan bahwa Pemerintah siap untuk melunakkan aturan ini dan memenuhi kebutuhan para pengembang yang melakukan pengembangan wilayah secara terintegrasi. Amandemennya masih dalam tahap draf, jadi terlalu dini untuk mengatakan pengembang mana yang akan membuat hidup lebih mudah.

Kedua, persyaratan keuangan semakin ketat.

1. Selama seluruh masa konstruksi, pengembang akan diwajibkan untuk memiliki dana sendiri di rekening dalam jumlah minimal 10% dari harga konstruksi.
2. Pada saat pengembang menerima izin untuk menarik uang dari pemegang saham, rekeningnya pada bank yang berwenang harus berisi dana dalam jumlah setidaknya 10% dari biaya desain konstruksi.
3. Pengembang akan diminta untuk mentransfer kontribusi ke perlindungan negara pemegang ekuitas dalam jumlah 1,2% dari biaya konstruksi.

Ketiga, kontrol atas operasi keuangan perusahaan konstruksi akan diperketat. Pengembang akan diminta untuk memiliki satu akun di bank tertentu dari daftar, yang akan dikompilasi oleh Bank Sentral Federasi Rusia. Peluang bagi pembangun untuk menyalahgunakan uang pemegang ekuitas akan berkurang karena kontrol ketat atas pengeluaran oleh bank.

Semua perubahan ini dirancang untuk mengurangi risiko pemegang ekuitas. Pada saat yang sama, menjadi jelas bahwa semua kerugian finansial dan waktu pengembang yang disebabkan oleh amandemen undang-undang pada akhirnya akan dialihkan ke pundak peserta konstruksi. Sederhananya, harga properti akan naik.

Selain itu, pasar konstruksi sendiri akan mengalami banyak perubahan. Persyaratan yang lebih ketat dan beban keuangan yang meningkat akan memaksa usaha kecil untuk menghentikan kegiatan mereka. Hanya pengembang besar yang akan tetap berada di pasar.

Di satu sisi, ini adalah perubahan positif, karena perusahaan besar paling sering menghargai reputasinya dan melakukan tugasnya dengan cermat. Di sisi lain, konsolidasi memerlukan monopoli, dan kemudian - menetapkan harga tinggi untuk perumahan baru.

Kapan penyertaan modal akan dilarang?

Penyertaan modal akan dihapus secara bertahap. Tentu saja, proyek-proyek yang muncul sekarang akan diakhiri - tidak ada yang akan melarangnya. Namun, diharapkan pada tahun 2021 partisipasi ekuitas akan menjadi sejarah, dan akan digantikan oleh alat yang lebih progresif dan andal untuk membiayai konstruksi - pembiayaan proyek.

Tonton videonya

Skema umum alat baru:

1. Bank mengeluarkan pinjaman kepada pengembang untuk pembangunan rumah dan membuka khusus
2. Saat menyelesaikan kontrak, pembeli mentransfer uang mereka bukan ke pengembang, tetapi ke rekening escrow bank, di mana mereka disimpan sampai selesainya konstruksi.
3. Selama proses konstruksi, bank mengontrol aliran keuangan pengembang.
   Setelah benda diserahkan, uang warga yang terkumpul di escrow account ditransfer ke pengembang.

Dengan demikian, pembeli terlindungi dari kehilangan uang, karena dananya tidak dihabiskan oleh pengembang, tetapi disimpan di bank selama seluruh periode konstruksi. Jika proyek tidak pernah selesai, warga akan dapat mengembalikan uang yang dihabiskan.

Menurut skema ini semua risiko konstruksi ditanggung oleh pengembang dan bank.

Perlu dicatat bahwa penggunaan skema semacam itu sudah tersedia saat ini. Transisi ke akun esrow akan menjadi wajib dari 1 Juli 2019.

Untuk semua keandalannya, skema ini pasti akan meningkatkan biaya apartemen karena munculnya perantara (bank) dan redistribusi risiko.

1. Saat membuat perjanjian penyertaan modal dalam konstruksi setelah 1 Juli 2018, periksa apakah pengembang mematuhi semua persyaratan baru.
2. Untuk mengurangi risiko konstruksi ekuitas, temukan pengembang yang bekerja di bawah skema pembiayaan proyek menggunakan rekening escrow.
3. Siap-siap harga apartemen naik. Harga real estat akan tetap naik.

Di Rusia, direncanakan untuk beralih ke skema baru untuk memperoleh perumahan yang sedang dibangun - alih-alih konstruksi bersama, pembiayaan proyek akan datang. RBC-Nedvizhimost menjelaskan bagaimana skema baru ini berbeda dari penjualan DDU

Presiden Rusia Vladimir Putin hingga 15 Desember tahun ini mengambil langkah untuk secara bertahap mengganti konstruksi ekuitas dengan pinjaman bank dan sumber pembiayaan lainnya. Transisi ke skema pembiayaan proyek untuk pengembang perumahan, yang harus meminimalkan risiko warga, akan memakan waktu tiga tahun.

Artinya, di masa depan, pengembang tidak akan bisa menarik dana dari pemegang saham untuk membiayai pembangunan. Praktek serupa dari partisipasi terbatas individu dalam pembangunan perumahan beroperasi di banyak negara asing dan melibatkan pembiayaan pembangunan dengan mengorbankan bank.

Tujuan utama dari inovasi adalah untuk memecahkan masalah pemegang ekuitas yang tertipu. “Warga tidak akan mempertaruhkan dana mereka sendiri, tetapi akan membeli rumah yang sudah dibangun, yang dapat segera didaftarkan sebagai properti. Tetapi pada saat yang sama, perlu untuk memastikan bahwa harga per meter persegi tidak menjadi setinggi langit, dan bank siap memberikan pinjaman dengan suku bunga rendah, ”inilah cara Mikhail Men, kepala Kementerian Rusia Konstruksi, menjelaskan perlunya perubahan dalam komentar ke RBC Real Estate.

Para editor RBC-Real Estate menemukan risiko bagi pembeli bangunan baru yang akan dihilangkan oleh skema pembiayaan baru dan bagaimana hal ini akan mempengaruhi pasar perumahan di Rusia.

Sebuah alternatif untuk konstruksi bersama

Saat ini, sekitar 80% bangunan baru di Rusia diimplementasikan melalui kesepakatan konstruksi bersama (DDU). Skema ini mengasumsikan bahwa pembangunan perumahan dilakukan dengan mengorbankan pemegang saham - individu yang, pada kenyataannya, berbagi semua risiko dengan pengembang.

Saat ini, ada tiga sumber pembiayaan untuk setiap proyek konstruksi: dana pemegang saham, pembiayaan bank (proyek), dan dana pengembang sendiri. “Dana pengembang sendiri berkisar antara 20% hingga 40% dari total investasi modal yang diperlukan untuk pembangunan [kompleks perumahan terpisah], dana pemegang saham sekitar 50%. Sisanya adalah dana pinjaman dari lembaga kredit (pembiayaan proyek, tidak lebih dari 50%),” kata Marina Lyubelskaya, Wakil Direktur Jenderal Krost Concern. Namun dalam praktiknya, pengembang memilih tidak lebih dari 30% dari batas kredit yang dialokasikan untuk proyek tersebut, dan penjualan meter masa depan di bawah DDU dimulai sejak konstruksi dimulai, tambah Vladimir Sergunin, mitra perusahaan konsultan internasional Colliers International.

Pembiayaan proyek, yang rencananya akan dialihkan sepenuhnya dalam tiga tahun, mengasumsikan pembangunan akan dibiayai lebih besar oleh bank. Pada saat yang sama, skema dan kondisi khusus untuk interaksi antara bank, pengembang, dan pembeli gedung baru belum diumumkan. Di pasar real estat maju (lihat kotak di bawah), di bawah skema ini, bank berinvestasi dalam pelaksanaan proyek perumahan, yang bertindak sebagai jaminan untuk kewajiban utang, dan pengembalian dana ke lembaga kredit terjadi bukan atas biaya pengembang. aset, tetapi dengan mengorbankan arus kas yang dihasilkan oleh proyek baru. Dengan kata lain, pembangunan rumah dilakukan dengan uang bank. Pada saat yang sama, pembiayaan proyek tidak berarti pinjaman: tarif untuk pembiayaan proyek bisa jauh lebih rendah daripada pinjaman saat ini untuk pembangun.

“Skema baru akan menghilangkan risiko warga kehilangan investasi mereka di perumahan yang sedang dibangun, akibatnya tidak mendapatkan apartemen. Untuk pengembang, mekanisme penggalangan dana untuk konstruksi akan disederhanakan (bukan banyak individu, itu akan menjadi satu atau dua bank dan sejumlah investor profesional). Selain itu, risiko ketidakkonsistenan antara volume pembiayaan yang ditarik dan tahapan konstruksi akan dihilangkan - pembiayaan akan dilakukan dalam volume yang disetujui sesuai kebutuhan, ”kata Mikhail Men.

Skema pembiayaan bank konstruksi perumahan juga mengurangi risiko bagi negara - meminimalkan "kemungkinan kebutuhan dukungan anggaran untuk industri," tambah menteri. Ini berarti bahwa rumah-rumah dalam hal tidak dipenuhinya kewajiban oleh pembangun akan diselesaikan tidak dengan biaya APBN, tetapi dengan uang dari bank yang membiayai proyek, atau perusahaan asuransi.

Bagaimana transisi mereka ke skema baru?

Langkah pertama transisi dari pembangunan bersama ke pembiayaan proyek adalah munculnya Dana Perlindungan Hak-Hak Pemegang Saham di Kementerian Konstruksi. Tahap kedua akan berlaku pada 1 Juli 2018 dari norma-norma 218-FZ, yang menyiratkan perubahan undang-undang tentang konstruksi bersama. Juga pada tahap ini direncanakan untuk membuat sistem kontrol terpadu atas konstruksi bersama di daerah.

Langkah selanjutnya umumnya akan menilai bagaimana bank akan membiayai pembangunan perumahan. “Jika itu membenarkan dirinya di bidang ini, maka di masa depan, dengan mempertimbangkan penilaian risiko yang kompeten dan penurunan biaya sumber daya kredit, ini akan memungkinkan untuk secara bertahap mengganti konstruksi ekuitas dengan pembiayaan proyek, dengan mempertimbangkan pelestarian keterjangkauan perumahan,” kata Mikhail Men kepada RBC-Nedvizhimost.

Kepala Kementerian Konstruksi mencatat bahwa investasi individu swasta dalam pembangunan perumahan berjumlah sekitar 3,5 triliun rubel. saat ini. “Pertama-tama, kita harus mendapatkan jawaban dari sektor perbankan: berapa lama dan dengan harga berapa bank dapat mengganti 3,5 triliun rubel ini. Apakah sistem perbankan mampu memberikan pembiayaan sebesar itu? Dan jika demikian, untuk periode apa? Perlu diperhitungkan sebelum beranjak ke sikap yang lebih beradab, ketika pembangunan perumahan dibiayai bukan oleh warga, tetapi oleh bank,” komentar Kepala Kementerian Konstruksi.

Konstruksi ekuitas di Rusia

Saat ini, sekitar 80% dari perumahan yang dibangun di Rusia dibiayai dengan mengorbankan peserta dalam konstruksi bersama - menurut 214-FZ. Pada kuartal ketiga 2017, ada sekitar 1,1 juta lembaga prasekolah aktif yang terdaftar di seluruh negeri. Menurut Bank Rusia, utang warga negara pada hipotek yang diambil untuk keamanan DDU adalah sekitar 1 triliun rubel, dan dengan mempertimbangkan angsuran pertama, jumlah ini meningkat menjadi 1,5 triliun rubel.

20% lainnya terutama penjualan apartemen di rumah siap pakai di bawah kontrak penjualan awal, ada juga penerbitan sertifikat perumahan (sangat jarang) atau skema koperasi perumahan yang belum sepenuhnya meninggalkan pasar.

Ketakutan pengembang

Secara umum, pengembang dan agen penjual yang diwawancarai oleh editor RBC-Nedvizhimost setuju dengan posisi pihak berwenang bahwa pembiayaan proyek akan menghapus semua risiko bagi pembeli dan negara dalam hal munculnya pemegang ekuitas baru yang tertipu. Pada saat yang sama, beberapa pemain di pasar real estat percaya bahwa transisi ke skema baru akan meningkatkan biaya perumahan, termasuk karena pinjaman mahal untuk pengembang.

Presiden Grup Perusahaan Osnova dan mantan kepala Morton Alexander Ruchev tidak melihat kesulitan dan hambatan khusus untuk transisi ke pembiayaan proyek. Menurut dia, hari ini pasar sudah bekerja sesuai dengan skema ini, dan cukup berhasil - tanpa kenaikan biaya konstruksi dan kenaikan harga. “Misalnya, kami sedang melaksanakan proyek di wilayah Moskow dengan melibatkan pembiayaan proyek dari Bank Tabungan Rusia. Ya, pada saat yang sama kami menarik uang dari pemegang ekuitas, tetapi mereka tidak memiliki pengaruh pada pembiayaan konstruksi, dan kami tidak bergantung pada mereka, ”kata Ruchiev. Menurutnya, perusahaan kecil yang tidak memiliki margin stabilitas akan kehilangan kesempatan untuk mengumpulkan uang dari bank dan, mungkin, meninggalkan pasar.

Secara teoritis, pembiayaan ekuitas dapat diganti dengan pembiayaan proyek, Marina Lyubelskaya percaya, tetapi dia mencatat suatu kondisi: tingkat efektif pembiayaan proyek tersebut harus sama dengan tingkat inflasi ditambah remunerasi yang adil. Jadi, jika inflasi adalah 4% per tahun, maka, bersama dengan imbalan risiko, tingkat akhir tidak boleh lebih dari 8%. “Tarif ini akan memungkinkan, sambil mempertahankan tingkat harga saat ini di pasar untuk konsumen akhir, untuk menggantikan sebagian besar proyek dengan daya tarik dana dari pemegang ekuitas dengan pembiayaan proyek tanpa kehilangan margin pengembang,” jelasnya.

Untuk menghindari kenaikan harga, menurut Natalia Shatalina, perlu diluncurkan program dukungan negara untuk pembiayaan proyek, di mana pengembang akan dapat menerima pinjaman dengan harga yang lebih terjangkau. Alasan utama kemungkinan pertumbuhan harga perumahan, Natalia Shatalina menyebut kurangnya kesempatan untuk membeli objek yang sedang dibangun dengan harga yang lebih terjangkau - misalnya, pada tahap awal konstruksi, Anda dapat membeli apartemen 25-30% lebih murah daripada di rumah yang sudah jadi. Jika kita hanya mempertimbangkan rumah siap pakai, maka kita dapat mengasumsikan kenaikan harga hingga 10% berdasarkan tarif pinjaman yang ada untuk pengembang, dia memprediksi.

Pada saat yang sama, menurut Roman Rodiontsev, manajer hubungan mitra utama Est-a-Tet, kenaikan harga yang tajam jelas tidak diharapkan baik dalam hal penolakan dari konstruksi bersama, atau karena alasan lain. Ahli menjelaskan hal ini dengan fakta bahwa sejumlah besar pasokan baru dengan harga rendah memasuki pasar modal setiap kuartal, yang menahan tingkat keseluruhan harga pasokan di gedung-gedung baru. “Bahkan jika proyek baru keluar dengan pembiayaan proyek, lapisan perumahan yang dijual di bawah perjanjian konstruksi bersama akan tetap ada di pasar. Untuk pelaksanaannya hanya 3,4 juta meter persegi itu. m perumahan, yang sekarang ditawarkan di gedung-gedung baru, dengan tingkat penjualan saat ini, akan memakan waktu setidaknya empat tahun, ” simpul Rodiontsev.

Di masa depan, pendekatan individu untuk menentukan tingkat bunga pasti akan tetap ada, karena semua proyek memiliki daya tarik yang berbeda dan tingkat risiko yang berbeda, layanan pers Kementerian Konstruksi memprediksi. Akan menguntungkan bagi pengembang profesional untuk mengerjakan model pembiayaan proyek, karena mekanisme penggalangan dana untuk konstruksi akan disederhanakan baik secara prosedural maupun dalam hal jaminan aliran dana untuk konstruksi dari investor, menurut kementerian konstruksi. .

Bagaimana cara menjual perumahan yang sedang dibangun di luar negeri

Di Eropa Barat, pembiayaan proyek digunakan sebagai skema utama penggalangan dana untuk konstruksi. Konstruksi perumahan dilakukan dengan dana pinjaman, dan uang pembeli masuk ke rekening escrow khusus bank, yang diungkapkan hanya setelah fasilitas dioperasikan, dan baru kemudian pengembang mendapat untung.

Di Jerman, ada bank tabungan bangunan - pembeli masa depan real estat pertama kali berinvestasi di bank tabungan, dan setelah beberapa tahun ia dapat mengajukan pinjaman perumahan untuk membeli rumah. Dana dari rekening tabungan dapat digunakan secara eksklusif untuk pembangunan rumah.

Di Inggris, real estat perumahan dijual sesuai dengan prinsip berikut: selama siklus konstruksi proyek, pengembang sendiri yang membiayai konstruksi dan mampu mengambil pembayaran di muka hingga 5% untuk apartemen, sisanya adalah pengembang atau investor sendiri dan dana pinjaman. Dia menerima pembayaran penuh ketika objek dioperasikan, dan dalam banyak kasus, objek diserahkan dengan finishing. Biaya pembiayaan proyek untuk pengembang tidak melebihi 5-6%, dan biaya pinjaman hipotek - 1,5-3%.

Di Israel, skema pembiayaan ekuitas didistribusikan dari waktu ke waktu: pemegang saham membayar 10% dari biaya apartemen pada tahap penerbitan izin bangunan, bagian selanjutnya - pada saat objek meninggalkan tanah, sisanya - setelah selesai dari semua pekerjaan. Artinya, pembayaran pemegang saham terkait dengan kesiapan pembangunan fasilitas.

Partisipasi dalam pembangunan bersama kini telah menjadi cara umum untuk menyelesaikan masalah perumahan. Hal ini memungkinkan warga untuk mendapatkan apartemen dengan harga murah, dan pengembang mengembangkan pasar untuk bangunan baru. Jaminan tambahan diberikan oleh pendaftaran perjanjian konstruksi bersama, yang tidak akan memungkinkan penipu untuk menjual kembali apartemen yang sama dalam proses membangun rumah.

Tampaknya skema, yang berhasil untuk semua orang, sebenarnya membuat beberapa sandera situasi ketika pengembang bangkrut, tenggat waktu untuk mengoperasikan rumah secara signifikan tertunda, dan mereka juga menjadi benar-benar ditinggalkan pada tahap yang belum selesai.

Semakin banyak pemegang ekuitas tertipu mulai muncul, dan ketidakpuasan mereka dituangkan ke jalan-jalan dengan piket di administrasi lokal. Undang-undang saat ini perlu diubah. Dan mereka mulai beroperasi sejak 1 Januari 2018 dalam hal keterbukaan informasi tentang pengembang, memasukkan data ini ke dalam Sistem Konstruksi Perumahan Terpadu dan aturan kebangkrutan. Bagian baru dari amandemen diperkenalkan pada 1 Juli 2019 oleh Undang-Undang Federal No. 175, dan kami akan membicarakannya secara lebih rinci.

Hukum federal tentang konstruksi bersama 214-FZ

Dokumen peraturan utama di bidang pengaturan hubungan antara pengembang dan warga negara adalah Undang-Undang Federal 30 Desember 2004 No. 214-FZ "Tentang Partisipasi dalam Konstruksi Bersama". Amandemen dilakukan setiap tahun untuk memecahkan masalah yang terkait dengan munculnya pemegang ekuitas yang tertipu.

Alasan terjadinya situasi seperti itu, sebagai suatu peraturan, adalah skema pembiayaan konstruksi yang curang, ketika dana investor baru "menutup" lubang keuangan yang telah terbentuk di fasilitas lain. Akibatnya, ada kemungkinan pengembang tidak dapat memenuhi kewajibannya dan menyatakan dirinya pailit. Paling buruk, itu menghilang begitu saja.

Untuk mencegah skema penipuan, amandemen serius telah dibuat pada undang-undang tersebut, yang akan mulai berlaku pada 1 Juli 2019.

Konstruksi bersama pada tahun 2019. Baru dalam undang-undang

Inovasi dalam UU 214-FZ telah memperketat persyaratan untuk organisasi konstruksi yang melaksanakan pembangunan gedung apartemen di bawah kontrak partisipasi ekuitas warga. Mari kita daftar mereka:

1. Satu pengembang - satu izin bangunan.

Pada 1 Juli 2019, amandemen mulai berlaku yang tidak mengizinkan pengembang khusus untuk melakukan pembangunan gedung apartemen dengan beberapa izin untuk ini. Izin dapat dikeluarkan untuk satu atau lebih lokasi konstruksi, tetapi hanya satu.

2. Persyaratan untuk perusahaan konstruksi telah berubah.

Izin akan dikeluarkan hanya jika pengembang memenuhi parameter berikut:

• perusahaan memiliki dana sendiri paling sedikit 10% dari volume konstruksi yang direncanakan sesuai dengan dokumentasi proyek;
• jumlah yang cukup dan ketersediaan dana yang ditentukan pada rekening giro pengembang harus didokumentasikan pada saat penyerahan deklarasi proyek kepada otoritas teritorial;
• perusahaan tidak berhak menerbitkan dan menerbitkan surat berharga selain saham;
• pengembang tidak boleh memiliki utang atas pinjaman dan kredit yang ditargetkan, jika tidak terkait dengan pembangunan gedung apartemen di bawah satu izin;
• kekayaan perusahaan tidak boleh digunakan sebagai pelaksanaan kewajiban kepada pihak ketiga;
• pengembang harus memiliki proyek yang berhasil dalam jumlah setidaknya 5 ribu meter persegi;
• pengembang dilarang melakukan kegiatan selain konstruksi.

Menurut Pasal 23.3 Undang-Undang Federal 214-FZ, daftar data yang wajib ditempatkan oleh pengembang di Sistem Informasi Konstruksi Perumahan Terpadu telah dilengkapi dengan dokumen hak milik untuk tanah tempat pembangunan bangunan tempat tinggal sedang berlangsung.

3. Satu pengembang - satu akun saat ini.

Sebuah organisasi konstruksi yang merupakan pengembang khusus hanya diperbolehkan memiliki satu rekening giro yang dibuka dengan bank resmi. Dengan demikian, dana tidak hanya pengembang dan pembeli, tetapi juga bank yang diakreditasi oleh negara dapat berpartisipasi dalam pembangunan fasilitas perumahan.

Semua transaksi moneter di rekening ini seharusnya hanya dalam kerangka 214 Undang-undang, tetapi juga berada di bawah kendali bank. Penghapusan dana dimungkinkan ketika pengembang mengajukan dengan dokumen pendukung dan memeriksanya oleh lembaga kredit. Dengan demikian, dana tidak akan ditransfer ke pembangun sampai mereka memenuhi kewajibannya kepada peserta ekuitas.

4. Dana dari individu dapat dikumpulkan melalui rekening escrow(Pasal 15.4 Undang-Undang Federal 30 Desember 2004 No. 214-FZ).

Metode ini memungkinkan untuk mengasuransikan dana pemegang ekuitas, tetapi hanya jika mereka disimpan ke dalam rekening escrow. Asuransi disediakan oleh Asosiasi Penjamin Simpanan atau dana kompensasi.

5. Transaksi harus disertai dengan bank.

6. Kontrol negara atas transaksi.

Badan pengawas harus dibuat di setiap mata pelajaran, yang, bersama dengan bank, akan melakukan kontrol atas pengembang. Kepala badan-badan tersebut ditunjuk oleh Kementerian Konstruksi (Pasal 23 Undang-Undang Federal 30 Desember 2004 No. 214-FZ).

7. Kontribusi ke Dana Kompensasi

Untuk menjamin ganti rugi atas hilangnya dana deposan akibat ketidakjujuran pengembang, dibentuk Dana Perlindungan Pemegang Saham. Undang-undang mewajibkan perusahaan konstruksi untuk mentransfer 1,2% dari hasil penjualan tahanan perumahan di bawah DDU. Kontrak tidak akan didaftarkan tanpa pengembang mentransfer dana ke Dana.

8. Jumlah uang muka terbatas

Versi baru Undang-Undang menetapkan kondisi untuk transfer dana oleh pengembang sebagai penyelesaian dengan pemasok dan kontraktor. Tanpa presentasi ke bank dokumen yang mengkonfirmasi kewajiban yang dipenuhi berdasarkan kontrak, uang tidak akan ditransfer. Ini berarti bahwa hanya setelah mitra memenuhi persyaratan untuk penyediaan layanan, pengiriman barang, dll. pembangun akan mampu membayarnya.

Namun pada bagian 4 pasal 18 UU tersebut terdapat klausul bahwa uang muka dapat dialihkan kepada rekanan, yang jumlah totalnya tidak akan melebihi 30% dari biaya proyek yang dinyatakan.

9. Sebidang tanah di mana pembangunan gedung apartemen akan dilakukan harus dimiliki oleh pengembang atau dengan hak sewa.

Apakah pembangunan bersama akan dibatalkan pada 1 Juli 2019?

Amandemen UU No. 214-FZ tentang pembangunan bersama menyebabkan penghapusan skema yang ada dan kelancaran transisi ke pembiayaan proyek pembangunan perumahan.

Untuk pengembang, proyek yang dimulai lebih awal pada 1 Juli 2018 harus diselesaikan dengan persyaratan yang sama, dan untuk pembeli dengan DDU yang telah diselesaikan dan terdaftar, proyek tersebut akan tetap berlaku hingga pengiriman perumahan.

Apa yang akan terjadi selain DDU?

Mulai 1 Juli 2019, direncanakan beralih dari penyertaan modal ke pembiayaan proyek konstruksi. Sistem baru akan mencakup rantai peserta:

1. Pemegang saham.
2. Lembaga perkreditan (bank).
3. Pengembang.
4. Regulator.

Akibatnya biaya proyek akan meningkat, yang tentunya akan mempengaruhi produk akhir dan menyebabkan kenaikan harga rumah di gedung baru hingga 20-30%.

Masa transisi dari konstruksi bersama ke pembiayaan proyek

Transisi dilakukan dalam dua tahap:

1. Periode dari 1 Juli 2018 hingga 30 Juni 2019, ketika pengembang membuat kontrak dengan warga menggunakan salah satu mekanisme:

• rekening escrow;
• peraturan negara sesuai dengan Art. 23 No.214-FZ.

2. Periode 1 Juli 2019 sampai dengan 31 Desember 2020, semua kesepakatan penyertaan modal warga dalam pembangunan perumahan akan menggunakan mekanisme escrow account atau rekening khusus.

Model pembiayaan baru akan mengarah pada fakta bahwa pembangunan akan dilakukan dengan melibatkan pinjaman bank. Dana warga yang disimpan di rekening escrow akan ditransfer ke pengembang atau untuk membayar kembali pinjaman hanya setelah penandatanganan akta transfer oleh para pihak yang berpartisipasi dalam pembangunan bersama.

Dukungan perbankan untuk transaksi dalam konstruksi bersama

Dukungan perbankan untuk transaksi menjadi wajib mulai 1 Juli 2018. Sekarang warga tidak akan dapat mentransfer uang secara langsung. Negara mewajibkan mereka untuk menyetorkannya ke rekening bank khusus yang dibuka sebagai bagian dari izin mendirikan bangunan. Proyek-proyek yang dimulai lebih awal dari tanggal yang ditentukan diharuskan untuk beralih ke sistem pembayaran yang sama dan mengontrolnya.

Sebagai bagian dari pengembangan wilayah yang terintegrasi, pengembang diizinkan untuk membangun gedung apartemen di bawah beberapa izin, tetapi masing-masing harus membuka rekening bank sendiri.

Regulasi hubungan keuangan antara pemegang ekuitas seperti itu memungkinkan untuk mengasuransikan dana warga negara terhadap kerugian akibat penipuan atau kebangkrutan pengembang.

Dana hanya akan tersedia jika:

• menempatkan rumah ke dalam operasi;
• pendaftaran kepemilikan setidaknya satu apartemen di dalamnya.

Dalam hal pembekuan objek atau kebangkrutan pengembang, semua dana pemegang saham akan dikembalikan kepada mereka secara penuh.

Akun escrow untuk pengembang

Mulai 1 Juli 2019, pengembang wajib membuka PDU saat menyelesaikan kontrak. Direncanakan model seperti itu akan mengurangi risiko pemegang saham ditipu.

Dengan demikian, mekanisme baru akan mengarah pada fakta bahwa tidak perlu menyimpulkan kontrak dengan warga yang berpartisipasi dalam konstruksi bersama. Dana ini akan disimpan dalam rekening khusus pengembang di bawah kendali lembaga kredit dan diasuransikan oleh Lembaga Penjamin Simpanan terhadap kemungkinan kegagalan bank.

Jumlah kompensasi asuransi dalam hal ini sama dengan 10 juta rubel berdasarkan satu apartemen di gedung apartemen.

Serangkaian kondisi yang berlaku di bawah undang-undang baru untuk pembangunan gedung apartemen memungkinkan untuk menarik kesimpulan berikut:

• perjanjian penyertaan modal dalam konstruksi tidak akan diterapkan lagi, telah terjadi transisi ke pembiayaan proyek;
• DDU yang disepakati sebelumnya akan tetap berlaku sampai pemenuhan kewajiban berdasarkan mereka;
• biaya apartemen di gedung baru diperkirakan akan meningkat karena persyaratan baru untuk pembiayaan konstruksi, sekarang akan sulit untuk membeli dengan harga rendah pada tahap "penggalian".

Popularitas membeli perumahan pada tahap penggalian dan partisipasi warga dalam pembangunannya telah dipertahankan selama beberapa tahun terakhir. Terlepas dari risiko bergabung dengan jajaran pemegang ekuitas yang tertipu, Rusia masih menganggap perjanjian partisipasi ekuitas menguntungkan - DDU.

Apakah Anda berencana untuk menjadi anggota DDU, tetapi mendengar tentang pembatalan perjanjian penyertaan modal mulai 1 Juli 2018? Kami menemukan apakah ini benar dan apa yang bisa kita semua harapkan.

Pertanyaan utamanya, apakah pembangunan bersama akan dibatalkan pada 2018?

Bukan. Semua proyek konstruksi dengan DDU yang diselesaikan sebelum 1 Juli 2018 akan dilaksanakan berdasarkan aturan lama. Perlu dicatat bahwa pengembang, menyadari bahwa perubahan direncanakan, menerima izin untuk pembangunan perumahan terlebih dahulu. Dengan demikian, semua pengembang yang menawarkan Anda untuk menjadi peserta DDU, kemungkinan besar, sudah memiliki izin, dan tidak akan ada pembatalan kontrak.

Apa yang akan terjadi pada "bagian" setelah 1 Juli 2018?

Jika Anda memutuskan menjadi anggota DDU setelah 1 Juli 2018, maka Anda perlu mencari tahu apakah pengembang berhasil menyepakati pembangunan sesuai skema lama sebelum 1 Juli 2018 (30 Juni 2018). Jika ya, maka Anda dapat masuk ke DDU mulai Juli 2018 hingga 2019. Perubahan hanya sentuhan kompleks perumahan baru yang tidak memiliki izin mendirikan bangunan hingga 1 Juli 2018.

Apakah DDU akan dilarang pada tahun 2019?

Peta jalan pemerintah Federasi Rusia merinci larangan kesimpulan perjanjian baru setelah 1 Juli 2019. Presiden Rusia Vladimir Putin mengkonfirmasi di hotline tahunannya pada tahun 2018 bahwa tidak ada DDU baru yang akan diselesaikan dengan pembeli rumah mulai Juli 2019.

Namun demikian, menurut para ahli, pengembang memiliki waktu sekitar 3-4 tahun lagi. Misalnya, proyek baru mungkin muncul untuk dijual pada tahun 2020 dengan izin yang diterima sebelum 1 Juli 2018. Karena itu, mereka tidak akan dilarang. Artinya tidak akan ada transisi yang mendadak dan mendadak dari DDU.

Dan apa yang akan terjadi alih-alih DDU?

Alternatif untuk DDU di pasar real estat adalah pembiayaan proyek. Tidak seperti konstruksi bersama, ketika perumahan dibangun dengan uang yang diterima dari warga untuk pembelian apartemen, dengan pembiayaan proyek, pembangunannya dibayar oleh bank. Bank memberikan pinjaman kepada pengembang. Warga mentransfer pembayaran berdasarkan kontrak bukan ke rekening perusahaan konstruksi, tetapi ke rekening khusus dengan lembaga kredit (akun escrow).

Penting:

• Dimungkinkan juga untuk membeli perumahan pada tahap penggalian.
• Uang pembeli akan disimpan di rekening bank sampai rumah diserahkan. Kapan default oleh pembangun, uang warga akan dibuka dan diberikan kepada pemiliknya.

Bagaimana harga akan berubah ketika saham dibatalkan?

Menurut para ahli, larangan konstruksi bersama dapat menyebabkan kenaikan harga sebesar 20%. Akan ada biaya tambahan karena munculnya bank dalam rantai. Misalnya, bunga pinjaman yang ditargetkan, biaya pelayanan, biaya pengawasan perbankan dan kontrol atas proyek konstruksi. Biaya pemeliharaan rekening escrow khusus juga dapat mempengaruhi biaya.

Konstruksi bersama mungkin sepenuhnya dilarang di Rusia, dan topik ini dibahas pada pertemuan dengan presiden. Menurut sumber Vedomosti, kepala negara sendiri mengusulkan untuk menjauh dari penjualan bangunan yang belum selesai dan melakukannya hampir pada tahun 2018.

Konstruksi bersama mungkin dilarang sama sekali. Menurut Vedomosti, kemungkinan itu sudah dibahas dalam pertemuan dengan Presiden. Apalagi, menurut salah satu sumber yang dekat dengan peserta rapat, kepala negara mengusulkan untuk menghindari penjualan bangunan yang belum selesai dan melakukannya hampir pada tahun 2018.

Mulai tahun depan, pasar konstruksi bersama sudah menunggu perubahan global yang terutama harus mengamankan pemegang ekuitas, tetapi tidak menimbulkan kegembiraan di antara pengembang. Pengembang apartemen tidak akan dapat menerima uang dari pembeli sampai mereka menyerahkan perumahan. Kontribusi akan disimpan di rekening khusus di bank, dan perusahaan akan membangun rumah baik dengan dana kredit atau sendiri.

Amandemen ini telah dikritik oleh banyak orang. Ada pendapat: ini bisa mengakhiri konstruksi bersama.

Business FM bertanya kepada pelaku pasar, pembeli, dan pakar apa yang akan terjadi jika pembelian bangunan yang belum selesai benar-benar dilarang. Nikita Zhevchenko, pemegang kepentingan yang ditipu di kompleks perumahan Taman Terletsky, percaya bahwa negara ingin membebaskan diri dari tanggung jawab dengan cara ini:

Nikita Zhevchenko pemegang kepentingan kompleks perumahan "Terletsky Park"“Konstruksi bersama, pertama, tidak ditemukan di Eropa. Kami memilikinya. Mengapa kita memilikinya? Karena kami memiliki tingkat hipotek yang tinggi, itulah sebabnya negara membuat metode seperti itu. Alih-alih hipotek rendah, mereka datang dengan konstruksi bersama, sehingga uang ini, yang sebenarnya bebas bunga, yang dengan tingkat bunga rendah, yang diberikan bank di Eropa, diberikan di sini oleh pemegang bunga. Tetapi dalam kasus ini, jika negara telah menyelesaikan masalah dengan pengembangan pasar konstruksi, yaitu, mereka harus melindungi investasi ini. Kalau tidak, ternyata Anda seperti mencuci tangan dan pada saat yang sama tampaknya ada ledakan dalam konstruksi, tetapi Anda tidak ada hubungannya dengan itu jika terjadi sesuatu. Akibatnya, pengembang yang tidak bermoral mengambil keuntungan dari ini, mereka yang tidak membangun, tetapi menarik uang. Dengan demikian, tentu saja, negara bertanggung jawab langsung atas hal ini. Dan sekarang mereka mencoba mengaturnya sedemikian rupa untuk menambal lubang-lubang ini.”

Akan sulit bagi bisnis tanpa kemungkinan pembangunan bersama, terutama di daerah, Dmitry Kotrovsky, anggota dewan Opora Rossii, percaya:

Dmitry Kotrovskyanggota dewan Opora Rossii“Pertama-tama, ini akan mengarah, tentu saja, pada kenaikan biaya perumahan, yang menurut saya, sepenuhnya bertentangan dengan dekrit Mei, yang mengatakan bahwa harus ada tambahan 40 juta meter persegi bangunan yang terjangkau. perumahan ditugaskan agar 5 juta orang Rusia dapat meningkatkan kondisi kehidupan mereka. Ini sama sekali tidak berkorelasi. Di sini, PIK menempati lebih dari 30% pasar, tetapi tidak semua orang mampu membayangi seluruh pasar dan menyesuaikan sepenuhnya semua peserta agar sesuai dengan diri mereka sendiri. Skalabilitas yang ada dalam kelompok perusahaan PIK tentu saja akan memungkinkan mereka untuk meminimalkan biaya. Dengan demikian, untuk menentukan marginalitas, yang pada akhirnya akan membentuk biaya akhir produk. Untuk mengikuti kesempatan seperti itu kepada pelaku pasar lainnya, terutama yang bekerja di daerah, saya tidak membayangkannya. Namun, jika kita berbicara tentang fakta bahwa 5 juta orang Rusia harus menerima perumahan yang terjangkau, nah, bagaimana ini bisa dilakukan di 85 wilayah, mengingat pengembang pertama-tama perlu mengambil uang dari suatu tempat, untuk membuktikan kepada bank bahwa proyek bijaksana dan relevan , dan setelah itu, masukkan beban ke dalam biaya harga, yang sebanding dengan biaya uang, terlepas dari kenyataan bahwa Anda akan diminta untuk mengambil pinjaman. Merupakan suatu misteri bagi saya bagaimana dua keputusan yang berlawanan seperti itu dapat diangkat ke peringkat tugas negara. Saya tidak tahu bagaimana itu bisa dilakukan."

Para ahli percaya bahwa dalam hal larangan penjualan real estat selama tahap konstruksi, harga perumahan selesai akan naik secara signifikan. Inilah yang dikatakan Sergey Lobzhanidze, direktur platform analitis BNmap.pro:

Sergey Lobzhanidzedirektur platform analitis BNmap.pro“Selain fakta bahwa ini secara otomatis akan menyebabkan peningkatan harga pada tahap akhir konstruksi, karena sekarang rata-rata pertumbuhan selama konstruksi, misalnya, di Moskow dari 18% menjadi 27%, dan beban kredit akan ditambahkan. untuk ini. PPN akan ditambahkan ke ini, yang harus dibayar setelah menerima properti, jadi saya pikir di sini hingga 50-60% dapat menjadi kenaikan harga, hanya berdasarkan peningkatan biaya volumetrik untuk produk. Ini tentang harga. Mengenai seberapa populer ini, saya dapat mengatakan sebagai contoh bahwa pada tahun 2017, di perbatasan Moskow dan Moskow Baru, kami memiliki sekitar 54 ribu transaksi untuk individu, termasuk apartemen, berdasarkan perjanjian penyertaan modal untuk pengalihan hak berdasarkan pembelian -penjualan. Pasar sekunder adalah sekitar 120 ribu [transaksi], yaitu, pada prinsipnya, hampir setengah - ini adalah persentase yang sangat besar.”

Tidak dilaporkan apakah ada keputusan yang dibuat mengenai larangan pembangunan bersama. Publikasi hanya mencatat bahwa, sebagai opsi, kemungkinan hanya menjual rumah jadi mulai tahun 2020 juga dibahas.