מתי תיאסר בנייה משותפת? איסור השתתפות הון בבנייה

אזרחי רוסיה רכשו דירות במסגרת תכנית הבנייה המשותפת כבר יותר מ 20 שנה.השתתפות בבנייה משותפת מאפשרת לרכוש דירה בזול יחסית. בשלב החפירה דיור יעלה לכם 10-20% זול יותר מדירה מוגמרת בבניין חדש.

עם זאת, לצד הזדמנויות השקעה, בנייה משותפת טומנת בחובה סיכונים גדולים עבור מחזיקי המניות. בתקופת חוק השתתפות הון בבנייה, התעוררו בעיות רבות בשוק הדיור החדש, המרכזי שבהם הוא הגידול במספר בעלי המניות הרומים.

באופן אידיאלי, כאשר היזם מקיים את התחייבויותיו בתום לב ומעביר את הדירה לבעל המניות במועד. אבל לפעמים קורה מצב הפוך לגמרי - אז בעל ההון לא רק שלא מקבל דיור מוכן בזמן, אלא מפסיד כסף ללא תקנה. כדי להגן על האזרחים ממצבים כאלה, הוחלט לשנות לחלוטין את מנגנון רכישת דיור בבניינים חדשים.

כללי המשחק החדשים בשוק הנדל"ן החדש נועדו למנוע את הסיכון של רמאות אזרחים על ידי יזמים. במבט ראשון, היוזמה לא רעה, אבל לא הכל כל כך פשוט.

החמרת דרישות למפתחים

החל מ-1 ביולי 2018הדרישות לבונים הפכו מחמירות יותר. כדי להפחית את הסיכון לבנייה ארוכת טווח ולהטעיית אזרחים המעורבים בבנייה, ניתנו אמצעים שונים, כספיים ופורמליים.

ראשית, מוצג העיקרון של "הרשאה אחת - חפץ אחד".

פרויקט בנייה אחד מוקצה למשרד עיצוב אחד. יחד עם זאת, על החברה לעמוד בקריטריונים מחמירים - להפעיל לפחות 10 אלף מ"רנדל"ן לפחות 3 שניםעֲבוֹדָה. לפיכך, ליזם אחד יש זכות לקבל אישור לבניית בית אחד.

ברור שגישה כזו תאפשר לשלוט בבנייה בצורה שקופה יותר, אך יחד עם זאת תאט בנייה של פרויקטים גדולים ומורכבים. מפתחים גדולים ייאלצו לחפש דרכים חדשות לצאת מהמצב, וזה כמעט תמיד אומר בזבוז זמן על פורמליות בירוקרטיות.

לאחרונה דווח כי הממשלה מוכנה לרכך את הכלל הזה ולספק את הצרכים של אותם מפתחים המבצעים פיתוח משולב של השטח. התיקונים נמצאים בשלב הטיוטה, כך שמוקדם מדי לומר למי מהמפתחים הם אכן יקלו על החיים.

שנית, הדרישות הכספיות הולכות ומחמירות.

1. במהלך כל תקופת הבנייה יידרש היזם להחזיק בחשבון כספים עצמיים בסכום של לפחות 10% ממחיר הבנייה.
2. במועד בו היזם מקבל אישור לגייס כסף מבעלי הון, על חשבונו בבנק מורשה להכיל כספים בסכום של לפחות 10% מעלות התכנון של הבנייה.
3. היזם יידרש להעביר תרומות להגנת המדינה על בעלי ההון בסכום 1,2% מעלות הבנייה.

שלישית, תוגבר הפיקוח על הפעילות הפיננסית של חברות הבנייה. המפתח יידרש להיות בעל חשבון אחד בבנק מסוים מתוך הרשימה, שייערך על ידי הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית. ההזדמנויות של בונים לעשות שימוש לרעה בכספי מחזיקי המניות יצטמצמו עקב בקרה קפדנית על ההוצאות על ידי הבנקים.

כל השינויים הללו נועדו להפחית את הסיכונים של מחזיקי המניות.יחד עם זאת, מתברר כי כל ההפסדים הכספיים והזמניים של היזם שנגרמו מתיקוני חוק יועברו בסופו של דבר על כתפיו של משתתף הבנייה. פשוט שים, מחירי הנכסים יעלו.

בנוסף, שוק הבנייה עצמו יעבור שינויים רבים. דרישות מחמירות ונטל פיננסי מוגבר יאלצו עסקים קטנים להפסיק את פעילותם. רק מפתחים גדולים יישארו בשוק.

מצד אחד, מדובר בשינוי חיובי, מכיוון שחברה גדולה לרוב מעריכה את המוניטין שלה ומבצעת את חובותיה בצורה מצפונית. מצד שני, איחוד גורר מונופוליזציה, ואז - קביעת מחירים גבוהים לדיור חדש.

מתי תיאסר השתתפות בהון?

ההשתתפות בהון תופסק בהדרגה. כמובן שאותם פרויקטים שצומחים כעת יובאו לסיומם - אף אחד לא יאסור עליהם. עם זאת, צפוי כי עד 2021השתתפות בהון תהפוך להיסטוריה, והיא תוחלף בכלי מתקדם ואמין יותר למימון בנייה - מימון פרויקטים.

צפו בסרטון

התוכנית הכללית של הכלי החדש:

1. הבנק מנפיק הלוואה ליזם לבניית בית ופותח ספיישל
2. בעת כריתת חוזים, הרוכשים מעבירים את כספם לא ליזם, אלא לחשבון הנאמנות של הבנק, שם הם נשמרים עד לסיום הבנייה.
3. במהלך תהליך הבנייה, הבנק שולט בתזרימי הכספים של היזם.
   לאחר מסירת החפץ, כספי האזרחים שנגבו בחשבון הנאמנות מועברים ליזם.

כך, הרוכש מוגן מפני הפסד כספים, כי כספיו לא הוצאו על ידי היזמים, אלא נשמרו בבנק במהלך כל תקופת הבנייה. אם הפרויקט לא יושלם לעולם, האזרח יוכל להחזיר את הכסף שהוצא.

לפי תכנית זו כל סיכוני הבנייה מתקבלים על ידי היזם והבנק.

יש לציין כי השימוש בתכנית כזו זמין כבר היום. המעבר לחשבונות נאמנות יהפוך לחובה מ 1 ביולי 2019.

עם כל מהימנותה, התוכנית בהחלט תעלה את עלות הדירות עקב הופעתו של מתווך (בנק) וחלוקה מחדש של סיכונים.

1. בעת כריתת הסכם השתתפות הון בבניה לאחר 1 ביולי 2018 יש לבדוק שהיזם עומד בכל הדרישות החדשות.
2. כדי להפחית את הסיכונים של בניית הון, מצא יזם שעובד במסגרת תוכנית מימון הפרויקט באמצעות חשבון נאמנות.
3. תתכוננו לעליית מחירי הדירות. מחירי הנדל"ן יעלו בכל מקרה.

ברוסיה מתוכנן לעבור לתכנית חדשה לרכישת דיור בבנייה - במקום בנייה משותפת יגיע מימון פרויקטים. RBC-Nedvizhimost מסביר כיצד התוכנית החדשה שונה ממכירות DDU

נשיא רוסיה ולדימיר פוטין עד 15 בדצמבר השנה צעדים להחלפה הדרגתית של בניית הון בהלוואות בנקאיות ומקורות מימון אחרים. המעבר לתכנית מימון פרויקטים למשפרי דיור, שאמורה למזער את הסיכון של האזרחים, יימשך שלוש שנים.

המשמעות היא שבעתיד יזמים לא יוכלו למשוך כספים מבעלי מניות למימון בנייה. נוהג דומה של השתתפות מוגבלת של יחידים בבניית דיור פועל במדינות זרות רבות וכרוך במימון בנייה על חשבון הבנקים.

המטרה העיקרית של החידושים היא לפתור את בעיית בעלי המניות המונות. "האזרחים לא יסכנו את הכספים שלהם, אלא ירכשו דיור שנבנה כבר, שניתן לרשום מיד כנכס. אבל יחד עם זאת, יש צורך לוודא שהמחיר למ"ר לא הופך מופקע, והבנקים מוכנים לתת הלוואות בריבית עדינה, "כך מיכאיל מן, ראש משרד הבינוי הרוסי, הסביר את הצורך בשינויים בפרשנות ל-RBC-Nedvizhimost.

העורכים של RBC-Real Estate הבינו אילו סיכונים עבור רוכשי בניינים חדשים יוסרו על ידי תוכנית המימון החדשה וכיצד זה ישפיע על שוק הדיור ברוסיה.

חלופה לבנייה משותפת

נכון לעכשיו, כ-80% מהמבנים החדשים ברוסיה מיושמים באמצעות כריתת הסכמי בנייה משותפת (DDU). תכנית זו מניחה שבניית דיור מתבצעת על חשבון בעלי הון - אנשים שלמעשה חולקים את כל הסיכונים עם היזם.

כיום ישנם שלושה מקורות מימון לכל פרויקט בנייה: כספי בעלי הון, מימון בנקאי (פרויקט) וכספים עצמיים של יזמים. "הכספים העצמיים של היזם נעים בין 20% ל-40% מסך ההשקעה ההונית הנדרשת להקמת [מתחם מגורים נפרד], כספים של בעלי מניות הם כ-50%. השאר הם כספים שאולים ממוסדות אשראי (מימון פרויקטים, לא יותר מ-50%)", אומרת מרינה ליובלסקיה, סגנית מנכ"לית קונצרן קרוסט. אבל בפועל, היזם בוחר לא יותר מ-30% ממסגרת האשראי שהוקצתה לפרויקט, ומכירות מונים עתידיים במסגרת DDU מתחילות מרגע תחילת הבנייה, מוסיף ולדימיר סרגונין, שותף של חברת הייעוץ הבינלאומית Colliers International.

מימון הפרויקט, שמתוכנן לעבור במלואו בעוד שלוש שנים, מניח שהבנייה תמומן במידה רבה יותר על ידי הבנק. יחד עם זאת, טרם פורסמו תוכניות ותנאים ספציפיים לאינטראקציה בין בנקים, יזמים ורוכשי מבנים חדשים. בשווקי נדל"ן מפותחים (ראה תוספת להלן), במסגרת תכנית זו, הבנק משקיע בביצוע פרויקטים למגורים, המשמשים כבטוחה להתחייבויות חוב, והחזרת הכספים למוסד האשראי אינה מבוצעת מנכסי היזם, אלא מתזרימי המזומנים שנוצרו מהפרויקט החדש. במילים אחרות, בניית הבית מתבצעת בכספי הבנק. יחד עם זאת, מימון פרויקטים אינו אומר הלוואות: התעריפים למימון פרויקטים יכולים להיות נמוכים בהרבה מאשר עבור הלוואות שוטפות לבונים.

"התוכנית החדשה תסיר את הסיכון של אזרחים לאבד את ההשקעות שלהם בדיור בבנייה, ולא לקבל דירה כתוצאה מכך. עבור יזמים, מנגנון גיוס הכספים לבנייה יפושט (במקום מספר אנשים פרטיים, זה יהיה בנק אחד או שניים ומספר מצומצם של משקיעים מקצועיים). כמו כן, יוסרו סיכוני אי ההתאמה בין היקפי המימון הנמשך לבין שלבי הבנייה - המימון יתבצע במסגרת ההיקף המאושר לפי הצורך", אמר מיכאיל מן.

תוכנית המימון הבנקאית של בנייה למגורים גם מפחיתה סיכונים למדינה - היא ממזערת את "הסבירות של צורך בתמיכה תקציבית לענף", הוסיף השר. המשמעות היא שבתים במקרה של ברירת מחדל של בונים יושלמו לא על חשבון תקציב המדינה, אלא מכספי הבנקים שמימנו את הפרויקט, או חברות הביטוח.

איך הם יעברו לתכנית החדשה?

השלב הראשון במעבר מבנייה משותפת למימון פרויקטים היה הופעתה של הקרן להגנת זכויות בעלי המניות במשרד הבינוי. השלב השני יהיה כניסתן לתוקף ב-1 ביולי 2018 של הנורמות של 218-FZ, המרמזות על שינויים בחקיקה בנושא בנייה משותפת. כמו כן, בשלב זה מתוכנן ליצור מערכת שליטה אחידה על הבנייה המשותפת באזורים.

השלב הבא יעריך בדרך כלל כיצד הבנקים יממנו את בניית הדיור. "אם היא תצדיק את עצמה בתחום זה, הרי שבעתיד, בהתחשב בהערכה מוסמכת של סיכונים וירידה בעלות משאבי האשראי, הדבר יאפשר להחליף בהדרגה את בניית הון במימון פרויקטים, תוך התחשבות ב שמירה על סבירות הדיור", אמר מיכאיל מן ל-RBC Real Estate.

ראש משרד הבינוי ציין כי ההשקעות של אנשים פרטיים בבניית דיור מסתכמות בכ-3.5 טריליון רובל. כַּיוֹם. "קודם כל, עלינו לקבל תשובה מהמגזר הבנקאי: כמה זמן ובאיזה מחיר כסף יוכלו הבנקים להחליף את ה-3.5 טריליון רובל האלה. האם המערכת הבנקאית מסוגלת להיקף כזה של מימון? ואם כן, לאיזו תקופה? צריך לחשב לפני שעוברים לגישה מתורבתת יותר, כאשר בניית דיור ממומנת לא על ידי אזרחים, אלא על ידי בנקים", הגיב ראש משרד הבינוי.

בניית מניות ברוסיה

כיום, כ-80% מהדיור הנבנים ברוסיה ממומן על חשבון המשתתפים בבנייה משותפת - לפי 214-FZ. נכון לרבעון השלישי של שנת 2017 היו רשומים כ-1.1 מיליון מוסדות גן פעילים ברחבי הארץ. לפי הבנק של רוסיה, החוב של אזרחים על משכנתא שנלקחה על אבטחה של DDU הוא כ-1 טריליון רובל, ובהתחשב בתשלום הראשון, סכום זה עולה ל-1.5 טריליון רובל.

עוד 20% הם בעיקר מכירת דירות בבתים מוכנים בחוזי מכר מקדימים, יש גם הוצאת תעודות דיור (נדיר ביותר) או תכנית של שיתופי דיור שעדיין לא יצאו לגמרי מהשוק.

פחדים של מפתחים

באופן כללי, יזמים ומתווכים שרואיינו על ידי עורכי RBC-Nedvizhimost מסכימים עם עמדת הרשויות לפיה מימון פרויקטים יסיר את כל הסיכונים עבור הרוכשים והמדינה במונחים של הופעת בעלי מניות חדשים מרומים. יחד עם זאת, חלק מהשחקנים בשוק הנדל"ן מאמינים כי המעבר לתכנית חדשה יעלה את עלות הדיור, לרבות עקב הלוואות יקרות ליזמים.

נשיא קבוצת החברות אוסנובה והראש לשעבר של מורטון אלכסנדר רוחב אינו רואה קשיים ומכשולים מיוחדים למעבר למימון פרויקטים. לדבריו, כיום השוק כבר עובד על פי תכנית זו, ובהצלחה רבה - ללא עליית עלויות בנייה ועליית מחירים. "לדוגמה, אנחנו מיישמים פרויקט באזור מוסקבה במעורבות של מימון פרויקטים מבנק החיסכון של רוסיה. כן, במקביל אנחנו מושכים כסף מבעלי מניות, אבל אין להם השפעה על מימון הבנייה, ואנחנו לא תלויים בהם", אומר רוחייב. להערכתו, חברות קטנות שאין להן מרווח יציבות יאבדו את האפשרות לגייס כסף מהבנקים ואולי יעזבו את השוק.

תיאורטית, מימון הון יכול להיות מוחלף במימון פרויקטים, סבורה מרינה ליובלסקאיה, אך היא מציינת תנאי: השיעור האפקטיבי של מימון פרויקט כזה צריך להיות שווה לשיעור האינפלציה בתוספת שכר הוגן. לפיכך, אם האינפלציה היא 4% לשנה, אזי, יחד עם התגמול על הסיכון, השיעור הסופי צריך להיות לא יותר מ-8%. "תעריף זה יאפשר, תוך שמירה על רמת המחירים הנוכחית בשוק לצרכני הקצה, להחליף חלק ניכר מהפרויקטים במשיכה של כספים מבעלי מניות במימון פרויקטים מבלי לאבד את המרווח של היזם", היא מסבירה.

כדי למנוע עליית מחירים, לדברי נטליה שטלינה, יש צורך להשיק תוכנית תמיכה ממלכתית במימון פרויקטים, במסגרתה יוכלו היזמים לקבל הלוואות בתעריפים נוחים יותר. את הסיבות העיקריות לגידול האפשרי במחירי הדיור, מכנה נטליה שטלינה את היעדר האפשרות לרכוש את החפצים בבנייה במחירים נוחים יותר - למשל, בשלב הבנייה הראשוני ניתן לרכוש דירה בזול ב-25-30% מאשר בבית גמור. אם ניקח בחשבון רק בתים מוכנים, אז אפשר להניח עליית מחירים של עד 10% על בסיס התעריפים הקיימים על הלוואות ליזמים, היא צופה.

יחד עם זאת, לדברי רומן רודיונטסב, מנהל קשרי השותפים המרכזי של אסט-א-טט, עליית מחירים חדה בהחלט לא צפויה גם במקרה של סירוב מבנייה משותפת, וגם מכל סיבה אחרת. המומחה מסביר זאת בכך שמדי רבעון נכנסת כמות גדולה של היצע חדש במחירים נמוכים לשוק ההון, דבר המעכב את הרמה הכוללת של מחירי ההיצע בבניינים חדשים. "גם אם ייצאו פרויקטים חדשים במימון פרויקטים, שכבת דיור שנמכרת במסגרת הסכמי בנייה משותפת תישאר בשוק. ליישום רק אותם 3.4 מיליון מ"ר. מ' של דיור, המוצעים כעת בבניינים חדשים, בקצב המכירות הנוכחי, זה ייקח לפחות ארבע שנים", מסכם רודיונטסב.

בעתיד בהחלט תישאר גישה פרטנית לקביעת הריבית, שכן לכל הפרויקטים אטרקטיביות שונה ורמות סיכון שונות, כך חזה שירות העיתונות של משרד הבינוי. ליזם מקצועי ישתלם לעבוד על המודל של מימון פרויקטים, כי מנגנון גיוס הכספים לבנייה יפושט הן מבחינה פרוצדורלית והן מבחינת הזרמת כספים מובטחת לבנייה מהמשקיע, לפי משרד הבינוי. .

כיצד למכור דיור בבנייה בחו"ל

במערב אירופה, מימון פרויקטים משמש כתכנית העיקרית לגיוס כספים לבנייה. בניית דיור מתבצעת מכספים לווים, וכספי הרוכשים עוברים לחשבונות נאמנות מיוחדים של בנקים, שנחשפים רק לאחר הפעלת המתקנים, ורק אז היזם מרוויח.

בגרמניה פועלים קופות חיסכון לבנות - הרוכש העתידי של נדל"ן משקיע תחילה בבתי חיסכון, ולאחר מספר שנים הוא יכול לבקש הלוואת דיור לרכישת בית. ניתן להשתמש בכספים מחשבונות בנק חיסכון אך ורק לבניית בתים.

באנגליה נמכרים נדל"ן למגורים על פי העיקרון הבא: במהלך מחזור הבנייה של הפרויקט, היזם עצמו מממן את הבנייה ויכול להרשות לעצמו לקחת מקדמה של עד 5% עבור הדירה, השאר הוא כספים נלווים ושל מפתחים או משקיעים. הוא מקבל תשלום מלא עם הפעלת החפץ, וברוב המקרים החפצים נמסרים עם גימור. עלות מימון הפרויקט ליזמים אינה עולה על 5-6%, ועלות הלוואות המשכנתא - 1.5-3%.

בישראל מתחלקת תכנית המימון ההון לאורך זמן: בעל המניות משלם 10% מעלות הדירה בשלב הוצאת היתר בנייה, החלק הבא - בזמן יציאת החפץ מהקרקע, השאר - עם השלמתו. מכל העבודה. כלומר, התשלום של בעל המניות קשור למוכנות הבנייה של המתקן.

השתתפות בבנייה משותפת הפכה כעת לדרך נפוצה לפתור את בעיית הדיור. זה מאפשר לאזרחים לקבל דירה במחיר מציאה, וליזמים לפתח את שוק הבניינים החדשים. ערבויות נוספות ניתנות ברישום הסכם בניה משותפת, שלא יאפשר לרמאים למכור מחדש את אותה דירה בתהליך בניית בית.

נראה כי התוכנית, שהצליחה לכולם, למעשה הפכה כמה בני ערובה למצב כאשר היזמים פשטו רגל, המועדים להפעלת בתים התעכבו משמעותית, והם גם ננטשו לחלוטין בשלב לא גמור.

יותר ויותר בעלי מניות מרומים החלו להופיע, וחוסר שביעות הרצון שלהם זלגה ברחובות עם כלונסאות במינהלים המקומיים. היה צורך לתקן את החקיקה הנוכחית. והם החלו לפעול מה-1 בינואר 2018 מבחינת פתיחות המידע על היזם, הזנת הנתונים הללו למערכת הבנייה המאוחדת של דיור ולכללי פשיטת רגל. החלק החדש של התיקונים הוצג ב-1 ביולי 2019 על ידי חוק פדרלי מס' 175, ונדבר עליהם ביתר פירוט.

החוק הפדרלי על בנייה משותפת 214-FZ

המסמך הרגולטורי העיקרי בתחום הסדרת היחסים בין יזמים ואזרחים הוא החוק הפדרלי מ-30 בדצמבר 2004 מס' 214-FZ "על השתתפות בבנייה משותפת". תיקונים מבוצעים מדי שנה על מנת לפתור בעיות הקשורות להופעת בעלי מניות מרומים.

הסיבות להתרחשותם של מצבים כאלה, ככלל, הן תוכניות מימון בנייה הונאה, כאשר כספים של משקיעים חדשים "סותמים" את החורים הפיננסיים שנוצרו במתקנים אחרים. כתוצאה מכך, ייתכנו מקרים בהם היזם אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו ויכריז על עצמו כפושט רגל. במקרה הגרוע, זה פשוט נעלם.

על מנת למנוע מזימות הונאה, בוצעו תיקונים חמורים בחוק שייכנסו לתוקף ב-1 ביולי 2019.

בנייה משותפת ב-2019. חדש בחקיקה

חידושים בחוק 214-FZ החמירו את הדרישות לארגוני בנייה המבצעים בניית בנייני דירות במסגרת חוזי השתתפות בהון של אזרחים. בואו נרשום אותם:

1. יזם אחד - היתר בניה אחד.

ביום 1 ביולי 2019 נכנס לתוקפו תיקון שלא מאפשר ליזם מומחה לבצע הקמת בנייני דירות במספר היתרים לכך. ניתן לתת היתר לאתר בנייה אחד או יותר, אך רק אחד.

2. הדרישות לחברת הבנייה השתנו.

ההרשאה תינתן רק אם היזם עומד בפרמטרים הבאים:

• לחברה כספים משלה בסכום של לפחות 10% מהיקף הבנייה המתוכנן לפי תיעוד הפרויקט;
• יש לתעד כמות מספקת וזמינות של הכספים שצוינו בחשבון השוטף של היזם בעת הגשת הצהרת הפרויקט לרשות הטריטוריאלית;
• החברה אינה רשאית להנפיק ולהנפיק ניירות ערך שאינם מניות;
• אסור ליזם להיות בעל חובות על הלוואות ואשראי ממוקדים, אם אינם נוגעים לבניית בניין דירות בהיתר אחד;
• אין להשתמש ברכוש החברה כמילוי התחייבויות לצדדים שלישיים;
• על היזם להיות בעל פרויקטים מוצלחים בהיקף של לפחות 5 אלף מ"ר;
• חל איסור על היזם לעסוק בפעילויות שאינן בנייה.

על פי סעיף 23.3 לחוק הפדרלי 214-FZ, רשימת הנתונים שהיזם מחויב להציב במערכת המידע לבנייה מאוחדת של דיור נוספה על ידי מסמכי כותרת עבור הקרקע שבה מתבצעת בניית בניין מגורים.

3. מפתח אחד - חשבון עו"ש אחד.

ארגון בנייה שהוא יזם מיוחד רשאי לפתוח רק חשבון עו"ש אחד בבנק מורשה. כך, כספים של לא רק היזם והרוכשים, אלא גם בנק מוסמך על ידי המדינה יכולים להשתתף בבניית מתקן מגורים.

כל עסקאות כספיות בחשבון זה צריכות להיות רק במסגרת 214 לחוק, אך גם להיות בשליטת הבנק. מחיקת כספים אפשרית כאשר היזם פונה עם מסמכים תומכים ובודק אותם על ידי מוסד האשראי. לפיכך, הכספים לא יועברו לבונים עד שימלאו את התחייבויותיהם למשתתפים בהון.

4. ניתן לגייס כספים מאנשים פרטיים באמצעות חשבונות נאמנות(סעיף 15.4 לחוק הפדרלי מ-30 בדצמבר 2004 מס' 214-FZ).

שיטה זו מאפשרת לבטח את כספים של בעלי המניות, אך רק כאשר הם מופקדים לחשבון נאמנות. הביטוח ניתן על ידי העמותה לביטוח פיקדונות או קרן פיצויים.

5. עסקאות חייבות להיות מלוות בבנק.

6. פיקוח המדינה על עסקאות.

בכל נושא יש להקים גופים מפקחים שיחד עם הבנקים יפעילו שליטה על היזמים. ראשי גופים כאלה ממונים על ידי משרד הבינוי (סעיף 23 לחוק הפדרלי מ-30 בדצמבר 2004 מס' 214-FZ).

7. תרומות לקרן הפיצויים

על מנת להבטיח פיצוי על אובדן הכספים של המפקידים כתוצאה מחוסר יושרה של היזם, קמה הקרן להגנת בעלי המניות. החקיקה מחייבת את חברת הבנייה להעביר אליה 1.2% מהתמורה ממכירת אסירים דיור במסגרת ה-DDU. חוזים לא יירשמו מבלי שהיזם יעביר כספים לקרן.

8. סכום מוגבל של תשלומים מראש

הנוסח החדש של החוק קובע את התנאי להעברת כספים על ידי היזם כהסדרים עם ספקים וקבלנים. ללא הצגת מסמכים לבנק המאשרים את ההתחייבויות שהתקיימו במסגרת החוזה, הכסף לא יועבר. המשמעות היא שרק לאחר שהשותף ימלא את התנאים למתן שירותים, אספקת סחורה וכו'. הבנאי יוכל לשלם לו.

אך בחלק 4 של סעיף 18 לחוק יש סעיף לפיו ניתן להעביר מקדמות לשותפים, שסכומם הכולל לא יעלה על 30% מעלות הפרויקט המוצהרת.

9. חלקת הקרקע עליה תתבצע בניית בניין דירות חייבת להיות בבעלות היזם או במושכר.

האם בנייה משותפת תבוטל ב-1 ביולי 2019?

תיקונים לחוק מס' 214-FZ בנושא בנייה משותפת הביאו לביטול התכנית הקיימת ולמעבר חלק למימון פרויקטים של בנייה לדיור.

עבור יזמים, פרויקטים שהחלו מוקדם יותר ב-1 ביולי 2018 חייבים להסתיים באותם תנאים, ולרוכשים עם DDU שנסגרו ורשומים, הם יישארו בתוקף עד מסירת הדיור.

מה יקרה במקום DDU?

החל מ-1 ביולי 2019, מתוכנן לעבור מהשתתפות בהון למימון פרויקטים של בנייה. המערכת החדשה תכלול שרשרת משתתפים:

1. בעלי מניות.
2. מוסד אשראי (בנק).
3. מפתח.
4. רגולטורים.

כתוצאה מכך יעלו עלויות הפרויקט, מה שבוודאי ישפיע על התוצר הסופי ויגרום לעליית מחירי דיור בבניינים חדשים עד 20-30%.

תקופת מעבר מבנייה משותפת למימון פרויקטים

המעבר מתבצע בשני שלבים:

1. התקופה מיום 1 ביולי 2018 עד 30 ביוני 2019, כאשר יזמים מתקשרים עם אזרחים באחד מהמנגנונים:

• חשבונות נאמנות;
• תקנת המדינה בהתאם לאמנות. 23 מס' 214-FZ.

2. התקופה מיום 1 ביולי 2019 ועד 31 בדצמבר 2020, שבה כל ההסכמים על השתתפות הון עצמית של אזרחים בבניית דיור יעשו שימוש במנגנון של חשבונות נאמנות או חשבונות מיוחדים.

מודל המימון החדש יוביל לכך שהבנייה תתבצע במעורבות של הלוואות בנקאיות. כספי האזרח המוחזקים בחשבונות נאמנות יועברו ליזם או לפירעון ההלוואה רק לאחר חתימת שטר ההעברה על ידי הצדדים המשתתפים בבנייה המשותפת.

תמיכה בנקאית בעסקאות בבנייה משותפת

תמיכה בנקאית בעסקאות הפכה לחובה החל מה-1 ביולי 2018. כעת אזרחים לא יוכלו להעביר כסף ישירות. המדינה מחייבת אותם להפקידם לחשבון בנק מיוחד שנפתח במסגרת היתר בנייה. אותם פרויקטים שהחלו מוקדם מהתאריך הנקוב נדרשים לעבור לאותה מערכת תשלומים ושליטה עליהם.

במסגרת הפיתוח המשולב של השטח, רשאי היזם לבנות בנייני דירות בכמה היתרים, אך על כל אחד מהם לפתוח חשבון בנק משלו.

רגולציה כזו של יחסים פיננסיים בין בעלי מניות מאפשרת לבטח את כספי האזרחים מפני הפסדים עקב הונאה או פשיטת רגל של היזם.

הכספים יהיו זמינים רק אם:

• הפעלת הבית;
• רישום בעלות על אחת מהדירות בו לפחות.

במקרה של הקפאת החפץ או פשיטת רגל של היזם, יוחזרו להם מלוא הכספים של בעלי ההון.

חשבון נאמנות למפתח

החל מ-1 ביולי 2019, היזם מחויב לפתוח PDU בעת כריתת חוזים. מתוכנן כי מודל כזה יצמצם את הסיכונים של בעלי המניות להונות.

לפיכך, המנגנון החדש יוביל לכך שלא יהיה צורך בכריתת חוזים עם אזרחים המשתתפים בבנייה משותפת. כספים אלו יוחזקו בחשבונות מיוחדים של היזם שבשליטת מוסד אשראי ומבוטחים על ידי הסוכנות לביטוח פיקדונות מפני כשל בנקאי אפשרי.

גובה פיצויי הביטוח במקרה זה שווה ל 10 מיליון רובלמבוסס על דירה אחת בבניין דירות.

מכלול התנאים החלים על פי החקיקה החדשה לבניית בנייני דירות מאפשר להסיק את המסקנות הבאות:

• הסכמי השתתפות הון בבנייה לא יחולו עוד, חל מעבר למימון פרויקטים;
• DDUs שנסגרו בעבר יישארו בתוקף עד למילוי ההתחייבויות לפיהם;
• עלות הדירות בבניינים חדשים צפויה לעלות עקב דרישות חדשות למימון בנייה, כעת יהיה קשה לקנות במחירים נמוכים בשלב ה"חפירה".

הפופולריות של רכישת דיור בשלב החפירה ושיתוף האזרחים בבנייתו נשמרה במהלך השנים האחרונות. למרות הסיכון בהצטרפות לשורות מחזיקי המניות המונות, הרוסים עדיין רואים בהסכם ההשתתפות בהון כרווחי - DDU.

תכננתם להיות חברים ב-DDU, אך שמעתם על ביטול הסכמי השתתפות בהון מה-1 ביולי 2018? גילינו אם זה כך ולמה כולנו יכולים לצפות.

השאלה המרכזית היא האם הבנייה המשותפת תבוטל ב-2018?

לֹא. כל פרויקטי הבנייה עם DDU שהסתיימו לפני 1 ביולי 2018 יבוצעו על בסיס הכללים הישנים. יצוין כי יזמים, שהבינו כי מתוכננים שינויים, קיבלו מראש היתרים לבניית דיור. לפיכך, ככל הנראה, לכל המפתחים המציעים לכם להפוך למשתתפים ב-DDU, יש כבר הרשאה, ולא יהיה ביטול חוזים.

מה יקרה ל"חלקים" אחרי 1 ביולי 2018?

אם תחליט להיות חבר ב-DDU לאחר 1 ביולי 2018, עליך לברר אם היזם הצליח להסכים על הבנייה לפי התכנית הישנה לפני 1 ביולי 2018 (30 ביוני 2018). אם כן, אז אתה יכול להיכנס ל-DDU מיולי 2018 עד 2019. שינויים מגע בלבד מתחמי דיור חדשיםשאין להם היתר בנייה עד 1 ביולי 2018.

האם DDU ייאסר ב-2019?

מפת הדרכים של ממשלת הפדרציה הרוסית קובעת איסור על כריתת הסכמים חדשים לאחר 1 ביולי 2019. נשיא רוסיה ולדימיר פוטין אישר בקו החם השנתי שלו בשנת 2018 כי לא יסגרו תוכניות DDU חדשות עם רוכשי דירות מיולי 2019.

עם זאת, על פי מומחים, למפתחים נותרו כ-3-4 שנים. לדוגמה, פרויקטים חדשים עשויים להופיע במכירה בשנת 2020 עם היתרים שהתקבלו לפני 1 ביולי 2018. לכן, הם לא ייאסרו. המשמעות היא שלא יהיה מעבר פתאומי ופתאומי מ-DDU.

ומה יקרה במקום DDU?

חלופה ל-DDU בשוק הנדל"ן תהיה מימון פרויקטים.בשונה מבניה משותפת, כאשר בונים דיור בכסף המתקבל מאזרחים לרכישת דירות, במימון פרויקטים, הבנייה משולמת על ידי הבנק. הבנק נותן הלוואה ליזם. אזרחים מעבירים תשלומים לפי החוזה לא לחשבון חברת הבנייה, אלא לחשבון מיוחד במוסד אשראי (חשבון נאמנות).

חָשׁוּב:

• כמו כן, ניתן יהיה לרכוש דיור בשלב החפירה.
• כספו של הקונה ישכב בחשבון הבנק עד למסירת הבית. מתי ברירת מחדל על ידי הקבלן, הכסף של האזרחים ייפתח ו שניתן לבעליהם.

כיצד ישתנו המחירים בעת ביטול המניות?

לדברי מומחים, האיסור על בנייה משותפת עשוי להוביל עליית מחירים ב-20%.יהיו עלויות נוספות עקב הופעת הבנקים ברשת. למשל, ריבית על הלוואה ממוקדת, עלות השירות, עלות הפיקוח הבנקאי והבקרה על פרויקטי בנייה. כמו כן, עלות אחזקת חשבונות נאמנות מיוחדים עשויה להשפיע על העלות.

בנייה משותפת עשויה להיות אסורה לחלוטין ברוסיה, ונושא זה נדון בפגישה עם הנשיא. לפי מקור ודומוסטי, ראש המדינה עצמו הציע לברוח ממכירת בניינים לא גמורים ולעשות זאת כמעט ב-2018

בנייה משותפת עשויה להיאסר לחלוטין. לדברי ודומוסטי, אפשרות זו נדונה בפגישה עם הנשיא. יתרה מכך, כפי שאמר אחד הגורמים המקורבים למשתתפי הפגישה, ראש המדינה הציע להימנע ממכירת מבנים לא גמורים ולעשות זאת כמעט ב-2018.

החל מהשנה הבאה, שוק הבנייה המשותפת כבר מחכה לשינויים גלובליים שאמורים להבטיח בעיקר את בעלי המניות, אבל הם לא מעוררים עונג בקרב היזמים. משפרי דירות לא יוכלו לקבל כסף מהרוכשים עד שימסרו דיור. התרומות יישמרו בחשבונות מיוחדים בבנקים, והחברות יבנו בתים או בכספי אשראי או בעצמן.

תיקונים אלה זכו לביקורת מצד רבים. היו דעות: זה יכול לשים קץ לבנייה המשותפת.

Business FM שאלו משתתפים בשוק, קונים ומומחים מה יקרה אם רכישת בניינים לא גמורים תיאסר לחלוטין. ניקיטה ז'בצ'נקו, בעלת אינטרסים מרומים במתחם המגורים בפארק טרלצקי, סבורה שהמדינה רוצה לפטור את עצמה מאחריות בדרך זו:

ניקיטה ז'בצ'נקו בעל עניין של מתחם מגורים "פארק טרלצקי""בנייה משותפת, ראשית, לא ניתן למצוא בשום מקום באירופה. יש לנו את זה. למה יש לנו את זה? כי יש לנו שיעורי משכנתא גבוהים, כלומר למה המדינה באה עם שיטה כזו. במקום משכנתא נמוכה הגיעו לבנייה משותפת, כך שהכסף הזה, שהוא בעצם ללא ריבית, שהיה בריבית נמוכה, שהבנקים נותנים באירופה, ניתן כאן על ידי בעלי ריבית. אבל במקרה הזה, אם המדינה פתרה כך את הנושא עם התפתחות שוק הבנייה, כלומר, עליה להגן איכשהו על ההשקעות הללו. אחרת, מסתבר שאתה סוג של שוטף ידיים ובמקביל נראה שיש פריחה בבנייה, אבל אין לך מה לעשות עם זה אם משהו יקרה. כתוצאה מכך ניצלו זאת מפתחים חסרי מצפון, אלו שלא בונים, אלא מושכים כסף. בהתאם לכך, כמובן, המדינה אחראית לכך ישירות. ועכשיו הם מנסים איכשהו להגדיר את זה בצורה כזו שתתקן את החורים האלה."

יהיה קשה לעסקים ללא אפשרות לבנייה משותפת, במיוחד באזורים, סבור דמיטרי קוטרובסקי, חבר מועצת המנהלים של אופורה רוסי:

דמיטרי קוטרובסקיחבר מועצת המנהלים של Opora Rossii"קודם כל, זה יוביל כמובן לעלייה במחיר הדיור, מה שנראה לי מנוגד לחלוטין לגזירות מאי, שאמרו שצריך להיות תוספת של 40 מיליון מ"ר בר השגה. דיור מוזמן כדי ש-5 מיליון רוסים יוכלו לשפר את תנאי חייהם. זה לגמרי לא מתאם. כאן, PIK תפסה יותר מ-30% מהשוק, אך לא כולם מסוגלים להטיל צל על כל השוק ולהתאים לחלוטין את כל המשתתפים כך שיתאימו לעצמם. המדרגיות שקיימת בקבוצת החברות PIK תאפשר להן כמובן למזער את העלות. בהתאם לכך, לקבוע את השוליות, אשר תהווה בסופו של דבר את העלות הסופית של המוצר. לעמוד בקצב של הזדמנות כזו למשתתפים אחרים בשוק, במיוחד אלה שעובדים באזורים, אני לא מתאר לעצמי שזה אפשרי. ובכל זאת, אם אנחנו מדברים על העובדה ש-5 מיליון רוסים צריכים לקבל דיור בר השגה, ובכן, איך אפשר לעשות את זה בכל 85 האזורים, בהתחשב בכך שהיזם יצטרך קודם כל לקחת כסף מאיפשהו, כדי להוכיח לבנק שה- הפרויקט יעיל ורלוונטי, ולאחר מכן, להעמיס על עלות המחיר, אשר ניתן להשוות לערך הכסף, למרות העובדה שתידרשו לקחת הלוואות. תעלומה בעיניי כיצד ניתן להעלות שתי החלטות מנוגדות כאלה לדרגה של משימה ממלכתית. אני לא יודע איך אפשר לעשות את זה".

מומחים סבורים כי במקרה של איסור מכירת נדל"ן בשלב הבנייה, מחירי דיור מוגמרים יעלו משמעותית. הנה מה שסרגיי לובז'נידזה, מנהל הפלטפורמה האנליטית BNmap.pro, אומר:

סרגיי לובז'נידזהמנהל הפלטפורמה האנליטית BNmap.pro"בנוסף לעובדה שזה יוביל אוטומטית לעלייה בתמחור בשלב הבנייה הסופי, כי כעת הצמיחה הממוצעת במהלך הבנייה, למשל, במוסקבה היא מ-18% ל-27%, ויתווסף נטל האשראי לזה. על זה יתווסף מע"מ שיצטרך להיות משולם עם קבלת הנכס, כך שאני חושב שכאן עד 50-60% יכולה להיות עליית מחיר, רק על סמך עלייה בעלויות נפחיות למוצרים. זה לגבי המחיר. לגבי מידת הפופולריות של זה, אני יכול לומר כדוגמה שבשנת 2017, בגבולות מוסקבה ומוסקבה החדשה, היו לנו כ-54 אלף עסקאות ליחידים, כולל דירות, במסגרת הסכמי השתתפות בהון להעברת זכויות על בסיס רכישה - מכירות. השוק המשני הוא כ-120 אלף [עסקאות], כלומר עקרונית כמעט חצי - זה אחוז מאוד גדול".

לא נמסר אם התקבלו החלטות לגבי האיסור על בנייה משותפת. בפרסום רק מציינים כי כאופציה נדונה גם האפשרות למכור רק דיור מוגמר משנת 2020.